В России планируют массово перевести заключение сделок с недвижимостью в режим онлайн. Соответствующий законопроект подготовило Минэкономразвития. Документ уточняет форму онлайн-сделок покупки или дарения недвижимости и вводит требование об усиленной электронной подписи сторон, рассказали «Известиям» в министерстве. Пилот по электронным договорам планируется провести в рамках проекта долгосрочной аренды жилья, пояснил замглавы Минстроя Андрей Чибис. Это должно помочь выявить возможные риски перед распространением новшества на куплю-продажу. Впрочем, обелить арендный рынок такая мера вряд ли позволит, а вот сделки с покупкой квартиры значительно упростит, считают эксперты.
Купи-продай
Минэкономразвития совместно с фондом «Сколково» и АНО «Цифровая экономика» подготовило законопроект, уточняющий форму сделок купли-продажи или дарения недвижимости в онлайн-режиме. Об этом «Известиям» сообщили в министерстве.
— Допустимость электронной формы договора ранее вызывала споры, поскольку Гражданским кодексом РФ предусмотрено составление единого документа при заключении сделок купли-продажи или дарения недвижимости, в то время как в электронной форме технологически формируется несколько документов. В предлагаемой редакции законопроекта прямо указано, что единый документ может быть электронным, — сказали «Известиям» в Минэкономразвития.
В ведомстве также добавили, что «учитывая особую социальную значимость сделок купли-продажи и дарения недвижимости, для электронной формы таких сделок предусмотрено обязательное подписание усиленной квалифицированной электронной подписью сторон либо нотариуса», если он выступает посредником. Кроме того, сохраняются все уже существующие законодательные требования по дальнейшей государственной регистрации перехода права на квартиру или дом в Едином государственном реестре недвижимости, добавили в министерстве.
Сегодня отдельные онлайн-новшества уже действуют. Например, МФЦ и Росреестр обмениваются не оригиналами, а заверенными электронными копиями документов, пояснил руководитель налоговой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Зайцев. Чтобы реформировать процесс, должна появиться определенная форма, например, на сайте госуслуг, которую в электронном виде будут подписывать покупатель и продавец. В этом случае им не придется заниматься сканированием бумажных документов.
— Но одного законопроекта мало — должна быть и нормативно-правовая база, которая изменит правоприменение (акты, инструкции и так далее). К тому же необходимо закупить программное обеспечение, — указал юрист.
В один клик
Подготовка нормативной базы для электронных сделок с квартирами, включая куплю-продажу, рассматривалась в ноябре 2018 года на президиуме комиссии по цифровой экономике под председательством вице-премьера Максима Акимова. Было решено пилотировать онлайн-сделки на аренде квартир, рассказал «Известиям» замглавы Минстроя Андрей Чибис. По его словам, такой сервис в рамках проекта «Умный город» даст возможность снять квартиру онлайн и получить при этом необходимые гарантии и полномочия, в том числе по регистрации по месту жительства. Это «поможет создать прозрачный и конкурентный рынок арендного жилья», уверен он.
— Договорились именно на примере аренды пилотировать электронные сделки для того, чтобы оценить возможные риски. Сейчас готовим конкретное предложение, — отметил чиновник. — Это очевидно упрощает жизнь и активным молодым людям, и собственникам жилья, которые смогут дистанционно в режиме онлайн регистрировать эти сделки.
В 90% случаев стороны вносят в договор изменения или дополнения, подчеркнул руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Если новый сервис не позволит делать правки, то он будет работать только в официальных арендных комплексах, таких как «Лайнер» — проект госкомпании «Дом.РФ».
Цифровое оформление сделок снимает часть административных барьеров, сама процедура проходит быстрее, что помогает и продавцу, и покупателю экономить время, пояснил «Известиям» представитель онлайн-сервиса «Авито». Сегодня, например, очень популярны онлайн-сервисы посуточной аренды.
Не «цифрой» единой
Сегодня механизм регистрации сделок купли-продажи работает неэффективно, считает генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.
— У нас большинство сделок заключаются путем закладывания денег в банковскую ячейку. В этом плане мы живем в каменном веке. Будет очень удобно, если появится возможность сразу оформлять сделку, перерегистрировать квартиру на другого собственника и одновременно перечислять деньги без перевода в наличные, — отметил эксперт.
Что касается аренды, то пока собственники жилья бегают от налогов, наличие или отсутствие электронной регистрации договора существенно не повлияет на обеление рынка, полагает глава ассоциации. Если снизить размер НДФЛ для арендодателя, то у него будет больше стимулов регистрировать сделки.
По словам Романа Бабичева, сейчас не платят налоги более 80% собственников квартир, поэтому инициатива вряд ли приживется.
С тем, что нужны дополнительные стимулы для обеления рынка аренды, согласна исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Например, в Дании люди платят повышенный налог на дополнительную недвижимость, если не сдают ее.
— Таким образом, власти убивают двух зайцев. С одной стороны, расширяется рынок арендного жилья и регулируются цены. С другой, поскольку человек сам старается как можно быстрее предъявить заключенный договор, можно не плодить армию чиновников и контролирующих органов, — сказала Светлана Разворотнева.
Покупателей квартир помогло бы защитить создание открытой базы данных с историей сделок по каждой квартире: кому она принадлежала, по какой цене была продана, кто был прописан.
Судьба риелторов
По словам одного из брокеров по недвижимости, если инициатива с электронными сделками будет внедрена, это может ударить по риелторскому бизнесу, ведь речь идет об аренде жилья через интернет, где посредники будут не нужны. Впрочем, другие эксперты не разделяют его опасений. В целом информационные технологии действительно постепенно заменяют риелторов, но эти специалисты уже много лет приспосабливаются к новым реалиям. Появление электронных договоров резко на посреднический бизнес не повлияет, уверен Алексей Макрушин.
В «Авито» отмечают, что, помимо технической стороны оформления сделок с недвижимостью, риелторы еще консультируют клиентов, предоставляя им экспертные комментарии по рынку и помогая экономить время при подборе объекта. На этой части работы нововведения не отразятся.