Прогноз для рынка недвижимости на 2026 год, по мнению экспертов, — сдержанно оптимистичный. Его основа — ожидание плавного снижения ключевой ставки, которое постепенно восстановит спрос. Часть покупателей перейдет на вторичный рынок после периода охлаждения, но новостройки также получат свою долю. При негативном сценарии рынок столкнется со снижением покупательской активности, однако независимо от развития событий, цены на квадратный метр продолжат расти. О том, чего еще ждать от рынка жилья в 2026 году, — в материале «Известий».
Каких изменений ждать в 2026 году
Объем строящегося многоквартирного жилья в России по итогам 2025 года оказался на 7 млн кв. м больше, чем в его начале, сообщили «Известиям» в пресс-службе Минстроя. Сейчас он составляет 121 млн кв. м.
«С учетом нежилых помещений в работе находится 201 млн кв. м», — добавили в ведомстве.
Общий тренд на 2026 год остается положительным и сулит переход к новому этапу развития рынка, сообщили «Известиям» эксперты экосистемы недвижимости М2.
— Ключевым драйвером станет ожидаемое снижение ключевой ставки Банка России, которое, по мнению большинства аналитиков, будет постепенным, но устойчивым, — отметили они. — Это создаст предпосылки для удешевления рыночных ипотечных программ после длительного периода высокой стоимости заемных средств.
Прогнозируется, что по итогам всего 2026 года объем выданной ипотеки может вырасти до 5,7 трлн рублей. Его обеспечит постепенная нормализация спроса на рыночные программы, которые начнут перетягивать на себя часть активности с льготных кредитов после их возможного ужесточения или закрытия.
В 2026 году динамика рынка недвижимости будет зависеть от того, какой из сценариев Банка России реализуется: базовый, позитивный или негативный, отметила руководитель отдела аналитики ГК «Точно» Валерия Цыганок.
При базовом сценарии, если ключевая ставка будет составлять 13–15%, ожидаются умеренное улучшение экономической ситуации и постепенное снижение инфляции. В таких условиях востребованность новостроек может вырасти примерно на 10–12% относительно текущего года за счет частичного возврата отложенного спроса и небольшой поддержки со стороны ипотеки.
— Если экономика пойдет по позитивному сценарию, а ключевая ставка опустится до 10–10,5%, то отрасль может показать гораздо более сильное оживление, — сказала эксперт. — Рыночная ипотека станет доступнее, что значительно расширит круг покупателей. При таком прогнозе спрос на новостройки может вырасти до 20% год к году.
Что повлияет на рынок первичного жилья
При негативном сценарии, когда сохранится высокая ключевая ставка, рынок столкнется со снижением покупательской активности, добавила Валерия Цыганок. Спрос может просесть на 8–10% относительно текущих показателей, потому что рыночная ипотека останется фактически недоступной.
— При этом с 1 февраля 2026 года ужесточаются условия по льготной ипотеке, что дополнительно ограничит круг потенциальных покупателей, — напомнила она. — Формально программа сохранится, но новые правила сделают ее менее доступной, и часть клиентов, рассчитывавшая на льготные кредиты, не сможет ими воспользоваться. В итоге высокая стоимость займа будет отталкивать как семейных, так и инвестиционных покупателей.
При этом независимо от сценария цены на квадратный метр продолжат расти. Себестоимость строительства становится всё выше за счет удорожания материалов, рабочей силы, логистики и растущего набора требований к инфраструктуре и качеству проектов.
Но пока прогноз на 2026 год можно охарактеризовать как сдержанно оптимистичный, считает основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина. Его основа — ожидание плавного снижения ключевой ставки, которое будет способствовать постепенному восстановлению спроса. Часть покупателей перейдет на вторичный рынок после периода охлаждения, но новостройки также получат свою долю.
— Если утвердят пакет антикризисных мер, запланированный для девелоперов на 2026 год, мы не ожидаем резкого ухудшения ситуации в строительной отрасли, — полагает эксперт. — В целом сохранится примерно такая же ситуация, и при этом чего-то колоссально нового, например введения новых массовых льготных программ, мы не ожидаем. Поддержка будет нацелена скорее на выживание застройщиков, а не на обеспечение их высокой прибыльности.
Ключевым трендом станет диверсификация льготных ипотечных программ: акцент сместится с массовых продуктов (семейная и IT-ипотека) на поддержку других категорий, таких как многодетные семьи и стандарт-сегмент.
Комфорт- и бизнес-классы останутся в зоне повышенного внимания застройщиков.
— Параллельно продолжится рост цен на недвижимость, который в 2026–2027 годах в рамках позитивного сценария может составить не менее 10%, а при более негативных сценариях будет более агрессивным — около 20-30%, — отметила Светлана Пинигина. — Это повышение будет обусловлено не только инфляцией и оживлением спроса, но и структурным фактором — переходом на НДС, что вызовет удорожание работ и материалов у поставщиков.
По мнению гендиректора девелоперской компании «Люди» Дениса Жалнина, в первом полугодии 2026 года спрос на первичном рынке может снизиться на 10–12%, во втором — ситуация может быть чуть лучше, если рыночная ипотека опустится до 13–14%.
