Перейти к основному содержанию
Прямой эфир

Загородные радости покупателя

Рынок продавца подмосковной земли превратился в рынок покупателя - такова реакция его участников на мировой экономический кризис. Растет число предложений участков в границах 40-60 км от МКАД, а скидки достигают 30%. При этом игроки прогнозируют, что рынок нащупает свое "дно" не раньше весны 2010 года, и есть вероятность, что цены "просядут" еще ниже
0
(фото: ZERKALO)
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Рынок продавца подмосковной земли превратился в рынок покупателя - такова реакция его участников на мировой экономический кризис. Растет число предложений участков в границах 40-60 км от МКАД, а скидки достигают 30%. При этом игроки прогнозируют, что рынок нащупает свое "дно" не раньше весны 2010 года, и есть вероятность, что цены "просядут" еще ниже.

"Покупайте землю, ее больше не производят", - когда-то метко заметил Марк Твен. Сейчас есть отличная возможность последовать совету американского классика. Главное - были бы деньги.

В Подмосковье - много!

А выбирать есть из чего: рынок земли Московской области составляет в настоящий момент чуть более 4,5 млн га. Из них на земли поселений для индивидуальной застройки приходится 500-700 тыс. га. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что в Подмосковье работает около 20 крупных собственников, контролирующих и регулирующих цены.

Медленный, но верный рост цен - основная тенденция последних пяти лет. Еще год-два назад подорожанию стоимости участков под коттеджное и дачное строительство немало способствовала ограниченность предложения по квартирам в Москве, активные планы девелоперов по расширению в условиях растущего рынка, а также превышение спроса на жилье над предложением.

Так что рост стоимости коснулся практически всех направлений и назначений использования земель. Например, цена одной сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от МКАД составляла в 2003 году $100. За пять лет ее стоимость поднялась в 30 раз: земля с такими же характеристиками к 2008 году достигла показателя в $3000. При этом пик роста пришелся на период с начала 2005 года до середины 2007-го - с этого момента темпы подорожания начали снижаться. "Спекуляции на рынке подогревались ожиданием дальнейшего роста и положительными прогнозами развития жилищного сектора, спекулятивная составляющая оценивалась в 35-40%. С начала 2009 года цены в зависимости от направления упали на 30-40%. Дефицит сменился ростом предложения и сокращением спроса. Стоимость сделок снизилась за счет падения цен и предоставления скидок, а также за счет уменьшения приобретаемых участков", - говорит эксперт-аналитик по жилой недвижимости компании GVA Sawyer Виана Аль-Хуссаини.

Разумеется, динамика роста цен по конкретным объектам различна и определяется многими параметрами - местоположением, качеством подъездных путей, конфигурацией участка, оснащенностью коммуникациями, юридической чистотой и готовностью документов. То есть участок с кочками, расположенный на отшибе, по ликвидности никогда не сравнится с идеально ровными сотками с видом на самое рыбное место на Оке или Москве-реке.

Что было - что стало

В "докризисное" время земля была одним из лучших инструментов для инвестирования. Гектары и сотки приобретались инвестиционными компаниями и банками, что способствовало росту числа спекулятивных сделок. Однако отсутствие денег на развитие, а также замораживание проектов вызвало сброс непрофильных активов у финансовых структур и девелоперских компаний. Так что сегодня инвестиции в землю больше актуальны для конечных потребителей и для компаний, имеющих ресурсы для долгосрочных планов развития. "Сегодня многим девелоперам пришлось отказаться от своих планов, и на рынке выросло предложение земли. В этих условиях происходит переоценка земельных участков и снижение цен. Снизился платежеспособный спрос, покупатели имеют право выбирать. Как и раньше, наиболее ликвидными участками остаются наиболее близкие к Москве, - говорит Виана Аль-Хуссаини. - Для выхода из сложившейся ситуации игроки рынка вынуждены межевать крупные участки и распродавать их на розничном рынке по 10-20 соток". Однако, по ее словам, объем розничного рынка незначителен и не превышает 5-10% от всех предложений.

Эксперты говорят, что сейчас спрос сосредоточен на небольших участках по 10-20 соток под ИЖС в радиусе 40-60 км от МКАД. "Сегодня покупатели ищут дешевые участки для строительства недорогих домов, что подстегнуло девелоперов активно распродавать земли без подряда. Достаточно большое количество покупателей приобретают землю впрок, чтобы начать строительство, когда появятся деньги, - отмечает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев. - Причем наибольшим спросом пользуются участки эконом-класса. Их продажи в поселках класса "люкс" идут меньшими темпами, нежели участки других классов. Резко сократились оптовые продажи на рынке земли, как минимум на 50%".

С ним согласен и начальник департамента по земельным ресурсам ГК "Мортон" Михаил Цурин: "Рынок земли за последние полгода изменился - бросается в глаза большое количество предложений от застройщиков по реализации земельных участков без строительного подряда с коммуникациями, хотя раньше они себя позиционировали как реализаторы готового дома с участком. На это повлияла общая экономическая ситуация. Значительным спросом пользуются небольшие земельные участки по 10-15 соток по "хорошим" направлениям не более 50 км от Москвы. На втором месте - бюджетные варианты по 6-8 соток удаленностью более 50 км от МКАД по остальным, менее престижным, но ничем не уступающим в природной красоте направлениям". 

