Эксперт рассказал об особенностях инвестиций в коммерческую недвижимость
Решив инвестировать в коммерческую недвижимость, можно рассмотреть разные варианты, в том числе купить объект с уже имеющимся арендатором. Учредитель инвестиционной платформы «Лендли» Александр Волгин рассказал «Известиям» 23 апреля об особенностях такого вложения средств.
По его словам, доходность таких проектов с уже существующим арендатором составляет от 8 до 12% годовых. Если объект с сетевым арендатором стоит от 20 млн до 40 млн рублей, то окупаемость составит около 120 месяцев. Деньги, вложенные в объект стоимостью от 100 млн рублей, могут вернуться быстрее — за восемь-девять лет.
Эксперт назвал приобретение объекта с арендатором наиболее предсказуемым и надежным вариантом, поскольку инвестор на этапе покупки понимает, кто и на каких условиях пользуется недвижимостью.
При этом следует уделить особое внимание выбору локации, поскольку удачное расположение станет «страховкой» на случай, если арендатор съедет. Также нужно внимательно изучить договор с арендатором, уточнить, как формируется арендная ставка, каковы условия ее индексации и так далее.
Вместе с тем покупка строящегося или только что сданного коммерческого объекта без арендатора обойдется дешевле. Но в этом случае инвестор может не только выиграть, но и проиграть, считает Волгин. По его мнению, удачность либо неудачность такой инвестиции зависит от уровня компетенций собственника.
«Он может правильно спрогнозировать арендную ставку, а может ошибиться или даже вовсе не найти арендатора. Поэтому в этом случае я рекомендую работать в связке с компанией, которая специализируется на данной деятельности. Либо, если у вас есть такая возможность, договориться и согласовать цену с сетевым арендатором еще до покупки. Во всех остальных случаях это отчасти лотерея», — добавил эксперт.
К наиболее ликвидным объектам на рынке коммерческой недвижимости относятся аптеки, магазины у дома. Но их количество в жилых комплексах ограничено, и если другие арендодатели окажутся более расторопными или сделают более выгодное предложение, то есть вероятность, что квадратные метры придется сдавать, например, салону красоты, что заметно снизит доходность, объяснил Волгин. Кроме того, компании из сферы услуг, как правило, заинтересованы в заключении краткосрочных договоров аренды, а это менее выгодно для собственника.
«Стоит очень внимательно оценивать проходимость локации. Практика показывает, что даже 100 м удаленности от перекрестка существенно сказывается на трафике и, как следствие, арендных ставках и доходности объекта. Чтобы сделать качественный прогноз, также нужно понимать количество жилых квартир в радиусе 300–500 м от объекта и грамотно оценить конкурентное поле», — сказал эксперт.
Говоря о нестандартных объектах коммерческой недвижимости, Волгин отметил парковки и склады у дома для частного пользования. Преимущество этой инвестиции — невысокий чек. В зависимости от региона стоимость таких объектов составляет от 2 млн до 5 млн рублей. Вместе с тем в удачной локации — перспективном жилом комплексе с большим количеством квартир и дефицитом парковочных мест и мест для хранения — инвестор может получить доходность выше, чем у других объектов коммерческой недвижимости.
Также в последние несколько лет развивается сегмент промышленной складской недвижимости. Она может быть представлена как в виде больших логистических комплексов, так и в формате light industrial (от английского — легкая промышленность) — помещений для размещения производства, организации хранения, офиса и шоурума в едином пространстве. Такие площади востребованы малым бизнесом, и, купив объект на этапе стройки, инвестор может выйти на доходность более 10% годовых, обратил внимание Волгин.
Информация в материале не является инвестиционной рекомендацией.
Ранее, 13 апреля, экономист, основатель холдинга «Кредитор», эксперт в сфере кредитования и недвижимости Эльвира Глухова рассказала «Известиям», что любые высокодоходные инвестиции в недвижимость сопряжены с риском и требуют серьезного знания рынка. Она подчеркнула, что инструментов, позволяющих просто вложить деньги в некий рыночный продукт и получить 70% годовых пассивного дохода, не существует.
