На ключевых рынках жилья России сократилось число сделок с недвижимостью: спад зафиксирован в 33 регионах. Наибольшее снижение отмечено в в Ивановской области (31%), ХМАО (27,3%), Санкт-Петербурге (24%), Севастополе (23%). Причинами эксперты называют высокую ключевую ставку, которая сделала ипотеку недоступной, а также сокращение льготных программ. Аналогичную картину отмечают и строительные компании, полагая, что рынок сможет восстановиться только при более решительной политике ЦБ по снижению ставки.
Почему в России начал падать спрос на недвижимость
Рынок новостроек в 33 регионах показал годовое снижение сделок, следует из исследования компании «Самолет Плюс» на основе данных Росреестра о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве (ДДУ). Наибольшее сокращение отмечено в Ивановской области (31%), ХМАО (27,3%), Санкт-Петербурге (24%), Севастополе (23%), Краснодарском крае (20,5%), Томской области (18,1%) и еще в семи регионах с показателями от 17,1% до 15,2%.
Во вторую десятку по сокращению сделок вошли, среди прочих, Астраханская область (14,7%), Ульяновская область (13,3%), Тамбовская область (10,4%), Москва (10%) и Московская область (4,6%).
Наименьшее падение зафиксировано в Калужской области (1,4%) и Приморском крае (1,3%), а также в ряде других регионов с показателями от 2,2% до 4,7%.В целом по России по итогам 2025 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) снизилось на 2,1% — до 794,1 тыс., следует из исследования.
При этом в ряде регионов спрос на новостройки вырос. Абсолютным лидером стала Тульская область: количество зарегистрированных ДДУ увеличилось более чем в два раза — с 7,7 тыс. в 2024 году до 15,7 тыс. в 2025-м. По данным исследования, это максимальный показатель среди регионов с развитым рынком первичного жилья. Среди других лидеров по росту спроса — Курская область (+99,4%), Забайкальский край (+48,9%), Белгородская область (+41%) и Мордовия (+35,7%).
Крупнейшие рынки с наибольшими объемами строительства по-прежнему лидируют по числу сделок в абсолютных значениях, однако именно на этих территориях по итогам 2025-го зафиксировано самое заметное снижение спроса по сравнению с прошлым годом, пояснил «Известиям» генеральный директор группы Плюс, управляющей сетью офисов «Самолет Плюс», Арам Пепанян.
— Рынок новостроек в России стал менее концентрированным: доля пяти крупнейших регионов по количеству продаж новостроек снизилась с 45% в 2024 году до 40% в 2025-м. При этом территории со средним объемом строительства продемонстрировали более устойчивую динамику и стали лидерами по темпам роста продаж, — отметил представитель отрасли.
Феномен лидерства Тульской области он объяснил устойчивым уровнем занятости населения, высокими зарплатами в промышленном секторе. Дополнительную роль сыграли близость к Москве и более доступные цены на жилье по сравнению со столицей — часть покупателей составляют специалисты, работающие удаленно. Также Арам Пепанян обратил внимание, что около 80% сделок пришлось на программу семейной ипотеки.
Причинами снижения количества сделок в регионах с крупнейшими рынками недвижимости в 2025 году, по его словам, стала высокая ключевая ставка, которая сделала практически недоступной рыночную ипотеку, и сокращение льготных ипотечных программ.
«Известия» направили запрос в Минстрой с просьбой прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости.
Когда изменится ситуация на рынке жилья
Падение спроса отмечают представители других девелоперских компаний.
— Спрос рухнул во многих субъектах. В крупных регионах он определяется рынком, и именно там снижение возможности покупателей сразу отражается на статистике. А возможность приобретать жилье в очередной раз резко упала. Новые требования по семейной ипотеке привели к значительному — более чем на треть — сокращению ее выдачи, — заявил «Известиям» президент Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко.
По его словам, банки ужесточили требования к заемщикам и документам, вновь вводят обязательные комиссии, что ограничивает доступ к ипотеке для «не своих» проектов. Рыночная ипотека по-прежнему недоступна: ставка около 20% стала заградительной, подчеркнул представитель отрасли.
