Застройщики не снижают фронтальные цены на жилье из-за сохраняющегося спроса, хотя и используют персональные скидки и маркетинговые инструменты для стимулирования продаж. При этом разрыв между ценами на новостройки и «вторичку» в пределах одного города составляет 10–15%, а с учетом ремонта — около 25%, и предпосылок к его сокращению в последние годы не было. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. Действительно ли рынок устойчив или за внешней стабильностью скрываются риски, способные спровоцировать обрушение, узнали «Известия».
Какие возникают риски
В РФ в конце зимы 2026 года, по данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) составило 3165 — на уровне февраля 2025 года, но значительно ниже январского пика 2026 года (4262), вызванного ажиотажем перед изменением условий «Семейной ипотеки». Но это свидетельствует не о коллапсе, а о нормализации спроса после всплеска. Банк России фиксирует, что большинство застройщиков сохраняют финансовую устойчивость. По итогам 2025 года прибыль в строительной отрасли выросла на 57,5% (до 881,2 млрд рублей), из них 384,9 млрд рублей пришлось на строительство жилых зданий — рост в 2,7 раза к уровню 2024 года (остальное — инфраструктура и соцпостройки). Эти данные позволяют отрасли обслуживать долговую нагрузку в рамках проектного финансирования.
Однако есть и тревожные сигналы. Средняя рыночная ставка по ипотеке на первичном рынке в марте 2026 года составляла 20,27% годовых, на вторичном — 19,99%. При таких условиях доступность жилья для массового покупателя остается ограниченной: по расчетам Дом.РФ, коэффициент доступности жилья (срок, который требуется семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру в новостройке, откладывая всю зарплату) в январе 2026 года составлял 4 года и 3 месяца. Хотя этот показатель улучшился по сравнению с цифрой в 5 лет и 1 месяц в конце 2022 года благодаря опережающему росту зарплат (13,5% в 2025 году против 8,7% роста цен на новостройки), высокие ставки по рыночной ипотеке по-прежнему сдерживают массовый спрос.
Реальных оснований говорить о грозящем «обрушении» рынка жилья пока нет, зато есть несколько накопившихся рисков, которые делают рынок гораздо более уязвимым к шокам спроса и финансирования, предупреждает президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Артемий Шурыгин.
В частности, падение покупательной способности населения и удорожание ипотеки сокращают число сделок и замедляют девелоперские проекты, а избыток нераспроданного жилья в ряде регионов (до двух третей новостроек) и рост себестоимости строительства усиливают разрыв между ценами на жилье и доходами покупателей. Также важными рисками является разрыв между заявленной и реальной ценой сделок (до 25% и выше) и возможность перехода к многолетней стагнации (к так называемой японской траектории), они повышают вероятность резких корректировок цен и ухода с рынка части стройкомпаний.
— Обвал рынка возможен не столько из-за роста себестоимости, сколько из-за разрыва между реальными доходами покупателей и конечной ценой: если при высоких ставках спрос просядет сильнее, а банки начнут жестко пересматривать проектное финансирование, у части компаний может не хватить запаса прочности, — предупреждает Шурыгин.
При этом базовый сценарий, по оценке эксперта, — «не обрушение, а затяжная стагнация с точечной коррекцией в самых перегретых локациях и сегментах». Это говорит о том, что нынешний рынок находится в состоянии «управляемого охлаждения».
Может ли нераспроданное жилье стать спусковым крючком для снижения цен
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), зимой 2026 года нераспроданными оставались 81,7 млн кв. м из 120,8 млн кв. м строящегося жилья, то есть 68%. Наиболее высокая доля нераспроданных квартир фиксировалась в Краснодарском и Красноярском краях, Башкортостане, Воронежской, Ленинградской и Ростовской областях — там показатель достигал 76–80%.
Исследование рейтингового агентства АКРА выделяет 25 регионов с дефицитом спроса, где соотношение распроданности и строительной готовности новостроек ниже 60% (оптимальный диапазон — 60–80%). В их числе Краснодарский край (42%), Красноярский край (54%), Башкортостан (56%). Для таких регионов можно прогнозировать снижение финансовой стабильности девелоперов из-за недостаточного наполнения эскроу-счетов, более медленный рост цен или их стагнацию, использование застройщиками рискованных финансовых инструментов для стимулирования спроса.
Наиболее вероятный сценарий на вторую половину 2026 года — не общероссийский обвал, а локальная коррекция в регионах с избытком нераспроданного жилья и низким спросом, прогнозирует президент AREA Андрей Соловьев. Вероятнее всего, качественные проекты в сильных локациях удержат цену, а менее качественные — уйдут в дисконт, полагает он.
В то же время в 30 регионах, включая Москву (98%), Санкт-Петербург (96%) и Нижегородскую область (108%), наблюдается дефицит предложения, что поддерживает ценовое давление в этих локациях.
