В Госдуму внесен законопроект, согласно которому предлагается отменить уплату НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения им. Сейчас расстаться с полученной в собственность квартирой можно только через три года или через пять лет. Парламентарии считают, что от этого правила надо отказаться ради расширения возможностей граждан на улучшение жилищных условий. Поможет ли вторичному рынку жилья эта инициатива, разбирались «Известия».
Какие правила продажи действуют сейчас
Законопроект, который находится пока в комитете Госдумы по бюджету и налогам, предусматривает изменения в Налоговый кодекс. По существующим правилам, доходы от продажи объекта недвижимости, который находился в собственности три или пять лет, не облагаются НДФЛ и не декларируются. Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации или при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением.
Еще один существующий вариант продать квартиру спустя три года после вступления в права собственности — если продаваемая квартира является единственным жильем, в том числе нет совместной с супругом жилой собственности или даже доли в праве собственности. При этом не учитывается жилье, которое не является совместно нажитым супругами.
В остальных случаях минимальный срок владения жильем — пять лет. Если такое жилье продают раньше срока, то необходимо выплатить НДФЛ, то есть 13% от ее стоимости в случае получения квартиры как наследства или по договору дарения и 13% от доходов, полученных при перепродаже.
Законопроектом предлагается освободить от налогообложения доходы физических лиц при продаже жилья — в том числе комнаты, квартиры, жилого дома, — если у налогоплательщика нет в собственности другого жилого помещения или доли в праве собственности.
При этом ставится новое условие: новое жилье приобретается не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в который была заключена сделка по продаже старого жилья (то есть нельзя продать квартиру раньше срока, не купив новую), а кадастровая стоимость старого жилья должна быть ниже, чем стоимость нового, но не превышать 50 млн рублей.
Председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», координатор «Деловой России» в СЗФО Дмитрий Панов замечает, что еще в 2019 году обращался к президенту России с очень похожей инициативой. После этого был подписан закон, устанавливающий освобождение от уплаты НДФЛ при продаже единственного жилья со сроком владения от трех лет для определенных категорий граждан.
Поправки в Налоговый кодекс были внесены в прошлом году. Они освободили от НДФЛ при продаже жилья семьи с двумя и более детьми, не достигшими возраста 18 лет. Условия приобретения нового жилья при этом были аналогичны нынешнему законопроекту — нельзя раньше срока продать старую, но не купить новую квартиру. Сделать это необходимо не позднее 30 апреля следующего года. При этом жилищные условия семьи должны улучшиться: жилплощадь больше или кадастровая стоимость выше.
— Новая инициатива буквально продолжает этот тренд, предлагая возможность полного освобождения от уплаты НДФЛ от продажи единственного жилья при соблюдении условий по срокам владения и кадастровой стоимости недвижимости, — сказал «Известиям» Дмитрий Панов.
Зачем нужен НДФЛ от продажи жилья
Генеральный директор ООО «ДНС» Андрей Данилов отмечает, что налог на доходы при продаже квартиры вводился, чтобы ограничить доступ на рынок новостроек для инвесторов.
— Покупка квартиры на стадии котлована и продажа после сдачи дома в эксплуатацию в зависимости от проекта могла принести 35% и даже 50% дохода, — пояснил он «Известиям». — Но одновременно спрос со стороны таких инвесторов подогревал рынок, что приводило к росту цен. Поэтому была введена заградительная мера — срок, через который недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ.
Однако сейчас, говорит он, на рынке принципиально иная ситуация. Ссылаясь на данные IRN.RU, он указывает, что в конце сентября — начале октября 2022 года спрос на новостройки упал на 30–40% относительно августа.
— Спрос, который сокращается на фоне падения доходов населения, нужно стимулировать, — сказал он «Известиям». — Например, с помощью ипотеки, в том числе по льготным программам. Но пока этого не происходит. По информации вице-премьера Марата Хуснуллина, с января по сентябрь текущего года число выданных ипотечных кредитов сократилось на 36% в годовом измерении. Поэтому логично отменить для физических лиц ограничения, разрешить продажу жилой площади без уплаты НДФЛ вне зависимости от срока, в течение которого она была в собственности.
