Доля однокомнатных квартир, которые россияне покупают в ипотеку, сократилась в полтора раза по сравнению с весной 2023 года, рассказали «Известиям» участники рынка. Некоторые агентства недвижимости ощутили начало этого тренда еще в последнем квартале прошлого года, хотя интерес к такому жилью был стабилен в течение нескольких лет. Эксперты связывают ситуацию с ростом ипотечных ставок и возросшим требованием к минимальному первоначальному взносу. А в такой ситуации основные сделки на рынке совершают те, кто улучшает жилищные условия, продавая старую квартиру и покупая новую, побольше.
Почему падает спрос
Спрос россиян на покупку малогабаритных квартир по ипотеке снизился с начала года, хотя до этого в течение нескольких лет фиксировался только рост, рассказали «Известиям» несколько участников рынка. В частности, основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY Евгений Дружинин указал, что падение интереса коснулось однокомнатных квартир и студий.
О падении заявили и в федеральной компании «Этажи». По этим данным, доля однушек, которые приобретают в ипотеку, на вторичном рынке уменьшилась в полтора раза. Падение продаж без ипотеки тоже есть, но не столь значительное.
— Без ипотеки в мае прошлого года студии и однушки в новостройках покупали 75%, в этом году — 70,6%, вторичка снизилась почти на 12%, — рассказала исполнительный директор компании «Этажи» Регина Дыдалина. — При этом раньше к таким объектам интерес только повышался.
По итогам четырех месяцев 2024 года на рынке новостроек Москвы в старых границах доля малогабаритных квартир снизилась по сравнению с 2023-м, констатировала директор по аналитике и маркетинговым концепциям девелопера Pioneer Екатерина Петрова.
— Если в прошлом году на лоты площадью менее 28 кв. м пришлось 17% сделок, то по итогам четырех месяцев текущего года — 14%, — рассказала она.
Средняя площадь малогабаритных лотов в структуре продаж, по ее словам, составляет около 23 кв. м. Габариты самых маленьких квартир, проданных на рынке за последние три года, начинаются от 15–16 кв. м. По данным OpenCity, площадь самой маленькой квартиры в Москве начинается от 14,1 кв. м, ее стоимость с отделкой и кухней — 4,85 млн рублей.
Аналогична ситуация и в Подмосковье.
— Как показывает статистика продаж в наших проектах в Красногорске, падение спроса на квартиры малого метража произошло в марте, на 18 п.п., и в то же время в полтора-два раза вырос спрос на двухкомнатные квартиры, — рассказала коммерческий директор ГК «Отрада» Татьяна Павлова.
Руководитель отдела продаж BM Group Development Иван Миряшев отметил снижение активности инвесторов, которые покупают малые форматы на старте для последующей перепродажи.
Впрочем, тренд на снижение спроса заметили не все компании. Так, в девелоперской компании «Главстрой Регионы» сообщили, что доля реализованных однокомнатных квартир у них была на 1,8% выше, чем в четвертом квартале.
А в агентстве недвижимости Ricci отмечают, что в первом квартале 2024 года по сравнению с первым кварталом прошлого года объем продаж однокомнатных квартир вырос на 3%. Впрочем, эта же компания ощутила существенное падение продаж однушек в конце года — на 48%, если сравнивать последний и первый кварталы.
Ипотечный отскок
Евгений Дружинин связывает падение интереса к малогабаритному жилью с завершением сроков действия льготных программ. Татьяна Павлова также указала, что многие потребители сейчас обеспокоены изменениями условий по ипотечным программам с господдержкой и по семейной ипотеке.
— Из-за этого они стали реализовывать откладываемое до лучших времен приобретение квартиры для проживания, — отметила она. — Такое перераспределение спроса нам трудно назвать именно падением, скорее временной потерей интереса.
Кроме того, за последние полгода банки существенно увеличили требования к размеру минимального первоначального взноса, в отдельных случаях он может быть даже выше, чем прописано в стандартных условиях кредитования, отметила Регина Дыдалина.
Еще год назад, по ее словам, оформить ипотеку на вторичном рынке было возможно, имея на руках всего лишь 10–15% от стоимости будущей квартиры. Сейчас же минимальный порог составляет 20%, при этом ставка по ипотеке может быть выше, возрос и риск отказа.
— В итоге приобретение квартир на вторичном рынке в качестве стартового жилья стало проблематичным: не все покупатели квартир готовы в моменте найти большую сумму на первоначальный взнос, — сказала эксперт. — А потребительские кредиты, которые раньше позволяли решить эту проблему, сейчас выдаются по слишком высоким ставкам.
Более того, ранее льготную ипотеку можно было брать неограниченное количество раз, но с конца прошлого года ввели ограничения. В итоге часть тех, кто планировал поэтапно улучшать жилищные условия, предпочли сразу приобретать более комфортное жилье, используя право на льготный кредит.
В результате на вторичном рынке выросла доля встречных сделок, когда готовые квартиры покупают как вариант улучшения жилищных условий сразу после продажи имеющейся недвижимости.
— В этом случае у покупателей есть существенная доля собственных средств, у них не возникает проблем с одобрением ипотеки, а высокие ставки на уровне 16–16,3% не так пугают, поскольку сумма заемных средств невелика и большинство планируют погасить ее досрочно либо рефинансировать в будущем под более выгодную процентную ставку, — добавила Регина Дыдалина.
Руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова полагает, что в этот переходный период покупатели и инвесторы стали более осознанно относиться к приобретению недвижимости.
— Соответственно, и востребованность малогабаритного жилья, которое не является привлекательным с точки зрения улучшения жилищных условий, снижается, — пояснила эксперт.
Впрочем, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов считает, что рынок малогабаритного жилья продолжит развиваться, особенно после сворачивания программ льготной ипотеки. Это вынудит многих клиентов вернуться к выбору более компактных вариантов.
А эксперты застройщика Tekta Group полагают, что это обязательно произойдет после введенных буквально в этом месяце ограничений: московские власти ограничили в строительных проектах площадь однокомнатных квартир 28 кв. м. На фоне ожидания дефицита предложений покупатели вновь должны начать смотреть в сторону малогабаритного жилья.