В Госдуме раскритиковали инициативу о досрочном раскрытии эскроу-счетов девелоперов, тогда как в Минстрое всё же готовы проработать соответствующее предложение. Однако депутаты считают, что подобные изменения могут вернуть риски появления «обманутых дольщиков». Действующий сейчас механизм был создан как инструмент защиты покупателей жилья: средства на эскроу-счетах остаются недоступными до завершения строительства, что гарантирует исполнение обязательств застройщика. В то же время представители бизнеса указывают на необходимость введения новых мер поддержки отрасли. В числе их — сохранение параметров семейной ипотеки, субсидирование ставок по кредитам и сокращение сроков согласования. О том, с какими вызовами столкнулась строительная отрасль и готовы ли власти снова расширить ее поддержку, — в материале «Известий».
Почему бизнес просит разрешить поэтапное раскрытие эскроу-счетов
В Минстрое допустили изменение правил использования эскроу-счетов, при котором девелоперы смогут использовать находящиеся на них средства поэтапно в процессе стройки. Об этом на форуме недвижимости «Движение», который проходит в Сочи с 16 по 19 июня, заявил замглавы ведомства Никита Стасишин, отвечая на предложения риелторов и девелоперов о мерах поддержки отрасли, оказавшейся в непростой ситуации. При этом в Госдуме отнеслись к инициативе критически.
— Наши коллеги из ЦБ говорят, что в этом случае стоимость проектного финансирования в начале будет кратно дороже, так как это повысит риски для банков. Но с учетом того, сколько за время проектного финансирования и действия эскроу уже заработали банки, а это больше, чем застройщики, думаю, что в каком-то виде к этому вопросу нужно подходить, особенно в сложившейся для отрасли ситуации, — подчеркнул Никита Стасишин.
Справка «Известий»Открытие эскроу-счетов (специальный банковский счет) для застройщиков, которые привлекают деньги дольщиков для строительства жилья, стало обязательным с 2019 года. С марта 2025-го они стали применяться для индивидуального жилищного строительства. Эскроу-счета ввели в России для защиты прав покупателей (дольщиков) и минимизации рисков в отрасли, особенно в сфере долевого строительства. Этот механизм позволяет безопасно хранить денежные средства до выполнения застройщиком условий договора.
Глава крупнейшего в России агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов, выступая на одной из сессий форума, предложил разрешить девелоперам получать средства с эскроу-счетов уже после того, как объект будет достроен наполовину.
— Сегодня все живут за счет прошлых запасов. Новых хороших и сильных застройщиков за последние два года почти не появлялось, и вся отрасль как будто замораживается, — пояснил он.
По его мнению, необходимо наладить диалог с банками, чтобы скорректировать уровень их рентабельности и сформировать более сбалансированные условия как для девелоперов, так и для покупателей жилья. Эту позицию на форуме поддержали представители многих компаний.
— Механизм поэтапного раскрытия счетов эскроу — это важный инструмент поддержки отрасли. Он позволит девелоперам получать часть средств по мере подтверждения строительной готовности объекта, снижать объем банковского финансирования и расходы на обслуживание долга, — заявил «Известиям» основатель и председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин.
При этом, по его словам, механизм должен быть привязан к понятным этапам строительства и сопровождаться строгим контролем, чтобы сохранить защиту покупателей.
— Как девелоперы, мы поддерживаем и поэтапное раскрытие эскроу, и право переносить счета между банками. Это не желание обойти защиту дольщиков, а необходимость, продиктованная сложившейся экономической ситуацией, — сообщил «Известиям» руководитель департамента управления проектами компании «Расцветай столица» Геннадий Шитиков.
По его словам, сегодня девелоперы реализуют проекты преимущественно за счет кредитных средств, неся значительную нагрузку по процентам в рамках проектного финансирования. При этом средства покупателей, размещенные на эскроу-счетах, фактически не участвуют в обороте, обесцениваются под воздействием инфляции и теряют покупательную способность на фоне роста стоимости строительных материалов.
— Поэтапное раскрытие позволит частично снижать долговую нагрузку по мере готовности объекта. Сейчас средства покупателей заморожены до завершения строительства, а застройщик строит за счет проектного финансирования, — отметила замдиректора по экономике и финансам компании BM Group development Валерия Варкушина, добавив, что при высокой ключевой ставке это создает колоссальную нагрузку.
По словам управляющего партнера девелоперской компании GRAVION Юрия Неманежина, высвобождаемые средства застройщики смогут оперативно направлять на закупку материалов, оплату подрядчиков и запуск новых очередей, ускоряя оборачиваемость капитала и повышая рентабельность проектов. Кроме того, возможность поэтапного финансирования делает старт продаж более выгодным, позволяя девелоперам привлекать покупателей даже при сниженной цене за метр, добавил он.
Какие риски несет досрочное раскрытие эскроу-счетов
В Госдуме отнеслись к инициативе критически.
— На данный момент законодательно внести такие изменения мы не готовы. Это прямой удар по системе защиты прав дольщиков. Если деньги начнут перечислять застройщику до сдачи дома, они перестанут лежать на эскроу-счете и не будут застрахованы государством в системе страхования вкладов, — заявил «Известиям» первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев.
