Покупка квартиры с проверкой документов не всегда гарантирует, что новый владелец сохранит жилье. Даже добросовестный приобретатель может столкнуться с риском потери недвижимости, если выяснится, что сделка была проведена с нарушениями или продавец не имел права распоряжаться квартирой. О том, в каких случаях покупатель остается без защиты и как снизить риски при сделке, 16 сентября «Известиям» рассказал судебный юрист, управляющий партнер юридической фирмы «Абсолем» Сергей Минаев.
По словам эксперта, понятие добросовестности работает не во всех спорах о недвижимости. Всё зависит от того, по какому основанию прежний владелец или другие заинтересованные лица пытаются оспорить сделку.
«В общем смысле добросовестность означает поведение собственника с учетом прав и законных интересов другой стороны. Для приобретателя есть специальный критерий: он не знал и не мог знать, что продавец не вправе отчуждать имущество. Этот критерий работает в исках об истребовании квартиры собственником у покупателя, приобретшего ее у лица, не имевшего прав на продажу», — объяснил Минаев.
Однако в ситуации, когда квартира выбыла из собственности первоначального владельца без его воли, например из-за подделки документов, добросовестность покупателя не всегда позволяет сохранить жилье.
Еще одним риском для покупателей является банкротство продавца. По словам юриста, сделку могут попытаться оспорить, если квартира была продана по существенно заниженной цене или без подтверждения факта оплаты. При этом доказывать, что покупатель действовал недобросовестно, в таком случае не требуется.
Защитить нового владельца могут документы, подтверждающие рыночную стоимость недвижимости и реальность оплаты. Также значение имеет отсутствие информации о проблемах продавца на момент сделки.
Отдельные риски возникают при спорах вокруг наследства. По словам Минаева, если права наследника на квартиру были оспорены, добросовестность нового владельца может учитываться при рассмотрении требований. В таких случаях новый наследник может требовать компенсации стоимости имущества, а не автоматического возврата квартиры от покупателя.
При этом добросовестность не является защитой во всех случаях признания договора купли-продажи недействительным. Например, сделка может быть отменена, если будет доказано, что продавец в момент подписания договора не понимал значение своих действий.
Особое внимание юрист обратил на случаи, когда продавцы заявляют, что стали жертвами мошенников. По словам эксперта, одного заявления об обмане недостаточно для автоматической отмены сделки и возврата квартиры.
«В резонансном деле «Долиной — Лурье» Верховный суд указал, что нельзя смешивать основания недействительности и автоматически возвращать жилье любому потерпевшему от мошенников только на основании заявления продавца об обмане. Единственное применимое основание — временная недееспособность, которая должна быть подтверждена психиатрической экспертизой», — отметил Минаев.
По словам юриста, покупатели часто путают добросовестность и осмотрительность. Первое означает отсутствие знания о нарушениях со стороны продавца, а второе связано с тем, насколько тщательно человек проверил объект и обстоятельства сделки.
Чтобы снизить риски, эксперт рекомендует заранее изучать историю квартиры и документы, подтверждающие право собственности. Дополнительной мерой защиты, по его словам, может стать прохождение продавцом психолого-психиатрической экспертизы непосредственно в день сделки.
Основатель ГК «АРТ ГРУПП» Артур Мартиросян 26 августа рассказал, что дистанционная покупка недвижимости позволяет оформить ипотеку, подписать договор и зарегистрировать право собственности без личного присутствия покупателя и продавца. По его словам, на первичном рынке такой формат уже стал распространенным: удаленно оформляется до 90% сделок с новостройками. Так, покупателю из другого региона вместо нескольких поездок теперь может потребоваться только визит для приемки готовой квартиры.