В здоровом теле
Спорт - не только жизнь, но и привлекательная опция инфраструктуры жилого комплекса. Парадоксально, но факт: проектирование в жилом комплексе фитнес-клуба - всегда определенный компромисс для девелопера.
Для девелопера фитнес-центр, как правило, менее выгоден, чем строительство и продажа нежилых помещений свободного назначения, и уж точно менее выгоден, чем стройка и продажа квартир. Ставка аренды помещения под фитнес-клуб ниже, чем, например, для магазинов или офисов. Но, с другой стороны, хороший фитнес-клуб помогает продавать новостройку. Да и класс строения он существенно повышает. Вопрос включения фитнес-центра в ЖК зависит от масштабности проекта, его местоположения, инфраструктуры района застройки, желания потенциальных покупателей и даже местных властей.
Спорт не для всех
И офис, и фитнес, и дом, расположенные в одном месте или, хотя бы, рядом... Мечта, а не жизнь! Примерно так же думали многие девелоперы пять-семь лет назад, утверждая, что фитнес-клуб - одна из ключевых составляющих удачного проекта. Но практика показала, что это правило не всегда работает на 100%. "Если жилой комплекс расположен в центре города, то нет необходимости дополнительно возводить такие объекты, как фитнес-центры, рестораны, супермаркеты, так как они вряд ли будут востребованы. Дело в том, что дополнительные объекты инфраструктуры увеличивают коммунальные платежи, а жители домов не всегда хотят их оплачивать", - говорит директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. Тем не менее хорошая инфраструктура является одним из позитивных факторов при принятии решения о покупке недвижимости. "И если жилой комплекс расположен в уединенном, отдаленном от мегаполиса месте, то необходимо дополнить его разнообразной инфраструктурой: магазином, химчисткой, прачечной, спортивным комплексом и др. Основное требование - инфраструктура и качество предлагаемых услуг должны соответствовать статусу жилого комплекса". В противном случае идеи девелопера окажутся убыточными.
У экспертов есть довольно четкие рекомендации, где стоит и где, наоборот, не стоит располагать фитнес-клубы. "Практика показала, что в клубных элитных домах на 20-30 квартир организация собственного фитнес-центра нецелесообразна, - говорит директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева. - Небольшая площадь дома не позволяет создать спортивный комплекс, отвечающий современным стандартам и потребностям собственников". Например, фитнес-центр без полноценного бассейна, хорошо оборудованного тренажерного зала, комфортных студий для занятий не будет востребован жителями именно по причине "ограниченности". Дополнительным фактором являются высокие эксплуатационные расходы, проигрывающие в соотношении с уровнем получаемого комфорта. "При этом важно понимать, что наличие фитнес-центра не является необходимым условием для покупателей элитных предложений данной категории, они делают выбор в пользу камерности проживания, предпочитая комфортный фитнес вне дома. В нашем клубном доме "Тверской" нет фитнес-центра именно по этой причине", - добавляет она.
В угоду камерности
В отличие от клубных домов для многофункциональных жилых комплексов наличие фитнес-центра является одним из необходимых условий. "Сама концепция МФК предполагает максимальный набор сервиса и возможностей для удовлетворения всех жизненных потребностей. Например, МФК "Город Столиц" в "Москва-Сити" объединяет апартаменты и офисный центр класса А, и наличие статусных ресторанов, ретейловой зоны и отличного спортивного клуба, спроектированного с учетом последних мировых тенденций, обязательно. Фитнес - необходимое условие стиля жизни в мегаполисе, а в рамках небоскреба, где можно и работать, и жить, этот стиль выражен максимально полно", - продолжает Ирина Рогачева.
Еще одна категория элитной недвижимости, где фитнес-центр придется ко двору, - это дома премиум-класса, объединяющие большое число квартир - порядка 80-100. Как пример, МФК "Имперский дом" на Большой Якиманке. Площадь первого этажа, как правило, позволяет иметь хороший фитнес-центр "для внутренних потребностей", а количество жителей достаточно для того, чтобы обеспечить его жизнеспособность и приемлемый уровень эксплуатационных расходов.
В жилом комплексе "Покровский берег" построен многофункциональный фитнес-центр с бассейном, универсальным спортивным залом, SPA-центром, саунами, рестораном и другими опциями, площадью более 10 тыс. кв. метров, при том что стандартная площадь фитнес-центров составляет 2-3 тыс. кв. м. Инвестиции без затрат на оборудование и финишную отделку составили порядка $3000 на квадратный метр. Расходы на оборудование и отделку еще порядка $1000. Срок окупаемости составит минимум 7-9 лет, если рассчитывать на доходы от продажи абонементов, а не выручку с продажи объекта.