По его словам, подобные инициативы фактически возвращают риски «обманутых дольщиков», от которых система проектного финансирования изначально и была призвана защитить. Депутат отметил, что предыдущий законопроект по этой теме уже был отклонен.
При этом, как подчеркнул Владимир Кошелев, заслуживает внимания предложение, позволяющее девелоперам переводить средства с эскроу-счетов из одного банка в другой в рамках рефинансирования кредита. В этом случае деньги остаются на счетах и сохраняют свою защищенность.
— Законопроект о переносе эскроу-счетов из банка в банк уже внесен в Госдуму и может быть рассмотрен во время этой сессии, — рассказал депутат.
По словам еще одного члена комитета, депутата Александра Якубовского, вопрос переноса эскроу-счетов из одного банка в другой нужно поддерживать и предметно дорабатывать. Сегодня в строительной отрасли сложился серьезный перекос, при котором кредитные организации фактически становятся одними из главных выгодоприобретателей, отметил он. По его мнению, необходимо оценить заработки банков на такой модели. Возможно, нужны дополнительные ограничения — например, более жесткая привязка ставки проектного финансирования к уровню продаж в конкретном проекте, сказал парламентарий.
Впрочем, ряд участников рынка отнеслись к инициативе с осторожностью.
— Механизм эскроу создавался как инструмент защиты покупателей жилья: средства дольщиков остаются недоступными до завершения строительства и тем самым гарантируют исполнение обязательств застройщика, — заявил исполнительный директор девелоперской компании «Мармакс» Павел Бушков.
По его словам, если разрешить досрочное или поэтапное раскрытие счетов, возникает риск размывания самой сути этого механизма. Да, это могло бы частично снизить финансовую нагрузку на девелоперов, однако одновременно повысило бы требования к контролю за расходованием средств и потенциально увеличило бы риски для покупателей, отметил представитель бизнеса.
Какие еще меры поддержки ждет строительная отрасль
Сложная ситуация в строительной отрасли и меры ее поддержки со стороны государства стали одной из ключевых тем форума, который собрал более 4,5 тыс. застройщиков и риелторов. Участники рынка отмечают, что в 2026 году лишь около 40% девелоперов смогут выйти на прибыль, причем этот показатель продолжает снижаться.
Как сообщил на форуме директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, совокупный объем валовой выручки на крупнейших рынках новостроек (исследованы 24 региона РФ) за январь–апрель составил 1,167 трлн рублей, что на 3,7% меньше, чем годом ранее. Наиболее существенное снижение зафиксировано в Москве — минус 25,5% в годовом выражении.
Дополнительной проблемой для застройщиков становится рост задержек ввода жилья. Если в 2025 году доля таких проектов составляла в среднем 41%, то в 2026-м она увеличилась до 58%, писали «Известия». По оценкам участников рынка, это во многом связано с нехваткой средств на завершение строительства объектов.
В начале года спрос на новостройки заметно снизился в годовом выражении. Дальнейшее падение покупательской активности возможно на фоне ужесточения условий семейной ипотеки, заявил «Известиям» основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. По его словам, именно этот инструмент сейчас остается основным драйвером продаж на первичном рынке жилья.
— Если говорить о мерах поддержки, то гораздо более логичным выглядит не разрешение переносить эскроу, а ограничение предельного размера ставок по проектному финансированию. То есть показатель можно «привязать» к ключевой. В результате банки не смогут предлагать займы, значительно превышающие ее значение. Государство вполне может субсидировать разницу с рыночной ставкой в обмен на исполнение девелоперами определенных социальных обязательств, — считает представитель бизнеса.
Для стабилизации рынка необходимы меры, которые будут стимулировать спрос на жилье, считает коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников. В первую очередь, по его словам, важно сохранить действующие параметры программы семейной ипотеки для семей с одним ребенком.
О необходимости комплексной поддержки отрасли также заявил основатель и председатель правления ГК «Паритет Девелопмент» Павел Галкин. По его мнению, ключевыми направлениями должны стать снижение стоимости проектного финансирования и административной нагрузки. В числе возможных мер он назвал субсидирование процентных ставок по кредитам, сокращение сроков согласовательных процедур и поддержку строительства инфраструктуры.
Кроме того, эксперт отметил необходимость законодательного регулирования рынка рассрочки. Сегодня этот инструмент стал одним из основных способов покупки жилья, однако единые правила его применения пока отсутствуют. По его словам, закон должен установить прозрачные условия, закрепить права и обязанности сторон и защитить покупателей от непрозрачных схем.
— Мы видим необходимость в нескольких системных решениях. В их числе снижение ставок по проектному финансированию через госсубсидии по аналогии с промышленными кредитами. Требуется сокращение сроков административных процедур — получение разрешений и прохождение экспертиз нередко занимают больше времени, чем само строительство. Также предлагаем заменить обязательное возведение социальных объектов инфраструктурным сбором: девелоперы готовы платить в бюджет, но не брать на себя объекты, которые затем годами не вводятся в эксплуатацию из-за бюрократических проволочек со стороны муниципалитетов,— отметил Геннадий Шитиков из компании «Расцветай столица».
По его словам, необходимо также сохранить льготные ипотечные программы, чтобы поддерживать платежеспособный спрос.