Как уверяют эксперты, список категорий граждан, которые могут взять ипотеку по ставкам ниже рыночных, постоянно расширяется. Быстрое развитие льготных ипотечных программ – на 2–3% ниже рыночных – стало возможно благодаря политике государства, направленной на поддержку людей, работающих на него.
Средние ставки на российском рынке ипотечного кредитования варьируются в пределах от 12 до 14% годовых, а минимальная ставка по некоторым «льготным» кредитам составляет 7,65%. В этих случаях разницу между процентами банка и ставкой для потребителя субсидирует государство, давая возможность ученым, военным, учителям и молодым семьям покупать жилье на льготных условиях. По некоторым программам «социальной» ипотеки государство может также компенсировать часть расходов, связанных с приобретением недвижимости.
По мнению Антона Сороко, аналитика инвестиционного холдинга «Финам», льготы, предоставляемые правительством, – это долгосрочный тренд, который в перспективе существенно увеличит свою долю на ипотечном рынке. «Это происходит на фоне повышения государственных расходов на социальную сферу, снижения долгосрочных инфляционных ожиданий и увеличения конкуренции между банками», – отмечает эксперт.
«Льготные» кредитные программы разрабатывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное правительством РФ. «В них учитывается государственная политика по поддержке бюджетников, – объясняет Татьяна Файнблит, руководитель направления департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. – Банки-партнеры выдают ипотечные кредиты по стандартам агентства и должны жестко соблюдать их, чтобы впоследствии АИЖК выкупило у них эти кредиты».
Ипотека с материнской скидкой
Одной из самых действенных программ государственной поддержки ипотеки можно считать возможность использования материнского капитала для покупки жилья. «Фактически государство финансирует первый взнос на квартиру», – подчеркивает Антон Сороко. По оценкам, такие сделки занимают 10–12% ипотечного рынка и составляют порядка 100–120 млрд рублей.
Материнский капитал удобно встроен в систему ипотечного кредитования – практически у всех банков существуют выгодные программы с его использованием. «Эти предложения намного дешевле существующих на рынке, а размер первичного взноса полностью соответствует сумме материнского капитала, который составляет 409 тысяч рублей», – утверждает эксперт.
Воспользоваться этими деньгами для первого взноса за квартиру можно в рамках программы «Материнский капитал», разработанной АИЖК. «Условия очень выгодные – от 7,65% годовых в рублях для новостроек и от 8,95% – для вторичного рынка жилья, – сообщает Татьяна Файнблит. – Можно еще снизить ставку: на 0,25%, если семья с двумя детьми участвует в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», еще на 0,5% – если детей трое и больше». Взять кредит под такие проценты можно только у партнеров АИЖК, например, в Тверьуниверсалбанке, Русском строительном банке, Инвесттрастбанке и других. Кроме того, при помощи «материнских денег» сегодня можно погасить от 10 до 30% суммы кредита, взятого ранее, что позволит семье расплатиться с банком значительно быстрее.
Ипотечные программы АИЖК отличаются низким уровнем процентных ставок, кроме этого проценты по кредиту и расходы по сделке частично могут компенсироваться государством. «Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в целом по России составила 12,4% годовых (по данным ЦБ на август 2013 года), а аналогичный показатель по программам АИЖК составил 10,83%, – отметил Дмитрий Шапочкин, заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц». – То есть, например, если вы взяли в кредит 2 млн рублей, то при ставке 12,4% годовых ежемесячный платеж составит 24 600 рублей, а при ставке 10,83% – 22 600 рублей. Ипотечный кредит – долгосрочный, и 2000 рублей ежемесячной экономии может вырасти в кругленькую сумму за весь срок пользования кредитом, который иногда исчисляется десятилетиями».
Для молодых семей существуют и другие льготы. В Сбербанке, например, семьи, где хотя бы одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, без детей или с одним ребенком получают скидку на кредит на покупку жилья до 1,75% от базового предложения банка. «Если у молодой семьи двое детей или больше, то скидка уже – 2,5%», – сообщила Наталья Алымова, директор Управления розничного кредитования Сбербанка.
Во многих российских банках молодые родители могут получить отсрочку или снижение выплат по кредиту при рождении ребенка и до достижения им возраста трех лет. Они также могут увеличить сумму кредита на квартиру, привлекая в созаемщики своих родителей.