Владелец и управляющий ООО «Бухгалтерский дом ТОБУ» Екатерина Зеленская замечает, что НДФЛ занимает лишь четвертое место в общем объеме поступлений в федеральный бюджет, но на уровнях регионального и местного бюджетов именно он занимает первое место.
— Любые новации в сфере правил уплаты НДФЛ напрямую затрагивают бюджет регионов, которые и так крайне уязвимы и наименее сбалансированы в сравнении с федеральным центром, — сказала она «Известиям».
Как повлияет закон на вторичный рынок
По данным «Циан.Аналитики», спрос на вторичном рынке Москвы сейчас продолжает восстанавливаться. В сентябре 2022 года сделок было больше на 7% в сравнении с августом, хотя в сравнении с сентябрем 2021 года число сделок оказалось ниже на 29%.
— Но разрыв в годовой динамике снижается: весной он был на уровне 42–45% из-за дорогой ипотеки. За три квартала в Москве заключено 96,3 тыс. договоров, что на 21% ниже 2021 года, — пояснила «Известиям» эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.
По ее словам, после объявления мобилизации в конце сентября и начале октября спрос просел на 20% относительно фоновых значений начала сентября, однако к концу октября восстановился, достигнув уровня 80% от среднего значения за 2021 года.
Виктория Кирюхина считает, что законопроект окажет позитивное влияние на спрос на вторичном рынке, где большое число «альтернативных» сделок, когда взамен проданной квартиры сразу приобретается новая — обычно большей площади и стоимости.
— С финансовой точки зрения переезд в готовое жилье станет более выгодным тем, кто владеет квартирой не так давно и не готов, во-первых, платить налог от продажи, во-вторых, арендовать недвижимость, пока дом строится, — сказала она.
По ее словам, сейчас на сайте «Циан» в городах с численностью населения от 500 тыс. человек в продаже 21% квартир — в домах, построенных с 2018 по 2021 год, то есть попадающих под пятилетний срок владения — без поправки на то, что часть из этого объема уже освобождена от налогов за счет того, что с покупки прошло более пяти лет, когда жилье было приобретено на котловане.
Управляющий партнер, председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров также полагает, что рынок жилья активизируется благодаря новому законопроекту. По его словам, наиболее болезненно сказывались ограничения по продаже квартир на малообеспеченных людях, которые получили жилье безвозмездно — по договорам дарения или в качестве наследства.
— В этом случае новый владелец жилья не может подтвердить расходы на его приобретение и в случае совершения сделки в сроки менее трех лет вынужден уплатить НДФЛ со всей стоимости квартиры, — сказал Мисаров. — По сути, это правило становится запретом для таких людей по совершению сделки в ее законной форме, так как после уплаты налога и услуг риелторов денежных средств просто не хватит на приобретение даже аналогичной квартиры.
Сопредседатель комитета по строительству «Деловой России», акционер АО «Глимс-Продакшн» Алексей Долматов говорит, что сама идея может способствовать оживлению рынка жилья и стимулированию потребительской активности, но нужно выстроить порядок налогового администрирования таких сделок.
— Внедрение налоговых преференций на продажу единственного жилья (доли в нем), находящегося в собственности три года, не прошло безболезненно, — заметил он. — Было много случаев, когда физические лица спокойно продавали свои единственные квартиры, а потом получали требования от налоговой инспекции о необходимости уплатить НДФЛ. Такие действия вынуждали налогоплательщиков предоставлять в налоговый орган пояснения и документальные доказательства того, что отсутствует факт формирования налогооблагаемой базы по НДФЛ и обязанность декларирования таких доходов.
Долматов считает, что законодательная инициатива положительно повлияет на формирование цены на рынке недвижимости. В условиях инфляции большое количество сделок проходит с занижением цены продаваемой недвижимости.
— Кроме того, это повысит прозрачность и безопасность сделок, так как разница с суммы, указанной в договоре, и фактической ценой реализации объекта доплачивается покупателем зачастую дополнительно , — сказал он. — С другой стороны, при внедрении данной инициативы в интересах покупателя может указываться завышенная сумма сделки, не соответствующая фактической цене реализации — например, для получения налогового вычета.
Управляющий партнер BKMP legal Павел Булгаков считает, что принятие поправок создаст предпосылки для увеличения динамики в том числе и на первичном рынке жилой недвижимости, повысив инвестиционную привлекательность таких объектов.
