Кривой домишко

Сегодня у покупателя загородного дома есть несколько возможностей: приобрести участок земли, нанять строительную компанию и возвести дом на свой вкус, купить участок земли с подрядом в организованном коттеджном поселке или вселиться в готовый коттедж. Какой вариант лучше?

Брак по особому проекту

По данным экспертов, сегодня около 65% заключенных договоров подряда на строительство индивидуальных жилых зданий оканчиваются финансовыми претензиями сторон друг к другу. В большинстве случаев претензии предъявляет заказчик, а виноватыми он считает строителей. Чаще всего при строительстве коттеджей допускаются такие нарушения: недостаточная глубина заложения фундаментов здания и инженерных магистралей, отсутствие либо недостаточное армирование несущих стен и перегородок, нарушение технологии при устройстве ответственных конструкций здания, отсутствие гидроизоляции стен фундамента и должной вентиляции, значительные отклонения размеров здания от проектных.

Причина основной массы дефектов — отсутствие рабочего проекта на строительство здания. Чтобы получить разрешение на строительство дома, заказчику необходимо представить в органы надзора лишь эскизный проект коттеджа — планы фасадов, общую планировку помещений, основные конструктивные решения. На этом в большинстве случаев проектные работы заканчиваются. Заказчику не хочется тратить деньги на дорогостоящий рабочий проект и его авторское сопровождение, а представители строительной фирмы обещают сделать любой дом хоть по его словесному описанию. Обычно заказчику предлагают посмотреть красочные фотографии построенных домов и показывают предварительную смету. О том, что в смете завышены объемы работ и расход материалов, клиент не подозревает. Как правило, хитрые строители завышают стоимость работ, которые трудно проверить, — это объемы фундаментов, земляных работ, работ, предшествующих окончательной отделке.

Иногда строители допускают настолько грубые ошибки, что диву даешься. Например, при устройстве канализации в коттедже на Рублевке, в цоколе, где проект предусматривал обустройство прачечной и тренажерного зала, протянули пластиковую трубу из нижнего угла в противоположный верхний. Мало того, что заниматься спортом и стиркой в компании с трубой неудобно. Строители, чтобы труба не провисала, подперли ее дощечкой. В итоге образовался прогиб, и содержимое унитаза заказчика регулярно возвращалось в исходное место. Еще один вопиющий пример с унитазом, который поставили боком вплотную к стене. Пользоваться им заказчик не смог.

"Самостоятельно строить загородный дом окажется приблизительно на 30% дешевле, чем купить готовый коттедж, — говорит Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". — Но к такой экономии стоит прибегнуть только в том случае, если у вас достаточно свободного времени, а сам процесс доставляет вам удовольствие. Поскольку в итоге потраченные нервы, силы и время перекрывают мнимую экономию. Если загородное строительство не является вашим хобби, лучше взять готовый дом, в котором при желании можно будет что-либо переделать по своему вкусу".

Участок с подрядом

Покупка земли с подрядом стала довольно распространенной практикой. Как правило, это земли в коттеджных поселках с единой концепцией застройки. Подрядные организации предлагают готовые проекты домов в едином стиле поселка (обычно на 100 домов предлагается примерно 15 проектов). Покупка земли с подрядом имеет ряд преимуществ перед индивидуальным строительством.

"Во-первых, покупателю не придется лично заниматься подбором подрядчика, решать вопрос с материалами, самостоятельно контролировать процесс строительства — этим будут заниматься профессионалы, имеющие большой опыт в подобных делах, — говорит генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. — Во-вторых, покупатель избежит утомительного сбора различных бумаг, ему будет предоставлена вся готовая разрешительная документация. Еще одним немаловажным фактом является отсутствие долгостроя по соседству. Если по каким-либо причинам некоторые участки в поселке окажутся неприобретенными по прошествии определенного времени, застройщик начнет возведение коттеджей самостоятельно".

Минусы у такой схемы приобретения дома тоже есть. Главный недостаток в том, что с юридической точки зрения покупатель не может разорвать отношения с подрядной организацией, даже если качество работы его не устраивает. Правда, он может контролировать процесс возведения коттеджа, внося собственные изменения в проект, однако эти изменения все равно будут в рамках общей концепции застройки поселка. Кроме того, подрядчик будет строить дом не как захочет заказчик, а как велит архитектор поселка, чтобы не нарушать единую концепцию застройки. Примеры ограничений приводит Наталья Новикова.

"Все дома должны быть выдержаны в одном архитектурном стиле. Площадь коттеджа зависит от размера участка: на участке площадью 12—15 соток может стоять дом площадью 300—500 кв. м; 15—20 соток — 500—800 кв. м, 25 соток —1 га — 800—1500 кв. м, — перечисляет Наталья Новикова. — В некоторых поселках есть ограничения по высоте коттеджей, например, в поселке Флоранс в Раздорах коттедж не может быть выше 14 м. Ограждения должны быть проницаемыми для взгляда и не должны нарушать стилевого восприятия пространства".

Никаких милых сердцу глухих заборов, разноцветных крыш и пристроек для родственников архитектурная концепция не потерпит. "Если поселок застраивается по единой концепции, покупатель имеет право внести лишь незначительные изменения в проект. Если же земля в поселке продается с подрядом, застройка ведется по единой архитектурной концепции и девелопер собирается застраивать поселок независимо от продаж, то покупатель уже никак не может изменить проект, — говорит Тимур Сайфутдинов, заместитель генерального директора компании "Терра-недвижимость". — Например, в поселке Грин Хилл еще есть возможность выбрать один из 19 проектов, но в связи с активным ходом строительных работ таких участков осталось всего 14.

Дом под ключ

Самый удобный вариант — покупка готового дома в коттеджном поселке — с отделкой, обставленного и оборудованного. "Спрос на такие дома довольно высок, — говорит руководитель направления элитной недвижимости Группы компаний ПИК Олег Пучков. — Мы уже имеем успешный опыт реализации коттеджного поселка, где дома продаются полностью готовыми к проживанию. Это поселок Корабельные сосны, расположенный в районе Николиной горы на Рублево-Успенском шоссе. Совсем недавно мы завершили четвертую очередь поселка, и уже на сегодня реализованы 95% четвертой очереди".

По словам Олега Пучкова, сегодня многие покупатели дорогого жилья не хотят ждать, не хотят строить, они хотят просто получить ключи, въехать в дом и жить. И чтобы под окнами — никакой стройки. "Покупая готовый дом в коттеджном поселке, клиент страхует себя от соседства с краснокирпичными замками, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Кроме того, он может быть уверен, что после новоселья на соседний участок не въедет экскаватор или самосвал".