Разрыв между заявленной и реальной ценами
Статистика Росстата фиксирует разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках на уровне 65% на начало нынешнего года. Однако, как отмечает представитель ЦБ РФ Елизавета Данилова, при сравнении объектов в одном городе разница составляет 10–15%, а с учетом ремонта во «вторичке» — около 25%.
На практике застройщики всё чаще используют дисконты. По данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в прошлом году максимальные скидки достигали 30–35%, при этом средняя уступка составляла 10–15%. Аналитики «Метриум» подтверждают: скидки чаще применяются к наименее ликвидным лотам — квартирам на нижних этажах, с неудобными планировками или в невостребованных локациях. Это создает эффект «двух цен»: в прайс-листах — рост на 1–3% в месяц, в реальных сделках — стабильность или даже снижение. Такая практика позволяет застройщикам сохранять формальную ценовую стабильность для банков и инвесторов, гибко реагировать на спрос без публичного снижения цен и ускорять продажу сложных лотов без ущерба для репутации проекта.
— Особенность ситуации в том, что сейчас нет какой-то единой цены предложения. Есть условия для обладателей 100% суммы, есть для заявителей по обычной ипотеке, есть для тех, кто хочет взять семейную ипотеку, — поясняет главный аналитик ЦИАН Алексей Попов.
Эксперт подчеркивает, что статистика по суммам поступлений на эскроу-счета свидетельствует и о росте цен сделок. То есть нет ситуации, когда увеличиваются лишь витринные цены, а реальные сделки проходят по качественно иным уровням.
При этом, по оценке ЦИАН, масштабы дисконтов в первом квартале 2026 года не превышают 7–8% от витринных цен, что не создает предпосылок для системного кризиса. Таким образом, обрушением рынка можно было бы считать массовое неисполнение обязательств застройщиками. Но предпосылок к этому пока все-таки не наблюдается.
Баланс рисков и устойчивости
Понятно, что рынок недвижимости России находится в состоянии структурной перестройки. Отмена массовой льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и рост себестоимости строительства изменили правила игры, но не привели к системному кризису, констатируют в Банке России. Устойчивость рынка прежде всего обеспечивают три фактора. Первый — финансовая стабильность большинства застройщиков. Согласно данным Росстата, прибыль отрасли выросла на 57,5% за прошлый год.
Еще одним «стабилизирующим» фактором является сохранение спроса в крупных агломерациях — по прогнозу «ЦИАН.Аналитики», Москва, Санкт-Петербург и города-миллионники остаются драйверами активности. Наконец существенную роль играет гибкость ценообразования — по мониторингу «НДВ Супермаркет Недвижимости», застройщики активно используют скидки, рассрочки и индивидуальные программы для поддержания оборота.
При этом риски, конечно, сохраняются. Согласно наблюдениям АКРА, переизбыток предложения в 25 субъектах РФ может спровоцировать локальные коррекции цен. Доступность ипотеки сейчас остается ограниченной: по статистике Дом.РФ, ставки выше 20% удлиняют срок накопления на первоначальный взнос и сдерживают массовый спрос. Зависимость от макроэкономической политики высока: дальнейшая динамика ключевой ставки, как отмечают в Банке России, останется главным внешним фактором, определяющим траекторию рынка.
Пугающих предпосылок для обрушения рынка недвижимости в России пока еще нет, а вот переход его в состояние стагнации мы уже наблюдаем, убежден президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ, почетный строитель РФ Кирилл Кулаков.
— Означает ли это, что рынок рухнет и квартиры будут продаваться по бросовой цене? Это маловероятно, — говорит он. — Ожидаемы проблемы у небольших девелоперских компаний, по большей части региональных, но возвращения к прежним ценам за квадратный метр или массовым распродажам не будет.
Темпы сокращения ввода нового жилья сохранятся, ожидает эксперт. Спрос на него будет поддерживаться двумя потоками потенциальных покупателей: теми, кто берет льготную семейную ипотеку, и покупателями премиум-класса, для которых жилье соответствующего уровня в силу геополитических причин опять становится «тихой гаванью».
— Это не исключает проведение застройщиками отдельных акций. Но возвращения к прежним ценам за квадратный метр или каким-то массовым распродажам не будет, — подчеркивает Кулаков.
Прогноз на 2026 год, согласно сводным оценкам «ЦИАН.Аналитики» и отраслевых консалтинговых агентств, предполагает умеренный рост цен: на первичном рынке — на 12–14%, на вторичном — на 10–12%, однако с высокой дифференциацией по регионам и сегментам. Системного обрушения не ожидается, но покупателям и инвесторам явно стоит брать в расчет не витринные цены, а реальные условия сделок, локальную ликвидность и финансовую устойчивость конкретного застройщика.