Темпы продаж жилой недвижимости находятся на уровне допандемийного 2019 года. По мнению специалистов, покупку квартиры в новостройке сейчас можно рассматривать для консервативных инвестиций — вложения средств ради сохранения от возможного обесценивания. Подробности — в материале «Известий».
Рынок на пике
Более половины опрошенных россиян считают, что цены на недвижимость вырастут в ближайшие полгода. При этом треть из них рассматривают покупку жилья как выгодную инвестицию. Это следует из исследования банка «Открытие», в ходе которого опросили 1000 россиян в возрасте 18–65 лет из разных регионов. По мнению респондентов, наибольший рост цен произойдет в сегменте новостроек — так считают 59% опрошенных в целом по стране и 56% москвичей.
— С одной стороны, в условиях экономической и социально-политической нестабильности вложения в недвижимость являются одними из самых разумных, так как обеспечивают сохранность средств в реальном активе, — говорит член профессиональной группы по оценке RICS в России и СНГ, гендиректор Valrus Ltd. Павел Карцев. — С другой — вряд ли такую инвестицию можно рассматривать в строгом смысле слова, то есть как вложение с целью получения дохода. Скорее это способ сохранения капитала, и ее имеет смысл осуществлять при наличии реальной потребности в жилье у самого инвестора или отсутствии иных альтернатив.
Рынок жилья, по оценке различных аналитиков, находится на пике за счет длительной поддержки льготным ипотечным кредитованием. Темпы ввода жилья последние годы были также рекордными, в ближайшее время в силу инерции на рынок будет выведено еще достаточно большое количество проектов. При этом в силу снижения реальных доходов населения можно ожидать снижения спроса и цен на жилую недвижимость, отмечает Павел Карцев.
Уже сейчас, по данным ЦИАН, можно наблюдать двукратный рост предложения по Москве в сравнении с летом 2022 года — с 65 до 130 тыс. объявлений, снижение средних цен предложения на 5–10% в сравнении с маем 2022 года. При этом отдельные квартиры в экономклассе продаются с дисконтами до 20%, а в премиум-сегменте и до 30–40%. В конце сентября — начале октября рынок замер, а сделки, которые проходят, в основном идут по наименьшим ценам. Вот почему если собственник будет пытаться продать сейчас свою квартиру, ориентироваться придется не на средние цены, а именно на минимальные, поясняют в Valrus Ltd.
На рынке Московской области сейчас можно наблюдать ту же тенденцию, что и семь месяцев назад, только в гораздо меньших масштабах. Появилось сравнительно небольшое количество квартир с дисконтом до 30%, отмечает руководитель агентства недвижимости «Верона», член Гильдии риелторов Московской области Роман Красников. На фоне этого многие продавцы убирают с продажи свою недвижимость, пока не пройдет волна дисконтов. А это закончится очень быстро, считает специалист.
— Многие покупатели услышали новости о «снижении цен на квартиры до 60%» и теперь замерли в ожидании таких вариантов, — рассказывает Роман Красников. — По итогу этого всплеска срочных продаж уменьшилось количество квартир в экспозиции и немного просел спрос. Цены на вторичную недвижимость практически не менялись в течение всего этого года. Только дисконт на квартиры при выходе на сделку увеличился с привычных 2–3 до 5–7%.
Гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова замечает, что в сложившихся экономических условиях недвижимость де-факто теряет свою инвестиционную привлекательность. Например, в последние четыре месяца уровень цен на первичном рынке столицы практически не менялся. Если рассматривать массовый сегмент жилья, то ежемесячная корректировка цены составляет вообще не более 0,4–0,8%. В бизнес-классе можно наблюдать ту же самую тенденцию. По итогам сентября средневзвешенная цена 1 кв. м квартир в масс-маркете составила 283,1 тыс. рублей, средняя стоимость объекта — 12,8 млн рублей.
«Сильно не вырастут»
На вторичном рынке в московском регионе не видно предпосылок к росту цен в ближайшие полгода, до весны, только к их снижению, отмечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко. Эксперт надеется, что в декабре спрос будет активнее — в это время люди как раз получают крупные выплаты в виде годовых премий и тратят их, к примеру, на первый взнос по ипотеке. Иногда такие «премиальные» сделки затягиваются на январь-февраль. Однако даже в таком случае цены сильно не вырастут, прогнозирует Мищенко.
— Более того, я предполагаю, что после декабрьского роста спроса весной рынок снова может ослабнуть, а летом — войти в состояние стагнации, — отмечает эксперт. — Основная надежда — на следующую осень, деловой сезон, когда есть надежды, что мы отыграем все предыдущие потери.
В настоящее время пока нельзя говорить о росте цен, так как на вторичном рынке жилья много сделок проходит с предоставлением скидок. Без небольшого дисконта (относительно среднерыночной цены) собственникам может быть сложно продать даже качественную квартиру. Однако есть немало покупателей, которые пытаются воспользоваться сложившейся ситуацией и выгодно приобрести квартиру с дисконтом — для этого сейчас наступил подходящий момент.
Эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин полагает, что пока нет фундаментальных предпосылок для роста или снижения цен как на первичном, так и на вторичном рынке. Достаточно равномерное распределение ответов опрошенных россиян в городах с населением более 100 тыс. человек свидетельствует о преобладании в пользу инерционного роста цен в пределах 5–15%.
В первую очередь восстанавливается сегмент массового и высококлассного жилья (премиум, элитный), констатируют в компании «Метриум». Бизнес-класс, очевидно, восстанавливается чуть медленнее. Что касается текущих темпов продаж, то, по наблюдениям экспертов, по состоянию на конец сентября 2022 года они находятся на уровне допандемийного 2019 года. Для сравнения, за январь – сентябрь 2022 года на первичном рынке было совершено около 60 тыс. сделок (включая квартиры и апартаменты, Москву и Новую Москву), что на 8% больше, чем в 2019-м, и на 16% больше, чем в 2020 году.
— Сейчас основной драйвер спроса — субсидированная ипотека от застройщика и предоставление дисконтов, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — В некоторых проектах дисконт довольно существенен и может достигать 20–25%, но по мере стабилизации ситуации в мире его размер будет снижаться.
Впрочем, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин всё же ожидает замедления ценового роста, но падение цен на квартиры и дома, по его мнению, маловероятно.
— После провала спроса в марте – мае быстрее всего восстанавливалась активность покупателей в сегментах рынка новостроек премиум- и бизнес-класса. В первом случае число сделок почти утроилось с мая по август, во втором — удвоилось, — говорит Владимир Щекин. — Далее по темпам восстановления следует локальный рынок Новой Москвы (где в основном продается жилье комфорт-класса), здесь число сделок за аналогичный период увеличилось на 70%. Затем — массовый сегмент новостроек (эконом- и комфорт-класс) в «старой» Москве, где спрос с момента падения увеличился на 42%. Иными словами, чем выше ценовой сегмент рынка, тем быстрее в нем восстанавливается спрос.
Впрочем, добавляет Щекин, возможно возникновение эффекта отложенного спроса, который исчерпается в начале 2023 года.
По словам эксперта, в ближайшее время очень важным для рынка будет вопрос о продлении программы господдержки ипотеки — ее нельзя сейчас останавливать, потому что она дает почти 90% спроса на рынке массовых новостроек, около 60% — в бизнес-классе и от 40 до 50% — в премиуме. Если программу не продлят, то спрос сильно сократится, особенно с учетом роста рыночных ставок по ипотеке с 9 до 10–10,5% годовых. Поэтому все меры поддержки государства нужно сохранить, а также разработать новые стимулы — скажем, выкупать квартиры в новостройках для решения жилищного вопроса военнослужащих и их семей, подчеркивает участник рынка.
По мнению члена Национального cовета Российской гильдии риелторов, члена Гильдии риелторов Московской области Любови Голубевой, существующие на сегодняшний день меры государственной поддержки рынка недвижимости уже оказали свое положительное влияние на стоимость недвижимости. Льготная ипотека подстегнула спрос на новостройки, в результате чего с конца мая и всё лето рынок был достаточно активным. Вторичный рынок, как всегда, потянулся за первичкой. Ипотечные ставки снижались всё лето, и это стимулировало спрос. В сентябре риелторы закрывали сделки, открытые в конце августа — начале сентября.
— В начале октября, несмотря на умеренный спрос со стороны покупателей и не меняющуюся ключевую ставку ЦБ, банки начали увеличивать процентную ставку по ипотеке, — отмечает Голубева. — В такой ситуации сложно ожидать, что цены на рынке недвижимости начнут расти. В то же время следует правильно расценивать и корректировку цен в сторону снижения. Считаю, что скидки, которые сейчас наблюдаются на рынке недвижимости, обусловлены мартовским ажиотажем, в результате которого стоимость взлетела, а из рекламы исчезла большая часть ликвидных объектов. Последствия мартовского роста сейчас как раз и отыгрываются рынком в виде существенных скидок.
Руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин предполагает возвращение спроса в массовых сегментах жилья и при поддержке долгосрочной беспроцентной рассрочки или более усложненной программы по покупке жилья.
— Еще больше улучшить спрос могли бы новые инструменты господдержки, целевые или дешевые кредиты, — полагает Лазутин. — Но сегодня позиция ЦБ по поводу субсидированных кредитов достаточно жесткая и направлена против подобных предложений.
В пресс-службе Минстроя «Известиям» сообщили, что с целью предотвращения вероятного роста цен на жилье уже сейчас реализуются такие антикризисные меры, как льготные ипотечные программы и программа поддержки застройщиков жилья за счет субсидируемой ставки по кредитам. Кроме того, среди мер помощи стройотрасли — сокращение сроков разработки и согласования градостроительной документации.
«Известия» попросили у ЦБ РФ разъяснений о вероятности кризиса спроса и цены, а также о готовящихся инструментах защиты рынка от резких обвалов, однако не получили ответ на момент публикации.