В благодарность за службу
Все больше банков начинают предоставлять специальные условия по ипотеке для военнослужащих. По закону любой офицер имеет право на получение льготного жилья: сразу после окончания военного учебного заведения он может стать участником накопительной ипотечной системы (НИС), а уже через три года сможет купить квартиру. «Для этого он должен заключить договор с «Росвоенипотекой» и ипотечный договор с банком, используя накопленные на его счете средства как первоначальный взнос», – рассказывает Татьяна Файнблит. Программа полностью финансируется государством: из федерального бюджета ежемесячно перечисляются деньги банку в период службы военного, но в случае увольнения он сам оплачивает ипотеку. «Таким образом, фактически программа обеспечивает военнослужащих жильем за счет государства», – отмечает Дмитрий Шапочкин.
«Государство погашает за военных кредит индексируемыми целевыми взносами, – говорит Михаил Сероштан, заместитель начальника управления разработки и сопровождения кредитных продуктов ВТБ24. – Недвижимость можно купить как на вторичном рынке, так и в новостройке, причем в любом регионе, где присутствует банк ВТБ». В Сбербанке тоже действует подобная программа: военные могут получить кредит на покупку жилья в любом регионе со ставкой 10,5% годовых на срок до 20 лет при первом взносе от 10%.
Вообще, АИЖК рекомендует банкам предоставлять кредиты для военнослужащих по ставкам от 9,5%. Под такие проценты кредит можно взять в менее крупных банках – Мособлбанке, Русском строительном банке, Инвесттрастбанке, Росэнергобанке и «Петрокоммерце». «Преимуществом военной ипотеки является расчет кредита с учетом индексации будущих платежей, что позволяет брать суммы, значительно превышающие возможности стандартной рыночной ипотеки», – убеждена Татьяна Файнблит. – Стоит также отметить, что просрочка по этому продукту гораздо ниже просрочки по стандартным кредитам, так как обязательства несет государство». По ее словам, средняя сумма «военного» кредита составляет порядка 2 млн рублей, а средний срок – чуть более 10 лет.
Некоторые банки предлагают и другие специальные кредиты для военнослужащих. «Военные, наверное, самые добросовестные заемщики, и мы с удовольствием формируем для них новые программы, – заверяет Виктор Янин, председатель правления Мособлбанка. – Недавно у нас появилось предложение «Военная ипотека – переезд», интересное тем, кто хочет обменять свою недвижимость, приобретенную в кредит, на новую большей площади в том числе и в другом регионе».
Как отмечают аналитики, льготные программы кредитования военных очень популярны и пользуются огромным спросом. Например, Мособлбанк, который одним из первых начал выдавать военную ипотеку в 2009 году, уже предоставил более 3 тыс. кредитов на сумму более 6 млрд рублей, ВТБ24 только в 2013 году планирует предоставить по таким кредитам порядка 15 млрд рублей.
Ученым – скидка
Не так давно с подачи государства российские банки начали финансировать программы «льготной» ипотеки для молодых учителей и ученых.
Ипотечная программа «Молодые учителя» рассчитана на все категории преподавателей государственных и муниципальных школ в возрасте до 35 лет, а ставка по кредиту всего 8,5%. «Программы действуют только с прошлого года, а к нам уже поступило 2250 заявок от ученых и 2450 – от учителей», – сообщила Татьяна Файнблит.
Большим преимуществом программы, по словам Виктора Янина, помимо низкой ставки является также возможность субсидирования части первоначального взноса (до 20%) из бюджетных средств. «Информацию по условиям программы субсидирования можно уточнить в региональном отделении министерства образования, а также департаменте образования региональной администрации», – разъясняет он.
Другой новый продукт «социальной» ипотеки, также запущенный лишь в прошлом году и быстро набравший популярность, – программа для молодых ученых. «Воспользоваться ею могут ученые в возрасте до 35 лет, а для докторов наук возраст увеличен до 40 лет, – рассказывает Виктор Янин. – Кредитная ставка не превышает 10,5%». Хотя учителям и ученым приходится платить проценты самостоятельно – но при этом размер процентной ставки для них значительно ниже рынка, от 8,5% годовых в рублях. «На нашем примере по кредиту в два миллиона рублей можно просчитать, что ежемесячный платеж по такой ипотеке составит 19 800 рублей», – отмечает Дмитрий Шапочкин.
Одним из самых больших плюсов этой программы является график погашения кредита – суммы рассчитываются с учетом будущего дохода молодого ученого, который зависит от его возраста и должности. «Этот график и возможность рассчитать сумму кредита с учетом перспектив развития карьеры ученого позволяют ему приобрести качественное жилье уже сейчас», – считает Татьяна Файнблит. Например, при скромном ежемесячном доходе в 33 тыс. рублей по стандартной схеме погашения заемщик сможет взять всего 1,6 млн, а ученому по льготной программе дадут в два раза больше – 3,2 млн рублей. «Именно по этим причинам мы решились на ипотеку, – рассказывает Мария Петрасова, жена старшего научного сотрудника Института геоэкологии РАН. – На обычных условиях мы бы просто не потянули, потому что пока доходы нашей семьи не так высоки».
