В России могут принять отдельный закон для жилых комплексов. Проект документа, который определяет, кроме прочего, порядок проведения общих собраний и правила пользования общим имуществом, правительство внесло в Госдуму в начале июля. Сегодня соответствующей законодательной базы в России нет, не закреплено в законе даже определение такой застройки, обращают внимание опрошенные «Известиями» эксперты. Подробнее о том, с какими сложностями сегодня сталкиваются жильцы и представители управляющих компаний и какие вопросы, по мнению юристов, необходимо решить в первую очередь, — в материале «Известий».
Определили комплекс
Разработанный правительством законопроект призван закрепить в законодательстве само понятие жилого комплекса, а также определить порядок управления имуществом общего пользования и его содержания, следует из сопроводительной записки к документу.
Документ, полный текст которого доступен в электронной базе Госдумы, получил одобрение Совета Государственной думы в начале июля. Предполагается, что до 15 августа отзывы на него могут быть направлены в комитет по градостроительной политике. Подготовить его к рассмотрению в первом чтении должны к сентябрю.
Определение жилого комплекса стало одним из главных новшеств.
«Жилой комплекс представляет собой совокупность индивидуальных жилых домов и(или) земельных участков и иных объектов, в том числе объектов, которые определены как имущество общего пользования в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо отнесены к имуществу общего пользования», — говорится в документе.
В том числе к жилым комплексам предлагается отнести малоэтажные дома, подчеркивается в документе.
К имуществу общего пользования при жилых комплексах относятся земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, расположенные в границах территории жилого комплекса, сведения о которых должны содержаться в утвержденной документации.
Помимо этого предполагается сделать более открытым порядок принятия решения по управлению общим имуществом. Также жильцам предоставят возможность выбора из трех возможных способов управления общим имуществом: непосредственное управление, товарищество собственников недвижимости или управляющая организация.
Владелец имущества в ЖК, не находящегося в долевой собственности, будет вправе устанавливать плату за пользование таким имуществом. При этом перечень расходов, которые подлежат возмещению владельцем при использовании таких площадей, будет установлен правительством.
Правовая лакуна
Сейчас можно говорить о правовом пробеле в том, что касается регулирования всей сферы жилых комплексов, говорит доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при правительстве РФ, член правления одного из столичных ТСН Оксана Васильева.
— Но регулировать отношения всё равно как-то надо, поэтому это делали по аналогии, путем издания специальных локальных нормативных актов, — пояснила собеседница «Известий».
Одна из основных проблем — отсутствие закрепленных в законодательстве понятий, связанных с жилыми комплексами, подтверждает юрист Анна Кушнир, специализирующаяся на защите прав потребителей и решении правовых вопросов в сфере строительства.
— На настоящее время всё, что касается содержания не конкретного частного или многоквартирного дома, законодательством не урегулировано. Даже не существует таких понятий, как жилой комплекс и общее имущество, находящееся на его территории, — обращает внимание она.
Сейчас во многих положениях предложенного законопроекта за пример приняты нормы об управлении общим имуществом многоквартирного дома, а ранее организация управления общим имуществом ЖК проводилась по аналогии с нормами о СНТ, отмечает Кушнир.
Из-за отсутствия четких формулировок сейчас с законодательной точки зрения практически отсутствует разница между многоквартирными жилыми домами и жилыми комплексами, рассуждает Оксана Васильева.
Исходя из предложенных законопроектом формулировок, можно предположить, что особенностями жилых комплексов, отличающими их от многоквартирных домов, могут стать наличие нескольких индивидуальных зданий или земельных участков, объединенных в единый комплекс; объектов инфраструктуры для удовлетворения нужд собственников; а также специальной документации на территорию, считает собеседница издания.
Предложенный законопроект также потенциально расширяет территорию комплексов, обращает внимание директор департамента жилой недвижимости Accent Capital Юлия Александрова.
— Сегодня к придомовой территории часто относят вообще только имущество дома по его отмостке. Иногда туда включаются небольшие палисадники, крохотная детская площадка. К территории жилого комплекса будут относиться и дороги с тротуарами, попавшие в этот периметр, и прогулочные площадки, детские, спортивные, небольшие водоемы, — говорит собеседница издания.
Во многом законопроект направлен на урегулирование вопросов, связанных с управлением загородной недвижимостью в организованных коттеджных поселках, а также с формированием платы за их обслуживание, считает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.
— На них не в полной мере распространялись нормы Жилищного кодекса и других нормативных документов, что приводило к возникновению спорных ситуаций, — отмечает собеседница издания.
Кроме того, сегодня не создано действенных инструментов для своевременного сбора дебиторской задолженности, иногда она копится годами, говорит директор департамента жилой недвижимости Accent Capital Юлия Александрова.
— Управляющие компании в условиях жесткой конкуренции и так не являются сверхприбыльным бизнесом, а отсутствие возможности использования всей денежной массы делает качественное управление домом еще более затруднительным, — сетует она.
Парковочный конфликт
Одним из наиболее спорных вопросов сегодня являются парковки возле дома, говорит Оксана Васильева.
— Некоторые жильцы вешают на «свои» места цепи с замками, чтобы никто другой там не парковался, — говорит эксперт. — Такие действия незаконны, так как придомовая территория является общей для всех и все в равных правах по отношению к ней.
В то же время крайне мало споров, по ее словам, возникает из-за пользования детскими площадками. «Хотя можно увидеть родителей, которые требуют освободить, например, качели, чтобы покачалось их дитя. Такие требования также не вполне законны», — отмечает Оксана Васильева.
Если детская площадка не прикреплена к тому или иному дому, правами на нее будут владеть местные органы власти — такая площадка будет доступна для всех. Если же площадка находится рядом с тем или иным домом, она будет считаться общим имуществом его жильцов и все они будут нести бремя по ее содержанию, объясняет юрист.
Главным пробелом в законодательстве является отсутствие процедуры выбора формы управления жилым комплексом, как правило, этот процесс абсолютно индивидуален, считает Анна Кушнир.
— Кроме того, нет регулирования тарифов на содержание жилых комплексов, не действуют правила предоставления коммунальных ресурсов по фиксированным ценам, — перечисляет собеседница издания.
«Очень важными и ожидаемыми нововведениями» законопроекта Анна Кушнир считает регламентацию положения о праве общей долевой собственности на имущество общего пользования и определение порядка проведения общего собрания собственников.
При этом в ходе дальнейшей работы над законопроектом, скорее всего, придется скорректировать само определение жилого комплекса, говорит Анна Раджабова. Поскольку предложенная формулировка может привести к путанице с общеупотребительным термином, который относится в том числе и к многоквартирным домам, предостерегает она.
— Кроме того, потребуется принять ряд уточняющих подзаконных актов. Они должны определить, например, типовые формы договоров управления и предоставления коммунальных услуг, — говорит Раджабова.
Сейчас законопроект не прошел даже первое чтение, поэтому не исключено, что финальная версия будет заметно отличаться, напоминает Оксана Васильева. Кроме того, вероятнее всего, это повлечет и внесение изменений в другие законы. В том числе, в Градостроительный и Жилищный кодексы, в закон «Об ипотеке» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», перечисляет она.