В 2026 году правила имущественного налогового вычета претерпели важные изменения — пересмотрены лимиты, уточнены форматы подачи документов и обновлен алгоритм возврата НДФЛ. Это значит, что россиянам, купившим жилье или оформившим ипотеку, стоит заранее разобраться, сколько можно вернуть и как оформить возврат правильно. Подробности — в материале «Известий».
Актуальные правила имущественного вычета в 2026 году
Имущественный налоговый вычет остается одним из ключевых инструментов государственной поддержки граждан, покупающих или строящих жилую недвижимость, и в 2026 году базовые правила его предоставления сохраняются, при этом налоговая администрация внесла ряд технико-административных корректировок, о которых важно знать заявителям.
Вычет по покупке или строительству жилья предоставляется в виде уменьшения налоговой базы по НДФЛ на признанную к учету сумму расходов; ставка возврата для резидентов по прежнему рассчитывается исходя из уплаченного НДФЛ (в базовом варианте — 13%).
При этом практическая сумма возвращаемых средств зависит от предельных лимитов, которые действуют для разных категорий расходов, и от ставки налога, применяемой к конкретному налогоплательщику.
Параллельно с этим в 2026 году в силу вступили обновленные бланки и порядок заполнения декларации 3-НДФЛ, а также изменен формат кодов и отражения операций в учетных формах — эти перемены призваны упростить электронную подачу документов через «Госуслуги» и личный кабинет налогоплательщика, но требуют внимательного обращения к новым шаблонам.
Судя по официальным рекомендациям и разъяснениям, право на имущественный вычет сохраняется и не сгорает по прошествии короткого срока: налогоплательщик вправе заявить расходы прошлых лет при условии, что декларация подается за конкретный календарный год, в котором имелись соответствующие расходы; при этом на практике вычет можно оформить и спустя несколько лет после покупки, последовательно подавая декларации за прошедшие налоговые периоды.
Важная техническая деталь для претендующих на возврат: налоговая инспекция всё активнее принимает электронные сканы подтверждающих документов, однако некоторые случаи по-прежнему требуют предоставления оригиналов или нотариально заверенных копий, поэтому сохранять первичные платежные документы и банковские выписки остается обязательной практикой.
Лимиты по покупке жилья и процентам по ипотеке
На практике имущественный вычет складывается из двух составляющих: вычета на стоимость приобретенного или построенного жилья и отдельного вычета на уплаченные проценты по ипотеке.
Для вычета на покупку жилья действует предельный лимит признанных расходов, который используется при расчете снижения налоговой базы. По состоянию на 2026 год в большинстве публичных обзоров и разъяснений фигурирует лимит 2 млн рублей для вычета по стоимости жилья, что на ставке 13% дает потенциальный максимальный возврат до 260 тыс. рублей на одного налогоплательщика; при этом если покупатель расплачивается в паре (например, супруги), каждый из них вправе заявить вычет в своей части при выделении долей в праве собственности.
Отдельно действует лимит по сумме процентов по ипотеке — в публичных источниках указывается потолок в 3 млн рублей по сумме процентов с возможностью вернуть по ставке 13% до 390 тыс. рублей, если у налогоплательщика имелись такие расходы и он представил соответствующие подтверждения. Суммарно это дает теоретический потолок возврата, который складывается из обеих компонент и зависит от конкретной ситуации плательщика.
Стоит отметить, что при изменении налоговой ставки (в том числе в условиях применения прогрессивной шкалы для высоких доходов) абсолютный эффект вычета для конкретного налогоплательщика меняется: при ставке выше базовой 13% экономия в рублях будет иной, поэтому при планировании покупки жилья имеет смысл учитывать не только номинальные лимиты вычета, но и свою фактическую налоговую ставку.
Кроме того, законодательство допускает перенос неиспользованной части вычета при покупке жилья на последующие объекты и периоды при соблюдении ряда условий, что обеспечивает определенную гибкость для граждан с поэтапной сменой недвижимости.
Сроки давности и можно ли вернуть за прошедшие годы
Вопреки распространенным мифам имущественный вычет фактически не исчезает по истечении короткого срока — право на него сохраняется, и заявить о нем можно и спустя годы. Однако практическая возможность вернуть налоги за прошлые периоды имеет свои правила: декларацию 3-НДФЛ можно подавать за конкретный календарный год, в котором были понесены расходы, и на основании этой декларации получить возврат за этот год.
Если заявитель пропустил момент оформления сразу после покупки, он вправе подать декларации за предыдущие годы поочередно и получить возврат по каждому из них, но важно помнить о технических требованиях к подтверждающим документам и о самой процедуре подачи — в ряде случаев налоговая требует поэтапного оформления или последовательной подачи за каждый период.
Право на имущественный вычет носит «персонифицированный» характер и не имеет жесткой пятилетней давности, как это бывает у иных правоотношений, поэтому фактическая возможность заявить вычет спустя длительное время сохраняется.
Как оформить вычет и какие документы потребуются
Оформление имущественного вычета может происходить двумя основными путями — через работодателя (по предварительному решению, когда вычет применяется ежемесячно к исчисляемому НДФЛ и уменьшает удержания из заработной платы), либо через налоговую инспекцию путем подачи годовой декларации 3-НДФЛ и комплекта подтверждающих документов.
На практике для вещественного вычета по покупке жилья и отдельно по процентам по ипотеке чаще используют именно путь через 3-НДФЛ: налогоплательщик формирует декларацию за тот год, за который запрашивает возврат, прикладывает сканы (или по требованию оригиналы) договоров купли-продажи, акты приема-передачи, ипотечный договор и справку банка о фактически уплаченных процентах, копии платежных поручений и иные документы, подтверждающие расходы.
После подачи декларации и документов налоговая проводит камеральную проверку и перечисляет сумму возврата на указанный счет при положительном решении.
Для оформления через работодателя необходимо подать заявление и представить копии ключевых документов — в этом случае работодатель уменьшает налоговые удержания уже в текущем году до тех пор, пока не будет исчерпан размер заявленного вычета.
С 2025–2026 годов многие процессы переведены в электронный формат: подача декларации и прикрепление сканов, получение справок о доходах и формирование заявлений доступны через «Госуслуги» и личный кабинет ФНС, что значительно ускоряет процесс и снижает вероятность ошибок при заполнении форм.
Тем не менее налоговая инспекция оставляет за собой право запросить оригиналы документов для проверки, поэтому хранение первичных бумаг — договоров, платежных поручений и выписок — остается обязательным.
Ключевой перечень документов обычно включает договор купли-продажи или договор долевого участия/строительства, акты приема-передачи, ипотечный договор и справку кредитной организации о сумме фактически уплаченных процентов, платежные документы об оплате стоимости жилья или процентов, паспорт налогоплательщика, идентификационный номер налогоплательщика и заполненную декларацию 3-НДФЛ.