И другие категории льготников…
Еще одна категория заемщиков, имеющих возможность оформить «ипотеку со скидкой», – это зарплатные клиенты банка. Но такие программы не финансируются государством, а формируются самими банками. Они действуют в крупнейших российских банках, например в Сбербанке, который дает скидку 1% к ставкам на ипотечный кредит, и в «ВТБ24», недавно запустившем промоакцию, в рамках которой можно оформить ипотеку по ставке от 11,5%.
Скидки можно получить и при покупке жилья у определенного застройщика. Так, например, в ВТБ24 действует программа «Победа над формальностями», которая распространяется на все строящиеся объекты компании «ДОНСТРОЙ». В ее рамках сильно снижен размер первоначального взноса (с 35 до 10%) и существенно увеличена максимальная сумма кредита. Покупатели «донстроевских» квартир также могут оформить ипотечный кредит в НОМОС-БАНКе с процентной ставкой на первые два года – 7,9% годовых в рублях, что почти на 5% ниже рыночной.
В общем, чтобы выгодно приобрести жилье, надо следить не только за постоянно меняющимся рынком недвижимости, но и за новыми тенденциями в сфере ипотечного кредитования. «В России ставки по ипотеке медленно понижаются, и эта тенденция соответствует общему процессу охлаждения молодых ненасыщенных рынков, к которым относится наш рынок ипотечного кредитования», – уверен Антон Сороко.
Особенности ипотеки в Европе
В отличие от России, европейский ипотечный рынок в льготах не нуждается, там и так низкие кредитные ставки. «Рынок недвижимости в странах Европы сейчас, несомненно, выглядит привлекательно, – считает Антон Сороко, аналитик холдинга «Финам». – Во-первых, множество проблем в экономике способствует снижению спроса на дорогостоящие способы инвестирования, к которым, в частности, относится покупка недвижимости (в том числе и в кредит). Во-вторых, рост безработицы в периферийных странах ЕС (Испания, Португалия, Греция и другие) приводит к тому, что оставшиеся без работы люди, вынужденные как-то поддерживать уровень своей жизни, выставляют на продажу множество объектов недвижимости, что приводит к снижению цен».
Кроме того, мягкая денежно-кредитная политика Европейского центрального банка (мягче, пожалуй, только у ФРС и Банка Японии) способствует формированию низких процентных ставок по ипотечным кредитам. Так, при плавающей ставке минимум был на уровне 2,8% годовых (в Испании), а максимум – при фиксированной ставке на уровне 4% (в той же Испании). В этом государстве максимальный срок по ипотеке составляет 40 лет, что намного превышает предложения в других странах.
Немецкие банки очень требовательны к документам и к заемщику, кредитуют лишь тех, у кого есть вид на жительство в Германии или хотя бы постоянная работа. Ставки здесь выше, чем в Испании: 3,8% годовых – минимальная плавающая и 4,5% – минимальная фиксированная. Максимальный срок ипотечного кредита в Германии может составить 20 лет.
В Болгарии местные банки кредитуют клиентов, достигших 21-летнего возраста. Максимально допустимый возраст заемщика составляет 65 лет. При этом ипотечный кредит может оформить лишь тот, чьи доходы втрое превысят ежемесячные выплаты по ипотеке. С меньшими доходами можно получить только отказ. Кредит в Болгарии можно получить только на готовое жилье, на строящееся – денег не дадут, независимо от стадии его готовности. Максимальный срок кредита здесь всего 15 лет при 9% годовых. Минимальная сумма кредита €5 тыс., максимальная – 100 тыс. Граждане РФ в Болгарии имеют право получить ипотечный кредит начиная с 2007 года.
Чешские банки предлагают условия, схожие с болгарскими. Правда, ставка здесь будет чуть ниже – 7,5% годовых. Кстати, в этой стране все же существуют льготные программы, позволяющие сделать ипотеку более доступной. Но ни одна из них на иностранцев не распространяется. Россиянам в Чехии могут предложить ипотеку при условии внесения не менее 60% от цены квартиры за счет собственных средств. Проще всего россиянам получить ипотечный кредит в Испании, Австрии и на Кипре, намного сложнее – в Чехии, Швейцарии и Италии.