Девелоперам на заметку

Цены на жилье, черные списки девелоперов и земельные аукционы – только краткий список вопросов, которые волнуют инвесторов. О том, как работает с инвесторами
Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), «Известиям» рассказал заместитель генерального директора Андрей Шишкин.

Много проблем, с которыми приходится сталкиваться застройщикам на различных этапах строительства, от участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка под строительство и до ввода объекта в эксплуатацию?

В число основных целей, для реализации которых по инициативе органов исполнительной и законодательной власти РФ создавался Фонд РЖС, входит налаживание эффективного взаимодействия с компаниями-застройщиками, реализующими или планирующими реализацию проектов на земельных участках Фонда. Эта тема четко обозначилась в связи с принятием новых редакций Земельного и Градостроительного кодексов. Практика последних лет показала, что при предоставлении земельных участков под комплексное освоение в целях жилищного строительства процедура передачи участка нередко была сопряжена с рядом нарушений. При содействии Фонда РЖС механизм вовлечения в оборот федеральных земельных участков с целью развития жилищного строительства стал максимально прозрачным и полностью соответствующим действующему законодательству.

На данный момент земельных аукционов, которые готовятся и проводятся муниципалитетами в соответствии со ст. 38 «Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства» Земельного кодекса, крайне мало. А те, которые проводятся, часто приводят к массе ошибок при заключении договоров аренды земельного участка. Это впоследствии ведет к неправильному межеванию земельных участков, неправильному формированию общественных сервитутов, т. е. зоны всех земельных участков, которая образовывается после межевания одного большого земельного участка и должна отойти муниципалитету и субъекту РФ под различные объекты социального назначения, инженерной инфраструктуры, бульваров, дорог и т. д. В этой связи девелоперская компания всегда несет существенные риски с точки зрения структурирования земельных отношений: от запуска проекта на момент заключения договора аренды до окончания ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства. И хотя все участники земельных отношений гарантируют, что все потом будет отрегулировано муниципальными актами, регулирующими ввод жилых объектов, это не всегда получается: многие муниципальные акты идут вразрез с федеральным законодательством.

На сегодняшний день существует разница в количестве земельных участков, выставляемых на аукционы Фондом РЖС, и участков, находящихся в ведении муниципалитета или субъекта РФ. У Фонда с момента решения правительственной комиссии о передаче земельного участка до момента проведения аукциона проходит менее года. К настоящему моменту нами объявлены аукционы по 208 земельным участкам, из которых по 174 участкам уже подведены итоги, вовлечено для жилищного строительства более 18 тыс. га, находятся в стадии реализации более 70 комплексных проектов по строительству жилья в различных субъектах РФ. Введено в эксплуатацию более полумиллиона квадратных метров жилья в Тюмени, Москве, Владивостоке, Кирове, Курске, Челябинске, Воронеже и других субъектах РФ. При этом стоимость на возведенное на участках Фонда жилье на 7–15% ниже среднерыночных цен, установленных Росстатом, а в ряде случаев ниже цен, определенных Минрегионом России. Статистика активности муниципалитетов и субъектов РФ, в том числе в случаях, когда Фонд передает соответствующие полномочия по управлению и распоряжению уже подготовленными земельными участками, показывает, как правило, значительно более скромные результаты по сравнению с десятками переданных участков.

На ваш взгляд, почему это происходит?

