Не всем дома: семейную ипотеку запретят оформлять не по месту регистрации в 2026-м
Запрет оформления семейной ипотеки не по региону регистрации заемщика может заработать уже в I квартале 2026-го года. Об этом «Известиям» рассказал глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Инициатива лишит многих россиян возможности переехать в другой город, купив жилье в кредит. Также стоит отметить, что по этой госпрограмме выдается три из четырех жилищных кредитов в РФ, а значит, обвал выдач по ней может привести к снижению цен на недвижимость. Как рынок жилья отреагирует на запрет, если его введут, — в материале «Известий».
Кому не дадут семейную ипотеку
Законопроект о запрете оформлять семейную ипотеку на жилье не по региону регистрации заемщика могут внести на рассмотрение в парламент в течение месяца — до конца весенней сессии. Об этом «Известиям» сообщил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его словам, это важная инициатива и заработать она может в начале 2026-го года — уже в I квартале.
Изначально с такой идеей выступила спикер Совфеда Валентина Матвиенко в конце июня. Тогда она призвала премьер-министра РФ Михаила Мишустина усовершенствовать механизм выдачи кредитов по семейной ипотеке.
По данным спикера Совфеда, в 2024-м году более 50% выданной по программе ипотеки пришлось на столичные регионы: Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. При этом более 40% взявших кредиты граждан проживают вне этих субъектов РФ. Матвиенко напомнила, что госпрограмма должна быть доступна в каждом регионе и использоваться для улучшения жилищных условий для семей с детьми.
— Совфед ратует за адресный характер льготных ипотечных программ и за то, чтобы они не использовались в инвестиционных целях, — пояснил экономист Андрей Бархота.
Семейная ипотека остается единственным доступным вариантом покупки недвижимости для многих россиян. Например, по итогам мая доля этой программы в выдачах приблизилась к 70%. Это значит, что три из четырех жилищных кредитов в РФ оформляют именно семьи с детьми.
Такая ситуация сложилась из-за высоких ставок по рыночной ипотеке — по последним подсчетам в среднем они достигают 28%. Согласно данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), сейчас средний чек по ипотеке составляет 5,7 млн рублей, а средний срок — 26,5 года. Переплата даже по самому выгодному рыночному жилищному кредиту с первоначальным взносом в 20% будет почти пятикратной.
— Поддержка в Совфеде и Госдуме сильно повышает шансы одобрения законопроекта о новом запрете, — уточнил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
Для Минфина ужесточение условий по семейной ипотеке означает снижение расходов, добавил эксперт. По сути государство софинансирует каждый третий выдаваемый жилищный кредит. Оптимизация трат в этой части могла бы отчасти помочь бюджету справиться с дефицитом, который уже достиг 3,7 трлн рублей.
Вероятнее всего, ЦБ не станет возражать против введения запрета на оформление семейной ипотеки не по месту регистрации, предположил Владимир Чернов. Инициатива никак не затрагивает финансовую стабильность. Тем не менее ипотечное кредитование сильно охладилось в последние месяцы и дополнительно замедлять его просто не нужно, отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
«Известия» направили запросы в ЦБ, Минфин и Минстрой.
Как оформить семейную ипотеку без регистрации
Запрет на оформление семейной ипотеки не по месту регистрации затруднит участие в госпрограмме для многих россиян. Например, жители Москвы уже не смогут купить квартиру в Подмосковье — а ведь к такому варианту прибегают многие горожане, поскольку жилье в столице для них просто недоступно.
Это станет проблемой прежде всего для молодых семей, которые переезжают в крупные города за работой и стабильностью, заключил Владимир Чернов. Людям перед покупкой жилья придется менять место регистрации, что не всегда возможно сделать оперативно. Кроме того, будет расти число серых схем оформления прописки ради семейной ипотеки, отметил экономист Андрей Бархота.
Проверять прописку будут по данным ФНС или МВД — технически это совсем несложно, уточнил Владимир Чернов. Однако любые новые фильтры — это бюрократия и дополнительные риски для банков. Это может привести к росту административной нагрузки на банки, а в перспективе и к снижению уровня одобрения ипотеки. «Известия» направили запрос представителям крупнейших кредитных организаций РФ.
Если инициативу одобрят, выдачи семейной ипотеки могут сократиться на 30% — особенно в крупных городах, заключил Владимир Чернов. Возможности для регистрации в нужном месте при этом не будут закрыты, поэтому падение может быть и менее радикальным — в пределах 15%, добавил Андрей Бархота.
Как изменятся цены на жилье
Снижение спроса из-за ужесточения условий основной госпрограммы почти наверняка приведет к уменьшению цен на недвижимость, отметил Владимир Чернов из Freedom Finance Global. Особенно тренд коснется новостроек комфорт-класса, продажи которых сильнее всего зависят от льготной ипотеки. По расчетам аналитика, цены на жилье могут снизиться на 5–10%.
Предпосылки для этого есть и сейчас, ведь застройщики уже столкнулись с сокращением продаж и выручки, отметил Юрий Беликов из «Эксперт РА». Это происходит на фоне снижения спроса со стороны потребителей. На их решение покупать квартиры влияет высокая ключевая ставка в 20% — ведь она не только делает заемные средства дороже для застройщиков, но и заставляет их потенциальных клиентов направлять больше денег на сбережения, что дополнительно снижает их потребительскую активность.
В такой ситуации ужесточение условий по семейной ипотеке может не оказать на девелоперов сильного негативного влияния, полагает Юрий Беликов. Тем более что в I квартале 2026-го ключевую могут снизить. По прогнозам ЦБ, ставка в следующем году будет в среднем на уровне 13–14%. Благодаря этому естественный и не подогреваемый льготами спрос на недвижимость может начать оживать.
Однако даже в таком случае рынок жилья будет зависим от госпрограмм. Например, даже в июне 2023-го, когда ставка ЦБ была на уровне 7,5%, доля льготной ипотеки в выдачах всё равно превышала 50%, следует из данных ОКБ.
