На рынке офисной недвижимости фиксируется стремительный рост доли сделок по покупке помещений от 50 до 300 кв. м сообщили «Известиям» аналитики. За год число таких покупок выросло в два раза. Чаще всего мини-офисы приобретают ради сдачи в аренду, рассказали эксперты. Кроме того, из-за ограничений на строительство апартаментов в Москве девелоперы изменили свои проекты, решив открывать офисы там, где невозможно реализовывать жилые комплексы. О том, почему вырос интерес к коммерческой недвижимости микро-формата, — в материале «Известий».
Какую коммерческую недвижимость скупают
Спрос на небольшие офисные помещения в России вырос более чем в два раза по сравнению с тем же периодом прошлого года, сообщили «Известиям» участники рынка. Только в Москве количество покупок коммерческой недвижимости увеличилось в 1,7 раза, рассказали в консалтинговой компании Core.XP. Речь идет о помещениях площадью от 50 до 300 кв. м.
При этом за пять лет абсолютное число сделок с небольшими офисами взлетело в 14 раз. Средний бюджет покупки такого помещения (до 300 кв. м) варьируется от 20 млн до 150 млн рублей — это сопоставимо с ценой квартиры бизнес- и премиум-класса в Москве.
— Сейчас на рынке офисной недвижимости клиентам доступен более широкий выбор с точки зрения нарезки продукта: от крупных блоков до помещений небольшого размера, — отметил директор отдела исследований рынка компании Василий Григорьев. — Такой диверсифицированный продукт позволяет инвесторам выбирать объекты, соответствующие их индивидуальным запросам и различным инвестиционным стратегиям.
По данным на март 2025 года, средняя стоимость офисных помещений класса А (оснащаются высокотехнологичными автоматизированными системами жизнеобеспечения, климат-контроля и вентиляции, а также оптоволоконными телекоммуникациями) в строящихся зданиях достигла 390 тыс. рублей за 1 кв. м без учета НДС. Цена квадратного метра офисов, предлагаемых в мелкой нарезке, растет как минимум на 10% ежегодно.
Доля продаж таких помещений в структуре спроса в 2024 году, по данным руководителя департамента офисной недвижимости CMWP Натальи Никитиной, составила 30%.
— При этом 75% сделок продажи в прошлом году приходится на помещения площадью меньше 300 кв. м, — рассказала она. — В объеме сделок 50% составляют офисы площадью от 45 до 200 кв. м.
Обычно минимальный метраж — 30 кв. м, но в одном из проектов было помещение площадью 13,5 кв. м, рассказал исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
— В отличие от жилых комплексов тут нет никаких ограничений, и таких компактных площадей вполне достаточно для совсем небольших компаний и стартапов, — добавил он.
Также на рынке можно найти мини-офисы площадью от 15–20 кв. м — они предлагаются в формате коворкингов или как отдельные кабинеты в бизнес-центрах.
В офисах класса В (предусмотрена планировка кабинетно-коридорного и комбинированного типа, качественная отделка, проверенный телекоммуникационный провайдер и круглосуточная система безопасности) и ниже встречаются лоты и 5 кв. м, и даже 3 кв. м, добавила руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.
— Такие помещения хоть и позиционируются при продаже как офисы, но больше подходят под кофе на вынос, если расположены на первом этаже, а также для мини-склада или просто для регистрации юридического адреса, — отметила она.
Как отметила директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова, примерно 67% покупателей — это частные инвесторы.
— Наблюдаем стабильный интерес со стороны компаний из самых разных отраслей экономики, — сказала она. — Среди наших резидентов уже есть крупные торговые фирмы, логистические операторы, строительные компании. Средняя площадь приобретаемого лота составляет 92 кв. м.
Почему скупают мини-офисы
Долгое время в России предпочитали строить, продавать и сдавать большие офисные помещения, но за последние пару лет ситуация на рынке кардинально изменилась и количество сделок по приобретению офисов мини-формата выросло кратно, рассказал «Известиям» руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин.