Происходит это по разным причинам. Взаимодействие субъекта и муниципалитета при подготовке земельного аукциона требует примерно тех же механизмов, что и у Фонда РЖС. Помимо того что земельный участок должен быть оформлен под жилищное строительство, надо отработать технические условия присоединения: убрать все обременения, определиться с социальной инфраструктурой, правильно оценить земельный участок, заказать оценку и прочее. Это довольно объемная работа, есть субъекты, в которых она осуществляется постоянно – например, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, Новосибирская область, Омская область, где аукционы проводятся с завидной периодичностью. Например, в ХМАО только в 2006–2008 годах было проведено более 40 крупных земельных аукционов в 25 муниципальных образованиях округа. Это требует от муниципалитета регулирования правил застройки и землепользования в городе, потому что невозможно подготовить земельный аукцион без утверждения правил застройки и землепользования и генерального плана. Те муниципалитеты и субъекты Федерации, которые разработали качественную градостроительную документацию в целом по муниципальному образованию, могут впоследствии достаточно легко готовить земельные аукционы. Но, как показывают результаты анализа, проведенного РЖС, сейчас более чем в 40% муниципалитетов в различных субъектах Федерации отсутствуют утвержденные правила застройки и землепользования, генеральный план развития территории. Девелоперы, которые работают в таких условиях, вынуждены выкупать земельные участки в собственность, а затем по сложным процедурам и отдельным регламентам получать разрешение на строительство. Все это продолжительно по времени и непрозрачно с точки зрения принятия решений на каждом этапе формирования исходно-разрешительной документации для начала строительства.

Какие меры помогут избавиться от проблем и в конечном итоге повлиять на снижение стоимости жилья?

Есть два основных аспекта, которые влияют на экономику процесса, – сроки реализации проекта и стоимость средств. Чем быстрее строишь, тем меньше стоимость денег, а значит – ниже себестоимость. Второе – это затраты на инженерное обеспечение. Как показывает практика, более чем в половине субъектов РФ не утверждена плата за присоединение к объектам инженерной инфраструктуры (тариф), так как на муниципальном уровне не всегда должным образом исполняется федеральное законодательство в отношении вышеуказанного тарифа. При этом стоимость присоединения составляет до 20%, а в некоторых случаях до 30% себестоимости строительства жилья. Это очень большая финансовая нагрузка для застройщика, которая потом включается в стоимость квадратного метра. Девелоперу, не обладающему должной компетенцией, тяжело ориентироваться в данном вопросе самостоятельно, поэтому Фонд РЖС берет часть проблем на себя, когда строительство осуществляется на земельном участке Фонда. Кроме того, застройщики, пользующиеся нашей поддержкой, в определенных случаях могут рассчитывать в том числе и на финансовую помощь со стороны Фонда РЖС в виде содействия в обеспечении подключения к инженерным сетям.

Вы пытаетесь как-то повлиять на сложившуюся ситуацию?

Да, конечно. Фонд принимает участие в разработке проекта дорожной карты по улучшению инвестиционного климата в сфере строительства, в рамках национальной предпринимательской инициативы, реализуемой Агентством стратегических инициатив. Проект дорожной карты как раз и нацелен на упрощение, удешевление и сокращение процедур, необходимых для реализации инвестиционно-строительных проектов.

Сегодня на земельных участках Фонда в процессе разработки планировочной документации, проектирования и строительства находится более 11 млн кв. метров жилья, в том числе экономкласса, преимущественно малоэтажного. При этом достигается значительное сокращение сроков строительства. Например, с момента предоставления земельного участка до ввода в эксплуатацию первой очереди на земельных участках Фонда проходит в среднем 2,7 года, тогда как по аналогичным проектам без нашего участия этот срок составляет 5,2 года. Достигнутые результаты могут быть положены в основу стандарта взаимодействия участников строительства при планировании земельных ресурсов для жилищного строительства, инфраструктурном обеспечении земельных участков, прохождении административных процедур. Предложения о системном подходе, о стандарте взаимодействия позволят решить целый ряд проблем и в конечном итоге дадут возможность реализовывать жилищные проекты быстрее и качественнее.

Как компания-застройщик выходит на аукцион?

