Сдачи не надо
Если верить статистике, с прошлого лета квадратный метр жилья в Красноярске подорожал более чем в полтора раза. Эксперты, в том числе и руководители крупных строительных компаний, не сговариваясь обвиняют в новом скачке цен введение ипотеки, которая резко подстегнула спрос. При этом вроде бы несколько увеличилось и предложение — в прошлом году в крае было сдано почти 900 тыс. кв. м жилья, однако ощутимого эффекта пока не замечено. Еще один объективный фактор повышения стоимости жилья — изменение строительного законодательства, вызвавшее затяжку сроков сдачи объектов. Эти и другие проблемы будут обсуждаться на съезде строителей Сибири, который пройдет в Красноярске 4–6 июля.
С конца лета прошлого года рынок жилья в Красноярске резко активизировался. Цена квартир в 2006 году выросла примерно на 30%. А с начала 2007 года квартиры в краевом центре, согласно данным мониторинга российского информационного агентства Dailystroy, стали дороже еще на 25%. Сейчас стоимость одного квадратного метра жилплощади составляет в среднем почти $1 500 или более 36 тыс. руб. В январе жилье в Красноярске стоило примерно $1 200 за квадратный метр. Для сравнения: в начале 2006 года этот показатель составлял $885, в 2000 году — всего $166. Главной причиной последнего скачка цен специалисты называют внедрение ипотеки — люди получили реальную возможность улучшить свои жилищные условия, спрос возрос достаточно резко, потянув за собой и стоимость квадратных метров. Причем виноват даже не сам механизм кредитования, а его новизна для России: реальная, доступная ипотека появилась совсем недавно, граждане резко рванули брать кредиты, собственноручно создав ажиотаж. По отчетам властей, объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов в Красноярском крае превысил 5 млрд руб., что, с одной стороны, позволило региону войти в число лидеров на рынке ипотечного жилищного кредитования, а с другой — набрать одни из самых высоких темпов повышения стоимости квартир. Впрочем, эксперты советуют рассматривать причины этого явления в комплексе. Помимо ипотеки это и возросшее благосостояние красноярцев, и множество инвестиционных программ, средства на которые, так или иначе, отражаются на стоимости недвижимости.
Если же говорить о глобальных причинах повышения цен на жилье, то их следует искать в несоответствии спроса и предложения. Начиная с 1999 года предложение на рынке готового жилья растет в среднем не более чем на 10% в год. Спрос населения, оцененный через объем инвестиций в жилье, увеличивается в год приблизительно на четверть. Сейчас спрос опережает предложение более чем в 2 раза. При сохранении существующей динамики к 2010 году спрос превысит предложение в 5–6 раз.
Эксперты не отрицают, что цены на жилье, скорее всего, будут расти и дальше. Спрос по-прежнему достаточно высок, причем это объясняется не только желанием абсолютного большинства горожан улучшить свои жилищные условия, зачастую даже подкрепленным материально. В росте цен можно выделить и психологический фактор — потенциальные покупатели видят, что квартиры дорожают с определенной стабильностью и хотят купить их сегодня, потому что уверены, что завтра они будут стоить еще дороже. По ситуации на рынке и общим тенденциям Красноярск уже впору сравнивать с Москвой. Состоятельные красноярцы уже давно стали воспринимать недвижимость как инструмент для инвестиций. Росту цен на недвижимость способствуют и снижение курса доллара, и низкий процент по банковским депозитам, которые сейчас не так выгодны, а другие инструменты сбережений жители края освоили пока недостаточно. Как и московские, красноярские строители, очевидно, также пытаются искусственно подогреть спрос. Так, сейчас в городе сложно найти квартиру в сдающемся доме — за редким исключением новое жилье можно "зарезервировать" только на конец нынешнего года.
Краевые власти не скрывают, что строители осознанно завышают цены на жилье. В то же время доводы представителей отрасли — а многие участники рынка аргументируют рост цен удорожанием материалов — чиновники считают необоснованными. По словам замгубернатора Эдхама Акбулатова, в структуре расходов строительных организаций стоимость стройматериалов составляет от 28 до 36% от цены готовой продукции. Для примера: удорожание цемента и металла на 10% дает прирост цены готовой строительной продукции соответственно на 0,7 и 1,4%. Такое же мнение неоднократно высказывал и другой заместитель губернатора, непосредственно курирующий строительную отрасль.
— Рост цен на электроэнергию, ГСМ, строительные материалы неизбежно сказывается на стоимости квадратного метра жилья. Но повышение цен, к примеру, на цемент на 20% вовсе не увеличивает на 20% стоимость квартиры, — утверждает Николай Глушков.
При этом краевые власти уже не раз заявляли, что их главная задача — исключить резкий рост цен на жилье в связи с увеличением объема инвестиций из федерального бюджета и государственных заказов на строительство. По словам Николая Глушкова, особенно это актуально в связи с реализацией национального проекта "Доступное жилье". В то же время замгубернатора по строительным вопросам считает, что рост цен на жилье в пределах инфляции прогнозируем, в частности, он обусловлен все тем же увеличением энерготарифов, тарифов на ГСМ и стоимости строительных материалов.
Красный кирпич
С начала года цены на кирпич в Красноярске поднялись почти на 200%, а на некоторые марки — и на 300%. Компенсировать издержки застройщиков в любом случае придется покупателям квартир. Причина подорожания стройматериала в том, что полгода назад темпы строительства в городе из-за изменений в законодательстве и связанных с ней бюрократических проволочек были снижены. Соответственно количество заказов на кирпич также уменьшилось. В итоге заводы нашли рынки сбыта за пределами региона. Когда их продукция вновь понадобилась в Красноярске, предыдущие контракты уже невозможно было расторгнуть. Исправить положение может только конкуренция — пока будет ажиотаж на материалы, цены будут держаться.