— Во-первых, их стали закладывать в свои проекты девелоперы, во-вторых, инвесторы начали выкупать большие офисные помещения, появившиеся в результате ухода с рынка или банкротства крупных компаний, и дробить их на более мелкие, — пояснил эксперт. — Поэтому спрос растет одновременно как на мини-офисы со стороны бизнеса, так и на большие офисные помещения от 700 кв. м и более, в которых есть интерес у инвесторов. Такое дробление позволяет получить доходность с каждого квадратного метра в диапазоне 20–40%.
Кроме того, на рынке уже около десяти лет существует неудовлетворенный спрос на офисную недвижимость, добавил Иван Татаринов.
— Все эти годы объем поглощения таких площадей был высоким, а ввод новых объектов, напротив, низким, — сказал эксперт. — Сформировался определенный дефицит качественной офисной недвижимости. Плюс ко всему, девелоперы отвечают на запрос инвесторов, создавая для них небольшие лоты — благодаря относительно маленькому чеку сделки можно привлечь больше покупателей, а стоимость квадратного метра таких офисов выше.
Одна из причин роста спроса и предложения — запрет на строительство апартаментов. В Москве он действует с лета 2024 года. Из-за этого многие девелоперы изменили свои проекты, решив строить офисы там, где невозможно реализовывать жилые комплексы.
Замгендиректора Российского аукционного дома Григорий Начинкин добавил, что раньше купить небольшой блок в офисе было тяжело, потому что такие предложения практически отсутствовали на рынке.
— Обеспечивать его автономную эксплуатацию было тяжело, — отметил он.
Число сделок с небольшими офисами заметно выросло за последние годы и из-за реализации программы комплексного развития территорий (КРТ) в Москве, отметила руководитель офисного департамента агентства коммерческой недвижимости Invest7 Ксения Харкевич.
— Девелоперы обязаны вместе с жилыми домами строить новые офисные здания, — объяснила она.
Половину таких офисов покупают инвесторы, а другую половину — компании, которые ищут помещения для своих сотрудников, отметила Наталья Никитина.
— Чаще всего клиенты, приобретающие офисы под себя, рассматривают проекты или здания на финальном этапе строительства, например за год до ввода в эксплуатацию, чтобы оценить локацию и внешний вид, — добавила она. — Инвесторы, в свою очередь, покупают офисы на начальных этапах строительства, например на стадии котлована, с целью перепродажи или сдачи в аренду.
Основными покупателями таких помещений становится малый и средний бизнес, который использует их для размещения своих подразделений, индивидуальные предприниматели, работающие вне дома, а также инвесторы, приобретающие рабочие пространства для сдачи в аренду и получения стабильного дохода, подтвердил руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина.
Впрочем, по словам Елизаветы Ильюхиной, количество инвесторов в этом сегменте в последний год сократилось. Но в отдельных секторах увеличилось число игроков, имеющих средства для покупки. Например, в отраслях, которые связаны с госзаказами и импортозамещением.
— Небольшая нарезка позволяет компаниям привлекать сравнительно небольшие бюджеты для покупки, — пояснила она. — Играет роль ситуация на рынке аренды: качественных предложений почти нет, а рост арендных ставок в 2025 году может превысить темпы инфляции. Бизнесу необходима уверенность в том, что не придется испытывать трудности с подбором помещения, и наличие собственного офиса дает эту гарантию.
Средняя площадь реализованных офисов составила 1,5 тыс. кв. м, добавил коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. А срок аренды — от трех до пяти лет. Ставки за год выросли на 20–40%, при этом большая половина объектов демонстрирует нулевую вакансию.
Тенденцией 2024 года, по его словам, стала реализация помещений, требующих дополнительных инвестиций в перепланировку или предлагаемых в формате shell&core (без отделки). Основными арендаторами офисов стали IT-компании, производственные предприятия и организации с государственным участием.