Никаких ограничений для застройщиков у Фонда нет. Все аукционы у нас публичные, они готовятся по тем участкам, которые переданы для формирования имущества Фонда правительственной комиссией по развитию жилищного строительства. Компаниям – участникам аукциона достаточно заплатить задаток, прийти и побороться за право получить в аренду земельный участок. Дальше муниципалитет либо Фонд РЖС должен проконтролировать, чтобы девелопер осуществлял реализацию не только прав, которые даны договором, но и требований, которые предъявлялись к этому земельному участку в рамках договора. Фонд дает застройщику максимально подробные разъяснения по вопросам освоения земельного участка с точки зрения требований к срокам, качеству и конфигурации застройки. Договор заключается на тот срок, в который земельный участок будет освоен. Для нас понимание этих сроков чрезвычайно важно. Фонд, как институт развития, нацелен на то, чтобы жилье было построено быстро и качественно, а приобретающие его граждане могли воспользоваться доступными федеральными или муниципальными целевыми программами.

Расскажите, пожалуйста, чуть подробнее о требованиях.

Мы требуем от застройщиков, реализующих проекты на земельных участках Фонда, применения усовершенствованных технологий, отвечающих современным нормам энергоэффективности, экологичности и комфортности. Эти требования утверждены Попечительским советом Фонда. Вообще одна из наших основных задач – способствовать использованию в строительной индустрии современных технологий, позволяющих достигать высоких параметров теплоэффективности, экологичности и комфортности при минимально возможной себестоимости.

Так, были ужесточены требования к уровню вибрации, инфразвука, радиации, теплоэффективности, экологической безопасности. Поэтому жилье, которое строится на земельных участках Фонда, уже сейчас по многим показателям отвечает нормам, законодательно утвержденным к применению с 2015 году. Таких результатов удается добиться при использовании комплексного подхода к освоению территорий. Так, в Новосибирске при поддержке Фонда образован большой промышленный кластер, где проектируется порядка 5 заводов, один из которых будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2012 года. В промышленном парке будут размещены завод по производству газобетонных блоков, завод сухих смесей, завод по производству железобетонной каркасной конструкции, завод по производству извести – одного из основных компонентов при производстве теплоэффективных материалов. Также планируется сотрудничество с ГК «Ростехнологии» при реализации проекта по строительству завода по выпуску теплосберегающих вакуумных стеклопакетов. Мы рассчитываем, что эти материалы и технологии будут применяться в проектах жилой застройки на земельных участках Фонда РЖС и в целом будут востребованы рынком. Одна из наших основных задач – способствовать использованию в строительной индустрии современных технологий, позволяющих достигать высоких параметров  теплоэффективности, экологичности и комфортности при минимально возможной себестоимости.

Существуют ли какие-то черные списки девелоперов, не исполняющих свои обязательства, нарушающих условия договора?

У нас в стадии активного строительства сейчас находятся более 70 проектов. К счастью, подобных случаев в нашей практике не было. Сейчас мы осуществляем отбор, что называется, «в ручном режиме». Но по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики уже есть поручение президента России  об установлении дополнительных квалификационных требований к участникам аукционов по продаже земельных участков Фонда РЖС, заключения права аренды таких участков. В настоящее время совместно с Национальным объединением строителей (НОСТРОЙ) мы подготовили соответствующие предложения. Думаю, что подобная мера позволит минимизировать вероятность предоставления земельных участков недобросовестным строительным организациям, имеющим низкую профессиональную квалификацию.

Наша справка

• В стадии освоения находятся 75 проектов на 120 земельных участках, общей площадью 4 893,95 га в 31 регионе.
• Общая площадь проектируемого и строящегося жилья – 11,18 млн кв. м, в том числе малоэтажного жилья – 5,76 млн кв. м.
• Доля жилья экономического класса составляет 70%.
• В 2010 году завершены первые этапы строительства комплексной жилой застройки в 3 субъектах РФ (Киров, Курск, Чебоксары), общей площадью 118 тыс. кв. м.
• В 2011 году введено в эксплуатацию более 388 тыс. кв. м жилья в 5 городах РФ: Курске, Кирове, Чебоксарах, Москве, Тюмени.
• В 2012 году введено в эксплуацию 80,21 тыс. кв. м жилья в Москве, Московской области, Курске.