Повышение ключевой ставки ЦБ сразу на 3,5 п.п., до 12% годовых, произвело сильное впечатление на отечественный фондовый рынок. Менее очевидная ситуация складывается с рынком жилой недвижимости. В норме повышение ставки ведет к взвинчиванию ипотечных ставок, снижению доступности ипотечного кредита и, соответственно, падению или как минимум существенному замедлению цен на недвижимость, что будет неплохо для многих категорий потребителей, но станет плохой новостью для владельцев жилья и строительной индустрии. Что будет в ближней и среднесрочной перспективе с ипотечными ставками, доступностью жилья и ситуацией на строительном рынке — в материале «Известий».
Ипотека в последние годы была главной движущей силой российского жилищного рынка. В первом полугодии 2023 года количество выданных кредитов выросло на 51%, а их объем — на 63%. По сравнению с рекордным 2021 годов рост — в 15%. Во многом рынок поддерживается за счет льготной и семейной ипотеки, составляющей около 40% от всех выдач. Но и обычные кредиты стали более доступными для населения, что объясняется в том числе и умеренными ставками. Теперь ситуация другая.
Как изменились ставки в коммерческих банках
Кредитные организации отреагировали в течение нескольких дней после повышения ключевой ставки. Так, ВТБ повысил свои ставки по ипотечным программам на 2 п.п. с 21 августа. С 22 августа аналогичным образом поступил Сбербанк. Отметим, что повышение ставок наблюдалось и в июле — на 0,8–0,9 п.п. Повышение было отмечено более чем в половине банков из топ-30, а средняя ставка по ипотеке тем самым достигла 14%.
Тем не менее аналитики указывают, что рост был не настолько большим, как можно было бы ожидать, исходя из действий ЦБ.
— В первичной реакции банков на решение ЦБ важно то, что ставки по жилищным кредитам были повышены на 2–2,5 п.п., тогда как ключевая ставка ЦБ выросла за год на 4,5 п.п. (с 7,5 до 12%), — отмечает руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Пока участники рынка в свои модели закладывают сценарий, при котором на столь высоких уровнях ключевая ставка продержится не так долго.
По словам директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, рост ипотечных ставок является сложно предсказуемым. Поскольку фактически большинство банков не стали поднимать ипотечные ставки на уровне роста ключевой, средний рост составил около 1,5–2%.
— Фактически банковский сектор сейчас занял выжидательную позицию, и дальнейшее изменение ипотечных ставок будет зависеть от действий Центробанка. Если в сентябре будет рост ставки на уровне до 1%, то ипотека вновь может подорожать на 0,5–1%, — полагает эксперт.
Стоит добавить, что покупатели воспользовались коротким временным лагом между ростом ставки ЦБ и повышением процентов по ипотеке, чтобы набрать жилищных кредитов. Во второй декаде августа отмечался рост количества займов на десятки процентов.
Как изменение ставок повлияет на цены
С начала года цены на жилую недвижимость растут крайне бурно. В секторе новостроек отмечается подъем на 15%, что почти в четыре раза выше уровня инфляции. Лишь немногим отстает вторичный рынок, где за последние семь месяцев рост составил около 10%. Кредитная активность и быстрый рост цен на жилье выглядят как признаки перегрева экономики, против чего и было направлено повышение ключевой ставки. В обстоятельствах, когда ипотека становится более дорогой, цены должны естественным образом замедлять рост. В нынешней ситуации есть, впрочем, свои «но».
— На руках у покупателей остаются действующие одобрения, выпущенные еще до недавних изменений в условиях кредитования, — говорит Алексей Попов. — Поэтому статистика за август и даже за сентябрь будет включать в себя выдачи и по новым, и по старым условиям. В последние два месяца на рынке сохраняется стабильно высокий спрос. В таких условиях в первую очередь уходят лоты по более низким ценам, поэтому номинальные цены предложения сейчас растут быстрее, чем в начале года, и этот тренд сохранится еще как минимум несколько недель.
Спрос на ипотеку будет неизбежно падать, но произойдет это не немедленно, поясняет Сергей Зайцев.
— По нашим расчетам, на перегретом рынке каждый 1% роста ставок снижает спрос на ипотеку в среднем на 10%. Но такое снижение возможно в среднесрочной перспективе, поскольку сейчас, наоборот, рынок крайне активен, причем в части реализации как уже одобренных ипотечных кредитов, так и новых заявок на ипотеку. В августе количество ипотечных консультаций на первичном рынке в России было на 40% больше, чем в июле, а по вторичной и загородной недвижимости — на 15%. Естественно, такой входящий поток в ближайшие месяцы будет подогревать спрос на рынке, — комментирует эксперт.
Мало того, даже после коррекции ставок банками фиксируется активность по подачи заявок на ипотеку уже на новых условиях. По словам Зайцева, многие покупатели планируют компенсировать удорожание ипотеки на вторичном рынке дисконтом, на первичном же условия льготных программ сохраняются и часть покупателей ускоряется с решением о покупке, боясь изменений в кредитовании и в сегменте новостроек.
— Цены на первичном рынке, скорее всего, будут удерживать занятые позиции, демонстрируя околонулевую динамику в среднесрочной перспективе, удорожание кредитных средств и инфляция будут тормозить их снижение, вторичный же рынок будет традиционно придерживаться первичного, стимулируя продажи дисконтом, — прогнозирует собеседник издания.
Что означает спад активности в ипотеке для строительного сектора
В прошлом году ввод жилья в эксплуатацию установил очередной рекорд, превзойдя отметку 100 млн кв. м. В текущем году фиксируется небольшой спад: по итогам первого полугодия введено 52,1 млн кв. м, что на 0,9% меньше, чем в аналогичный период 2022-го. Однако увеличение ставок ставит сферу жилищного строительства под угрозу. Впрочем, эксперты считают, что в обозримом будущем какого-то значимого эффекта фиксироваться не будет.
Как объясняет Алексей Попов, ввод жилья лишь наполовину зависит от строительства многоэтажных домов (в сегменте ИЖС, на который приходится основной вклад в этот показатель, роль ипотеки не так велика). Показатель — отражение ситуации на рынке три-четыре года назад.
— Сколько новых проектов тогда было заложено, примерно столько и будет сдано, — говорит специалист «Циан.Аналитики». — Поэтому ожидать его снижения по итогам 2023 года не стоит, а вот в 2024–2026 годах очередные рекордные достижения маловероятны. Во-первых, новых проектов запускалось меньше, чем в 2019–2020. Во-вторых, активность по новому строительству малоэтажного жилья из-за роста себестоимости строительства снижается, а вклад «дачной амнистии» в актуальные показатели ввода каждый следующий год будет ниже, чем на пике реализации программы.
По словам Сергея Зайцева, цикл строительства в России — около двух с половиной лет, поэтому до конца года каких-то снижений объемов точно не следует ожидать, а вот в отношении долгосрочных перспектив сфере строительства сейчас нужны гарантии мер по стимулированию спроса в перспективе трех-пяти лет.
— По льготным программам перспектива прорисована пока только до 2024 года. Рынку нужна ясность, в ином случае закладка новых проектов будет снижаться. Однако на объеме предложения это скажется только в перспективе двух-трех лет. Есть надежда на то, что всё же застройщики в ближайшем будущем получат эти гарантии, — заключил спикер.