Общая для всех регионов причина сокращения спроса на новостройки связана с высокими ипотечными ставками, согласен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
— Несмотря на несколько раундов пересмотра ключевой, средняя ставка по 20 крупнейшим банкам вне программ субсидирования составляет 20,49%. Семейная ипотека стимулирует спрос только у покупателей, подпадающих под действие программы, тогда как за ее пределами остаются граждане, которые хотели бы приобрести жилье, но не могут позволить себе это при нынешних ставках, — пояснил «Известиям» представитель бизнеса.
Сигнал ЦБ о снижении ключевой ставки пока не оказал заметного влияния на ипотечные продукты большинства кредитных организаций, отметил Максим Федорченко.
— Тренд сохранится в долгосрочной перспективе, если не будут созданы доступные для широкой аудитории инструменты приобретения жилья. Превращение квартир во все более «штучный» товар будет повышать стоимость квадратного метра и снижать платежеспособный спрос. Надежда есть только на планомерное и существенное снижение ставки, но даже в этом случае рынку будет непросто вернуться к равновесию между спросом и предложением и начать развиваться, — полагает он.
На долю ипотечных сделок на первичном рынке в разных регионах России приходится от 50% до 80% всех транзакций, при этом около 70% из них приходится именно на ипотеку. Поэтому ужесточение условий выдачи семейной ипотеки мгновенно ограничивает возможности покупателей. Особенно заметно это в крупных городах, где девелоперы видели потенциал для роста и фактически перегрели рынок, пояснил генеральный директор и управляющий партнер Intermark Городская Недвижимость Дмитрий Халин.
Сейчас наблюдается достаточно быстрое сокращение объемов продаж, которые ранее обеспечивали льготные программы, — снижение спроса достигает 20–30%. Это можно рассматривать как эффект высокой базы, и в дальнейшем такого резкого падения уже не ожидается, считает он.
— С одной стороны, рынок выйдет в режим более-менее рыночного финансирования сделок, с другой стороны, в данный момент в связи со смягчением денежно-кредитной политики рыночные ипотечные ставки уходят все ниже — от 20%, благодаря чему в скором будущем станут вполне адекватными для покупки жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке, — полагает эксперт.
По словам Руслана Сырцова, логично предположить, что снижение спроса прежде всего затрагивает наиболее «перегретые» локальные рынки. В числе регионов с заметным падением числа зарегистрированных ДДУ — Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край, к ним можно добавить Свердловскую область, Новосибирскую область и Тюменскую область, отметил собеседник редакции.
При этом он обратил внимание, что есть субъекты, где еще происходит прирост количества сделок. Говоря о перспективах развития ситуации, он считает, что, скорее всего, произойдет определенная стабилизация рынка при скорректированном уровне спроса.
— Застройщики в целом адаптируются к новым условиям, запускают программы рассрочки. При этом ипотечные ставки все-таки рано или поздно начнут снижаться вслед за ключевой. Есть шансы, что ЦБ уже летом снизит ставку до примерно 12–13% годовых, и тогда при ипотечных около 15% спрос начнет «оживать», — предполагает представитель бизнеса.
Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов обратил внимание на то, что в большинстве регионов, включая Москву, в январе 2026-го спрос на первичное жилье существенно вырос относительно января 2025 года. По его мнению, сейчас наблюдается поступательное восстановление рынка.
— Смягчение денежно-кредитной политики ЦБ ведет к активизации спроса, в том числе в рамках рыночной ипотеки. Ставки все еще остаются заградительными, однако, учитывая текущий курс Банка России, в перспективе полутора лет клиенты смогут рассчитывать на выгодное рефинансирование займов, — полагает представитель бизнеса.
Он также отметил, что покупатели продолжают активно оформлять рассрочки в строящихся корпусах, которые подразумевают оформление рыночной ипотеки на остаток после ввода дома в эксплуатацию.