Россияне кинулись за ипотекой — банки сообщили «Известиям» об аномальном для начала года спросе. Многие старались «запрыгнуть в последний вагон» и взять семейную ипотеку до изменения ее условий с февраля. Рынок и без того был разогрет рекордными выдачами декабря, а дополнительный импульс дал ажиотаж вокруг закрытия популярной схемы, когда льготный кредит оформляли на каждого из супругов. Как это может повлиять на цены — в материале «Известий».
Почему россияне активно берут ипотеку в начале года
Банки зафиксировали нетипичный для января разгон спроса на ипотеку, выяснили «Известия». Крупнейшие игроки рынка отмечают кратный рост заявок и выдач по программе для семей с детьми по сравнению с началом прошлого года — россияне стремятся оформить кредит на жилье до изменения ее условий и возможного ужесточения правил.
В «Сбере» отметили рост выдач по семейной ипотеке до 113 млрд рублей по данным за неполный месяц — это в 2,6 раза больше, чем за весь январь прошлого года, сообщили в пресс-службе банка. При этом на него, по данным Frank RG, в прошлом месяце пришлось почти 76% всех оформленных жилищных кредитов.
В банке «Дом.рф» выдачи ипотеки за неполный месяц выросли в 3,3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, сообщил зампред правления организации Алексей Косяков. В ВТБ, Совкомбанке и Абсолют банке россияне оформили в полтора раза больше жилищных кредитов, чем в январе 2025-го, рассказали представители организаций. «Известия» направили запросы и другим игрокам рынка.
Повышенный интерес к семейной ипотеке фиксируют также в Газпромбанке и Россельхозбанке, сообщили «Известиям» в их пресс-службах.
— Спрос в январе сохраняется примерно на уровне ноября–декабря, хотя обычно в начале года он падает, — подчеркнул директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич.
Россияне пытались взять семейную ипотеку, пока ее условия не изменились. Новый подход, который действует с 1 февраля, закрепляет принцип «один льготный кредит на одну семью», тогда как раньше была возможность оформить по ссуде на каждого из супругов. Власти стремились пресечь эту схему, но в итоге разогнали спрос на программу.
При этом рынок начал разогреваться уже в предыдущие месяцы. Так, в декабре 2025-го выдачи ипотеки превысили 800 млрд рублей — это исторический рекорд, следует из данных Frank RG. Драйвером спроса была именно семейная программа — рост по ней достиг 70% всего за месяц.
Участники рынка подтвердили «Известиям», что повышенная активность заемщиков связана с изменением условий семейной ипотеки. До этого у каждого из супругов фактически было свое право на льготу, поэтому часть спроса строилась на возможности взять два кредита в одной семье и купить либо две квартиры, либо жилье большего метража, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Когда рынок получил сигнал, что эта опция закрывается, спрос просто перетянулся в декабрь и январь.
На фоне крайне дорогой рыночной ипотеки, ставки по которой могут доходить до 20%, программа для семей с детьми фактически остается для многих единственным доступным способом купить жилье, поэтому любое изменение правил сразу запускает волну заявок, пояснил владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
Как разгон спроса скажется на рынке
Риски перегрева на рынке недвижимости в целом сохраняются, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов. Банк России много лет подчеркивает, что льготные программы при ограниченном предложении способны разгонять цены и формировать дисбалансы.
— За время действия безадресной льготной ипотеки стоимость новостроек в Москве и других крупных городах подскочила примерно вдвое, но с ее отменой цены назад не откатились, а продолжили активно расти, — пояснил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.
По данным «Дом.рф», новостройки за 2025 год подорожали на 10,2%, а средняя стоимость квадратного метра по Росстату достигла 208 тыс. рублей, при этом декабрьско-январский ажиотаж добавил краткосрочного давления на цены, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. Аналитики ожидают подорожания новостроек в 2026 году примерно на 6%, а по итогам I квартала — в пределах 2–3%, поскольку после февральского спада рынок начнет искать новое равновесие.
В январе еще работала инерция ажиотажного спроса перед 1 февраля, поэтому в отдельных проектах и регионах застройщики могли быстрее повышать цены, особенно там, где доля ипотечных сделок высока, отметил Владимир Чернов. Но уже с февраля активность должна снижаться, так как семейная ипотека станет более адресной, часть «инвесторского» спроса уйдет, а рыночные кредиты при высокой ключевой ставке останутся недоступными для массового покупателя.
Предотвратить перегрев было трудно — государство не может резко менять условия по госпрограммам без переходного периода, так как многие семьи уже находились на стадии выбора объекта и оформления сделок, поэтому эффект «последнего окна» почти неизбежен, заключил Владимир Чернов.
Как льготная ипотека влияет на бюджет
С точки зрения бюджета семейная ипотека остается одной из самых затратных мер поддержки, подчеркнул Максим Лазовский. Нагрузка на казну высока из-за большого разрыва между льготными и рыночными ставками, пояснил Владимир Чернов. Механизм устроен так, что при ключевой 16% государство компенсирует банкам недополученные доходы, исходя из ставки 19,5% — за вычетом 6%, которые платят заемщики.
То есть пока ставка ЦБ остается высокой, бюджет берет на себя основную часть процентной нагрузки по ипотеке. При этом средний срок жилищных кредитов, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), составляет около 27 лет — значит средства налогоплательщиков будут направляться на обслуживание новых выдач в течение четверти века.
В проекте трехлетнего бюджета на 2026–2028 годы Минфин закладывал около 1,8 трлн рублей на поддержку семейной ипотеки, и именно поэтому вопрос адресности так важен для властей, отметил Владимир Чернов. Кроме того, в России продолжают обсуждать введение дифференцированных ставок по семейной ипотеке — 10–12% для пар с одним ребенком, 6% — с двумя и 4% — с тремя.
В случае принятия такого нововведения около 2,7 млн семей с одним ребенком уже не смогут получить кредит под 6% годовых, и им придется покупать квартиру под ощутимо более высокий процент — ежемесячный платеж по таким ссудам вырастет в полтора раза.
Если изменения заработают в течение года, краткосрочные всплески спроса могут повториться, подчеркнул Максим Лазовский.
У заемщиков должна быть опция снижать ставку по семейной ипотеке при рождении второго и третьего ребенка, сообщал ранее «Известиям» глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. При таких параметрах госпрограмма будет стимулировать рождаемость, а не заставлять россиян откладывать покупку жилья до рождения новых членов семьи.