Льготная ипотека продолжает служить важным фактором обеспечения россиян доступным жильем. Появляются все новые адресные программы, нацеленные на различные слои населения. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов рассказал «Известиям» о том, как застройщики видят перспективы ипотеки для молодежи.
Целевая аудитория
— Есть мнение, что общая льготная ипотека на новостройки станет более адресной. Какой сегмент покупателей, на ваш взгляд, было бы разумно поддержать? И почему?
— Я часто выступаю с предложением запустить молодежную ипотеку. Мы провели большое исследование, результаты которого говорят, что в прошлом году в структуре продаж ипотека составила у нас 90%: около 50% занимает ипотека с господдержкой, 30% семейная ипотека, 10% — IT-ипотека, около 3% — военная ипотека, и все остальное ипотека по стандартным рыночным ставкам. То есть почти 95% приходится на льготные ипотечные программы. Мы посмотрели на портрет нашего покупателя. Это возрастная категория 35+, доходы этих людей позволяют покупать семейные просторные квартиры. Это состоявшиеся люди, сделавшие карьеру, у которых доход выше среднего — от 200 тысяч на одного человека. И мы посмотрели, какая доля молодежи в возрасте 23-25 лет у нас покупает жилье, так вот она не доходит даже до 10%.
Мы предлагаем запустить молодежную ипотеку, чтобы выпускники вузов, молодые специалисты могли приобретать семейные квартиры. И мы определили ее параметры: было бы логично по такой программе субсидировать ставку до 3%, срок кредита увеличить до 50 лет, первоначальный взнос установить 15%, сумму кредита для Москвы и Санкт-Петербурга определить 15 миллионов рублей, для остальных регионов 9-12.
Также есть предложение давать им госсертификат на часть первоначального взноса, например, в размере 500 тысяч рублей при вступлении в брак двух молодых специалистов в возрасте до 30 лет.
— Имеет ли смысл формировать отдельное предложения для молодежи, если, как известно, основная доля заемщиков — это состоявшиеся люди старше 35 лет? Пойдут ли молодые на это? Не напугает их длительный срок или проблемы с первоначальным взносом?
— Чем выше ставка и меньше срок, тем выше ежемесячный платеж. Мы сравнили молодежную ипотеку с ипотекой с господдержкой. Если взять средний лот семейной квартиры стоимостью 12 млн рублей, то ежемесячные выплаты по молодежной ипотеке составили бы до 30 тыс. рублей, а при ипотеке с господдержкой около 70 тыс. рублей.
Средний доход молодых специалистов не позволит им выбрать такую ипотеку. Даже если они захотят взять ее, рассчитывая на помощь родителей, то банк ее не одобрит. А условия, которые разработали мы для молодежной ипотеки, способны удовлетворить и покупателя жилья, и подойдут под условия банков.
Есть такое мнение на рынке недвижимости, что сейчас покупатель идет даже не на продукт застройщика, а на комфортный ежемесячный платеж. И выбирая между продуктами двух конкурирующих застройщиков, предлагающих недвижимость в одной локации, устраивающей покупателя, он с большой вероятностью предпочтет не лучшие планировочные решения, не проект выше классом, а предложение с более комфортным ежемесячным платежом.
Поэтому было бы логично предложить молодым специалистам такую программу, которая бы учитывала их доходы давала им возможность купить квартиру с комфортным ипотечным платежом. Да, пусть на 50 лет. Но статистика по стране показывает, что средний срок погашения ипотеки е составляет 7 лет. Эти молодые люди начнут со временем делать карьеру, получать больше, а значит, смогут раньше погасить свою ипотеку.
Возможные риски
— Увеличатся ли банковские риски из-за молодого возраста заемщиков?
— Риски в связи с возрастом для категории до 30 лет или от 30 и выше банки не закладывают. Все будет отталкиваться от платежеспособности заемщика, кредитной истории.
— Не случится ли волны фиктивных браков из-за сертификата?
— Риск такой есть. Нужен более глубокий анализ, в каких случаях выдавать такие сертификаты. Нужна более детальная проработка этой темы, как и всей в целом молодежной ипотеки. Есть верхние уровни и условия, которые мы предлагаем. Но должна быть созданы инициативная группа, определены все критерии и параметры, и по ставке, и по сроку, и по взносу, и в том числе по госсертификату. Такой механизм есть при военной ипотеке: на сертификат начисляются средства в зависимости от срока службы. По молодежной ипотеке тоже необходимо подумать более тщательно, как он может работать.
— Чем будет отличаться молодежная ипотека от госпрограммы «Молодая семья»?
— Это точно не дубль. Та программа предназначена для семей с детьми. По нашему исследованию, это как раз люди от 30-35 лет. И, согласно статистике, заключение брака в последние годы происходит все позднее. То есть люди откладывают брак, в том числе и по причине невозможности приобретения жилья. И если бы была такая программа, это стимулировало бы людей вступать брак в более раннем возрасте.
Потенциальные заемщики
— Можете «нарисовать» портрет потенциального заемщика по молодежной ипотеке, кто это, кому будет доступна программа?
— Мы предполагаем, что это выпускники вузов, молодые специалисты со стабильным доходом, которые начинают свой путь по карьерной лестнице или начинающие собственник бизнеса.
— Каких результатов с помощью такой ипотечной программы можно добиться, скажем, за два года?
— Основная цель этой программы не просто поддержать молодежь — это стимул для создания семьи в более раннем возрасте, повышение рождаемости, улучшение демографической ситуации в нашей стране. Такая адресная программа органично бы вписалась в новый нацпроект «Молодежь России», о котором в обращении к Федеральному собранию рассказал президент Владимир Путин.
— Как вы относитесь к опасениям относительно того, что программы льготного ипотечного кредитования сделают ипотеку более доступной для широких масс населения, но при этом менее доступным само жилье из-за неизбежного роста цен на него?
— Ипотека с господдержкой была, по сути, доступна для всех, а адресная льготная ипотечная программа — для определенной категории заемщиков. Воронка продаж намного уже. Спрос если и будет увеличен, то в более узком сегменте. При этом чтобы вместе со спросом не росли цены, нужно увеличивать объем предложения. А это возможно, когда девелоперы могут спрогнозировать объем спроса — оптимально на два-три года вперед.
— Как вы оцениваете потенциальное количество заемщиков по этой программе?
— В год из вузов выпускается в среднем примерно полтора миллиона человек. Понятно, что не все они пойдут в эту программу. Мы рассчитываем, что, может быть, около 30% от этого числа. Люди отталкиваются от того, до чего они могут дотянуться. Когда молодой человек приходит и понимает, что даже по льготной программе он не проходит, тогда он иначе строит свои планы и свою жизнь: поживу с родителями, куплю машину, попутешествую. Но если дать ему возможность понять, что это доступно, то, я уверен, у него произойдет сдвиг парадигмы.