Однако большинство экспертов отмечает, что для клубных домов фитнес-центр даже является "неудобным соседом". "Вызывающий значительные людские потоки "с улицы" фитнес-центр может быть нежелателен в элитном сегменте. Кроме того, покупатели дорогих квартир либо не посещают его в принципе, либо уже имеют персонального тренера в другом зале, - говорит советник президента финансово-строительной корпорации "Лидер" Георгий Алтухов. - Для жителей самого дома фитнес не является необходимым "благом". Низкий спрос со стороны жителей комплекса придется компенсировать за счет жителей соседних домов, то есть о закрытости инфраструктуры от посторонних речи также не идет. В то же время включение в состав жилого комплекса фитнес-центра может быть обусловлено строительными нормами, регламентирующими площадь и количество спортивных объектов на количество жителей микрорайона. Еще одна проблема - почти все фитнес-центры в Москве предпочитают арендовать площади, а не выкупать их в собственность. Аренда для застройщика еще менее привлекательна по двум причинам: необходимость "сидеть" в проекте и заниматься непрофильным бизнесом и меньшая по сравнению с продажей доходность".
Большая часть жилых объектов бизнес- и элит-класса, расположенных в пределах ТТК, построена с минимальным дополнительным набором, поскольку в этой части города уже есть достаточно насыщенная инфраструктура. "Элитное же жилье подразумевает эксклюзивность и камерность, поэтому наличие фитнес-центра совсем не вписывается в концепцию подобных домов. За пределами ТТК в более масштабных проектах фитнес-центры встречаются гораздо чаще, но от наличия фитнес-центра класс дома не зависит", - говорит Юрий Синяев.
Бесконфликтная политика
В любом случае при проектировании спортивно-оздоровительного центра в нежилой части новостройки необходимо "развести потоки" жителей и посетителей фитнес-центра - так будет лучше для всех. "Требуется предусмотреть не только отдельный вход с улицы, но и места парковки для посетителей центра. На внутреннюю территорию дома и подземную парковку для жителей доступ посторонних должен быть закрыт - иначе снижается уровень безопасности и комфорта собственников квартир, что обязательно приведет к конфликтным ситуациям. В идеальном случае проект должен предусматривать для жителей дома отдельный вход в фитнес-центр из центрального вестибюля", - советует директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин.
Как объяснил Юрий Синяев, в последнее время для решения этой проблемы наметилась новая тенденция: поскольку инфраструктура должна окупаться, ее выносят за пределы комплекса с тем, чтобы жители соседних домов могли ей воспользоваться, не мешая жильцам комплекса. Вход в фитнес-центр и другие объекты инфраструктуры располагается с той стороны жилых корпусов, где посетители фитнес-клуба не будут мешать жителям. Ведь технически такая возможность есть почти всегда.
В формате SPA
Важной частью современных и коммерчески успешных фитнес-клубов сегодня становятся SPA-центры. Существует несколько SPA-форматов.
ДэйSPA. Здесь можно получить все услуги по уходу за телом в течение одного дня. Классический дэйSPA требует достаточного бюджета на корпоративные мероприятия, прямую рекламу и PR. По сравнению со SPA других типов в дэйSPA сложнее всего продавать услуги конечному потребителю. Тем не менее дэйSPA открываются в крупных городах, и их все больше. Сегодня активно развиваются клубные дэйSPA.
Медицинские SPA. Здесь предлагаются качественные услуги врачей-физиотерапевтов, остеопатов и бальнеологов. Создание этого формата SPA сопряжено с затратами на содержание штата квалифицированных врачей, оказывающих медицинские услуги, характерные для санаторно-курортного лечения. Однако интерес к этому виду поддержания здоровья растет.
SPA банного комплекса. Как правило, в этом случае под одной крышей "собираются" несколько видов бань - финская парная, хамам, романская и русская бани. Это достаточно популярное направление для российского рынка в силу наших национальных традиций. В любой SPA-процедуре - особенно в банной - важно не только мастерство специалиста, но и ее философское наполнение. Банные процедуры имеют глубочайшие исторические корни. Они предоставляют огромные возможности для создания красивого и осмысленного ритуала.
SPA природных источников. Во время процедур по уходу здесь используются вода из минеральных источников, грязи и морская соль. Такие проекты требуют больших вложений и окупаются долго. Концепция "здоровья от природы" никогда не утратит свою популярность, поэтому этот вид SPA можно назвать весьма перспективным.
"Концептуальные SPA-кабинеты". Это небольшой формат SPA с несколькими опциями в меню (например, душ Шарко, ванная с минеральной водой и массаж). Он требует минимальных инвестиций и рассчитан прежде всего на клиентов, которые только знакомятся со SPA или не имеют достаточного бюджета для ухода за собой. В перспективе они могут развиться в кабинеты SPA семейного типа, где в меню будут включены уходы для мужчин и маленьких детей.
