За один квадратный метр в новостройке москвичу приходится отдавать больше 2,5 средних зарплат. Это следует из данных ЦБ и Росстата на II квартал 2026-го, которые проанализировали «Известия». Еще год назад хватало 2,3 оклада. Причина в том, что цены на новые квартиры в течение года росли почти вдвое быстрее, чем зарплаты. Для жителей Петербурга, Московской и Челябинской областей ситуация также ухудшилась. Зато в Дагестане и Краснодарском крае жилье стало доступнее. Как остановить подорожание новостроек, чтобы зарплаты успели их догнать, — в материале «Известий».
Почему падает доступность жилья
Доступность жилья за последний год упала во многих крупных городах и регионах. Во II квартале 2026 года за один метр в новостройке москвичу приходилось отдавать 2,52 средней зарплаты, хотя год назад было достаточно 2,32.
Средняя цена метра на первичке в столице в апреле – июне достигла 481 тыс. рублей, следует из данных ЦБ (+18% за год). При этом средний размер начисленной зарплаты за тот же период увеличился лишь на 9%, до 191 тыс., следует из статистики Росстата.
Ситуация ухудшилась и для жителей Санкт-Петербурга. Там для покупки одного метра в новостройке во II квартале 2026-го требовалось 2,32 средней зарплаты (годом ранее — 2,28). Петербуржцы стали получать на 9% больше, однако новое жилье подорожало почти на 11%.
Среди других регионов, где снизилась доступность жилья, — Московская и Челябинская области. В первой разрыв вырос умеренно — с 1,7 средней зарплаты за метр до 1,74. Во второй — заметнее: с 1,52 до 1,63. Там, как и в Москве, цены на новостройки росли почти вдвое быстрее, чем зарплаты.
Доступность новых квартир в крупных городах и регионах падает, потому что дешевого продукта на первичке почти не осталось, а строить стало дороже, объяснил гендиректор, управляющий партнер консалтинговой компании в сфере коммерческой недвижимости Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. По его данным, в Москве за три года количество бюджетных лотов сократилось кратно. Предложений с ценой квадратного метра до 300 тыс. рублей практически нет. При этом средняя стоимость квадрата в «старой» Москве к лету 2026-го ушла далеко за 800 тыс. рублей. Себестоимость растет из‑за логистики, стоимости материалов и инфраструктурных обременений, которые девелоперы закладывают в цену.
— В Москве это видно ярче всего: сюда стягивается миграционный спрос, здесь максимальная концентрация рабочих мест и наименьший запас дешевых лотов, поэтому разрыв между ценами и доходами растет быстрее, чем в среднем по стране, — добавил эксперт.
Новостройки дорожали и из-за льготных ипотечных программ, которые последние годы искусственно поддерживали спрос на первичном рынке. В сложившейся ситуации покупателю приходится дольше собирать первоначальный взнос, выбирать меньшую площадь или искать квартиру дальше от центра, отметил аналитик Freedom Global Владимир Чернов.
По его словам, альтернативой остается вторичное жилье, особенно при наличии накоплений или денег от продажи прежней квартиры. На вторичке доступность жилья исторически выше и стабильнее, рассказал и директор рынков России и СНГ «Фам Пропертис» Валерий Тумин. Однако более низкая цена квартиры не всегда означает меньший платеж, потому что на новостройку доступна льготная ипотека, а на вторичку только рыночная.
— Сейчас купить квартиру в Москве по факту для подавляющего большинства россиян, которые не попадают под условия льготной программы, возможно только при условии продажи старого объекта, стоимость которого покроет как минимум 50–70% от нового, — сообщил гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев.
Где доступность жилья растет
При этом в некоторых регионах доступность нового жилья за год выросла. Например, ситуация значительно улучшилась в Дагестане, следует из данных ЦБ и Росстата. Во II квартале прошлого года местным жителям требовалось отдать немногим меньше 2,5 средних зарплат для покупки одного метра в новостройке, а в этом году — около 1,8. Это связано с резким падением цен на новое жилье (на 19%) и одновременным ростом зарплат.
Ситуация также улучшилась в Краснодарском крае и Ростовской области. В обоих регионах разрыв снизился примерно с 2 до 1,7 средней зарплаты за метр. Скорее всего, это связано с высокой конкуренцией застройщиков и ослаблением спроса на жилье, объяснил Владимир Чернов.
Миграция и развитие сервисной, а также туристической экономики на юге поддерживают спрос. Однако предложение там растет быстро, поэтому давление на цены не такое сильное, как в столицах, добавил Кирилл Агапов из Umbrella Consulting Group.
В целом по стране доступность жилья росла с конца 2022 года по II квартал 2023-го, рассказал Евгений Шавнев. По его словам, тогда цены на новостройки упали примерно на 4%, а доходы граждан выросли примерно на ту же величину.
Еще более показательным был 2009 год, напомнил эксперт. Тогда на фоне мирового финансового кризиса, который сильно ударил по экономике, первичка подешевела на 7,6%, а доходы немного увеличились.
В каких странах жилье доступнее
В Москве жилье в основном менее доступно, чем в регионах. По рыночной ипотечной ставке 18,7% с первоначальным взносом 20% и сроком 24 года, для одобрения кредита требуется официальный доход не менее 189 тыс. рублей в месяц. Это заметно выше медианной зарплаты по городу, подсчитал Валерий Тумин. При оформлении семейной ипотеки под 6% необходимый доход снижается почти вдвое. Это делает госпрограмму практически безальтернативным инструментом для среднего заемщика без крупных накоплений.
Если не учитывать ипотеку, то для покупки квартиры в 40 кв. м. потребуется около сотни средних зарплат, продолжил Владимир Чернов. Это свыше восьми лет работы, если откладывать весь заработок, а если половину — то уже 16 лет.
При сравнении цены метра и зарплаты Россия по доступности жилья находится примерно на среднем уровне среди стран СНГ, заметил Валерий Тумин. В Казахстане и Армении, например, показатель гораздо хуже. Но с учетом стоимости кредита картина меняется. По версии глобального индекса доступности ипотеки 2026 года, составленного датской компанией YouCalc (учитывает медианный доход, соотношение цены к доходу и реальную ставку по ссуде), Россия занимает 39-е место из 41.
— В РФ при ставке 21,35% месячный платеж поглощает 235% медианного дохода. Хуже показатели только у Вьетнама (236%) и Египта (266%), тогда как в лидирующих США и Саудовской Аравии платеж составляет 22–25% дохода — разница на порядок. Это объясняет, почему в России подавляющее большинство сделок проходит через льготные, а не рыночные ипотечные программы: без субсидирования ставки классический рыночный кредит для среднестатистической семьи сейчас практически неподъемен, — подчеркнул Валерий Тумин.
Как повысить доступность новостроек
Однако на рынке уже можно заметить признаки охлаждения спроса. В среднесрочной перспективе это может привести к замедлению темпов роста цен на жилье, считает Кирилл Агапов.
В целом, чтобы повысить доступность квартир, необходимо увеличивать предложение там, где есть работа и спрос, уверен Владимир Чернов. Для этого нужны подготовленные участки, инженерные сети и транспорт, который сделает новые районы удобными для жизни. Поддержку покупателей разумнее направлять адресно, поскольку массовое удешевление ипотеки при ограниченном предложении способно снова разогнать цены.
По его словам, поможет также устойчивое снижение инфляции и как следствие — ключевой ставки, чтобы кредиты становились дешевле и для покупателей, и для застройщиков.