"Хорошими" в понятии покупателей по-прежнему остаются Рублевское и Новорижское шоссе. Что же касается остальных направлений, то эксперты отмечают перемены в предпочтениях. "Безусловно, изменения есть, - подтверждает Юрий Синяев. - Наиболее активно сейчас идут продажи на южном направлении - на Киевском и Калужском шоссе, а также на севере - на Дмитровском и Ярославском шоссе. Среди покупателей в сегменте самого дешевого эконом-класса приобретаются участки на восточном направлении - по Щелковскому и Егорьевскому шоссе. Самые дорогие участки по-прежнему находятся на западном направлении, и там продажи идут менее активно".

И вместе с тем эксперты отмечают, что кризис ликвидности и у продавцов, и у покупателей все-таки не вывел в фавориты традиционные эконом-направления. "Как ни странно, меньше всего предложений на продажу сформировано на так называемых "непрестижных" Егорьевском, Щелковском и Горьковском направлениях. Больше же всего предложений остается по Новорижскому направлению - 21% от общего количества, Ярославскому - 9%, Дмитровскому - 8%", - уточняет Михаил Цурин.

Разумеется, степень популярности подмосковных трасс корректируется по мере поступления информации по развитию дорожной инфраструктуры. К примеру, такой "подъемной новостью" для Ленинградского направления послужили данные о строительстве дублера Ленинградского шоссе и утверждение прохождений современной высокоскоростной трассы ЦКАД (аналога МКАД) в районе Ленинградки.

Ценные предложения

Изменения коснулись и стоимости земли. Здесь все понятно: ее стоимость упала. По данным компании GVA Sawyer, цены на землю снизились примерно на 30% и 40% на западном и восточном направлениях соответственно. И аналитики предполагают, что это еще не предел. "Если учесть тот фактор, что в цене спекулятивная составляющая оценивается в 35-40%, то очевидно, что произошла переоценка, связанная с сокращением спекулятивного спроса. Сегодня на рынок выставляют земельные участки без подряда. Подготовка таких участков и перепланировка коттеджных поселков, в которых они расположены, требуют времени и занимают около года. Таким образом, в перспективе на рынке появится новое качественное предложение. Уровнем поддержки цен является себестоимость земли, т.е. та цена, по которой участки были приобретены. Поскольку игроки прогнозируют дно рынка земли весной следующего года и стабилизацию в конце 2010 г., а коррекция цен произошла за счет снижения спекулятивной составляющей, то цены имеют возможность дальнейшего падения. Снижение стоимости будет уравновешиваться выходом качественных участков. В итоге цены могут упасть на 10-30%", - говорит Виана Аль-Хуссаини.

По данным группы компаний "Конти", цены на земельные участки в Подмосковье упали до 50% по сравнению с летом прошлого года. В настоящее время средняя стоимость привлекательной сотки в Подмосковье составляет порядка $7000. И самые дорогие участки расположены на западном направлении, включая Рублево-Успенское шоссе: например, цена сотки на Новорижском направлении в зоне до 50 км составляет $25000. Однако отъезд порядка 50 км от МКАД в том же направлении сбивает цену за сотку до $4500. "Кроме того, на сегодняшний день можно говорить об общем снижении стоимости сделок, что связано с предлагаемыми скидками, а также уменьшением размеров приобретаемых участков", - уточняет Юрий Синяев.

Господин покупатель

Продавцы в условиях съежившегося рынка готовы на все - даже дарить автомобили покупателям подмосковной земли и отдавать сотки в рассрочку. Поэтому покупателям терять время не стоит. По словам Юрия Синяева, девелоперы предлагают сегодня не только серьезные скидки, но и услугу trade-in в качестве альтернативы ипотеке. "Кто-то решает привлечь покупателя дополнительными опциями - например, бесплатными разработкой дизайн-проекта или строительством мансарды и даже автомобиль в качестве подарка, но самое главное для покупателя сегодня - это прозрачная схема продажи и высокая степень готовности объекта. Ряд застройщиков предложил вернуть покупателям часть суммы от сделки, если за время строительства объекта цены на него снизятся. Но для потенциальных покупателей все же актуальнее получить скидку здесь и сейчас".

В отличие от периода ажиотажа и дефицита у покупателей есть возможность выбирать. При этом часть девелоперов поставлена в ситуацию, когда срочно требуется наличность. И существование торга является индикатором отсутствия баланса спроса и предложения и отсутствия равновесной цены, что подтверждает тот факт, что рынок нестабилен. "Итоговая цена заключения сделки зависит от уникальности предложения, наличия адекватных альтернатив, а уступчивость продавцов зависит от того, насколько они нуждаются в "живых" деньгах. На сегодняшнем рынке в первую очередь спрос определяет предложение", - соглашается Виана Аль-Хуссаини. Сегодня условия диктует покупатель, а продавец может или согласиться или отказаться.

Комментарии
Прямой эфир

Загрузка...