— Тогда на рынок первичного жилья придут те покупатели, которые не имеют возможности приобретения по семейной ипотеке, плюс в недвижимость начнут возвращаться денежные средства с банковских депозитов, — сказал он. — Это поддержит спрос и цены.
Чего ждать на вторичном рынке и ИЖС
На вторичном рынке жилья накоплен колоссальный объем отложенного спроса и тому подтверждение — резкий рост покупательской активности после летнего снижения ключевой ставки, отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
— Рынок находится в ожидании. И как только наметится более уверенное смягчение кредитно-денежной политики, россияне начнут активнее приобретать те объекты, которые распродаются с дисконтом, — сказал он. — По нашим наблюдениям, каждое снижение ипотечных ставок на 1% увеличивает покупательскую активность на 10–12%. Поэтому повышение доступности ипотеки способно сильно разогреть спрос на вторичном рынке в будущем году и спровоцировать рост цен.
Вторичный рынок начнет сокращать отставание в цене со строящимся жильем. Если оптимистичные прогнозы ЦБ относительно ключевой ставки на будущий год сбудутся, второе полугодие может быть очень активным и объем выдачи ипотеки будет сопоставим со значениями 2025 года.
— При снижении ставок ниже 14–15%, на вторичном рынке следует ожидать повышенного спроса и роста средних цен на уровне до 12–15% по итогам года, — полагает Сергей Зайцев.
А цены на загородную недвижимость зимой 2026 года могут стать минимальными в среднесрочной перспективе на фоне замедления ввода ИЖС, стагнации цен и накопления отложенного спроса, считает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
— Рынок загородной недвижимости в этом году явно вошел в фазу инерции, — отметил эксперт. — Спрос не растет, его сдерживают дорогие кредиты, изменения в условиях семейной ипотеки и переход на эскроу-счета в ИЖС. В начале года аналитики ожидали роста цен на уровне инфляции, но даже этого не произошло: динамика оказалась существенно слабее прогнозов, рынок загородной недвижимости вышел на ценовое плато.
По мнению эксперта, при очередном снижении ключевой ставки рынок может достаточно быстро перейти к фазе восстановления, за которым традиционно следует рост цен — как на готовые дома, так и на их строительство. Впрочем, всплеск можно ожидать с наступлением нового активного сезона в сегменте — спрос традиционно постепенно повышается в марте-апреле.
Как будут выживать девелоперы
Фаза выжидания, характерная для 2025 года, завершается, и отрасль переходит в период, где конкурентоспособность определяется не масштабом строительства, а эффективностью управления, качеством продукта и способностью контролировать себестоимость, отметил гендиректор ГК «Развитие» Сергей Гончаров.
— На этом фоне возрастает интерес к комплексному развитию территорий (КРТ), которое становится одним из немногих источников качественного земельного банка в условиях сокращающегося выбора площадок, — сказал он. Это создает потенциал для более продуманных проектов, инвестиций в цифровизацию строительных процессов и укрепления собственных компетенций девелоперов.
Дополнительно на отрасль будут влиять и глобальные экономические тренды. Цифровизация становится ключевым фактором эффективности: речь идет не только о проектировании и стройконтроле, но и о трансформации финансовых процессов, развитии цифровых финансовых активов и появлении новых форм расчетов.
— Использование технологий искусственного интеллекта перестает быть экспериментом, — полагает эксперт. — В 2026 году ни одна крупная компания не сможет сохранять конкурентоспособность без системной интеграции ИИ в управление проектами, аналитику и операционные процессы.
В 2026 году приоритетами станут управление себестоимостью, оптимизация земельного банка, расширение собственных строительных мощностей и применение современных технологий, включая промышленное домостроение, считает Сергей Гончаров.
— Параллельно трансформируется модель продаж: усиливается роль рыночной ипотеки и рассрочек, а продвижение фокусируется на конкретных проектах, их архитектуре, инженерных особенностях и уровне среды, — отметил эксперт.
Кроме того, снятие защитных мораториев способно спровоцировать банкротство ряда застройщиков — под угрозой, по разным оценкам, до 10–15% компаний, добавила Светлана Пинигина. Это создаст дополнительные риски для качества достраиваемого жилья.
В следующем году в России сократятся объемы ввода многоквартирных домов, считает гендиректор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов. По его словам, девелоперы начали снижать активность по запуску новых проектов еще осенью 2022 года из-за сложной макроэкономической ситуации и пикового роста ключевой ставки до 20%.
— Снижение объема введенных квадратных метров в сегменте многоквартирных домов действительно произойдет, хотя и не будет значительным, — отметил он. — Спрос будет во многом зависеть от динамики ключевой ставки и условий семейной ипотеки, которая сегодня остается главным финансовым инструментом покупки жилья.
Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» Юрий Цукер полагает, что определяющими факторами в 2026 году станут качество локаций, уровень готовности инфраструктуры и востребованность сервисных форматов, особенно в сегменте инвестиционной недвижимости.