Однако управляющий партнер юридической компании «Неделько и Партнеры», автор программы профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью» в НИУ ВШЭ Василий Неделько считает, что эта инициатива не повлияет на рынок вторичного жилья.
— Сейчас цены на жилье падают из-за отсутствия спроса, а не из-за того, что продавцы недвижимости ждут, когда пройдет пять лет с момента приобретения жилья, — заметил он. — В результате государство просто недополучит часть налогов.
Законопроект для инвесторов
По мнению Неделько, такая льгота была бы актуальна для тех, кто скупает инвестиционные квартиры — то есть жилье в новостройках на ранних стадиях строительства, которое потом продается при повышении стоимости жилья.
— Но в законопроекте есть ограничение: в собственности налогоплательщика не должно находится иного жилого помещения, — сказал Неделько. — В случаях же когда люди берут жилье для себя, продажа квартиры до истечения пятилетнего срока владения — более редкое явление.
Директор офиса TrendAgent Полина Пустынцева полагает, что рынок не станет более активным, так как продажа уже имеющейся квартиры обычно и происходит не раньше, чем через три-пять лет, а «инвестиционные» квартиры, купленные на этапе строительства, стремятся продать до момента оформления квартиры в собственность.
— Разумеется, если человек не успевает уступить свои права требования до этого момента, то он получает ключи и оформляет право собственности. При таком сценарии этот законопроект можно оценить позитивно, поскольку человек получает возможность продать квартиру без уплаты налогов, а также показать полную стоимость объекта в договоре, что является большим плюсом для рынка в силу снижения рисков, связанных с банкротством продавца, — сказала она «Известиям».
Руководитель департамента налогов и налогового администрирования Финансового университета при Правительстве РФ, налоговый консультант Дмитрий Ряховский считает, что законопроект будет выгоден инвесторам в недвижимость, что сделает рынок «менее доступным для широких слоев, может повлиять на цену жилья и скажется на активности инвесторов на этом рынке».
— Для застройщиков это хорошо, для доступности жилья и покупателей это скорее плохо, — сказал он «Известиям».
Зеленская считает, что предлагаемая льгота имеет «неясные цели», так как семьи с детьми уже освобождены от НДФЛ с доходов от продажи жилого помещения.
— Зато люди, для которых покупка и продажа жилья — это бизнес, отлично впишутся в эту схему ухода от налогов, — заявила она. — Нет проблем расписать все свои сделки на круг ближайших родственников или доверенных лиц. А сумма продажи жилья, купленного на торгах по банкротству, очевидно выше, чем покупка. В этом случае государство освободит от уплаты НДФЛ ту прибыль, которую инвестор в течение года направит в покупку очередных квадратных метров.
Как закон повлияет на ипотечников
Павел Булгаков указывает, что для субъектов ипотечного кредитования достаточно сложно выделить единый оптимальный срок перепродажи жилья, так как это зависит от целого ряда факторов — изменения рынка, изменения индивидуальных или семейных потребностей и т.д. Полина Пустынцева также указывает, что прямой связи между сроком перепродажи квартиры и сроком ипотеки или платежами по графику нет.
— При покупке квартиры в ипотеку в качестве инвестиции ее продают при возникшей необходимости в деньгах или при достижении квартиры своей наивысшей стоимости, которая позволит продавцу получить максимальную прибыль, — говорит она. — До 2022 года это могла быть продажа через 6–12 месяцев, сейчас сложно озвучивать сроки, но думаем, что не раньше чем через 24–36 месяцев.
По ее словам, расчет прибыли и срока инвестирования у всех разный, он зависит от стоимости квартиры, сроков сдачи ЖК, первоначального взноса, ежемесячного платежа, а также в целом ликвидности проекта. В зависимости от совокупности этих факторов срок инвестирования и продажи объекта будет разным.
— Если же человек купил квартиру «для жизни» — не имеет значения, как он платит ипотеку, — говорит Пустынцева. — Продать квартиру он сможет сразу же при возникновении такой необходимости, поскольку нет никаких ограничений на продажу квартиры в ипотеке.
Виктория Кирюхина отмечает, что чем дольше платится ипотека, тем больше шансов, что рост цен перекроет уплаченные проценты.
«Известия» направили запрос относительно законопроекта в ФНС и Минстрой.