Вон из Москвы
Доходность инвестиций в жилую недвижимость Москвы продолжает падать. Однако если выбрать правильную инвестиционную стратегию, перспективный сегмент недвижимости и оптимальный объем инвестиций, вложения в жилье могут принести неплохой доход. Только объекты для инвестиций нужно искать подальше от Москвы.
Поскольку доходность от вложений в московскую и подмосковную недвижимость снизилась, у частных инвесторов возникает вопрос: чего они могут добиться на западных рынках, где экономическая и политическая ситуации более стабильны, а инвестиции более структурированы?
На прошедшем 11 апреля семинаре "Инвестиции в жилую недвижимость", организованном компанией IntermarkSavills, инвесторы могли получить подробный ответ на этот и другие вопросы, касающиеся инвестиций в жилую недвижимость разных стран. На нем были рассмотрены не только московский и российский рынки недвижимости, но и рынки Хорватии, Черногории, Болгарии, Египта, Великобритании и других государств.
При инвестиции в жилые объекты на территории России нужно учитывать специфику российского рынка. В частности, такие его особенности, как отсутствие четкой структуры инвестиционного предложения - например, то обстоятельство, что застройщик не гарантирует минимальную доходность от аренды, увеличивает риск понести убыток. Кроме того, политика продаж все чаще направлена на отсечение инвесторов и ориентирована на конечного покупателя.
Тем не менее инвестиции в жилую недвижимость России могут принести хороший доход. Например, компания IntermarkSavills предлагает частным инвесторам обратить внимание на элитный жилой комплекс "Катерина Альпик" (Сочи, Красная Поляна).
"В этом регионе ожидается стабильный рост цен, связанный с созданием круглогодичного горно-климатического курорта международного уровня, перспективой проведения зимних Олимпийских игр 2014 года и строительством новых горнолыжных трасс в Красной Поляне протяженностью до 200 км, - говорит Анжела Кузьмина, директор отдела продаж компании IntermarkSavills. - Комплекс представляет собой 10 зданий в "альпийском" стиле. Территория комплекса - 2 га. Ввод в эксплуатацию намечен на июнь 2007 года, стоимость комплекса - 3200 евро за 1 кв. м. При краткосрочной инвестиционной стратегии (покупка с реализацией через год) прогнозируемая доходность составляет 30%. Долгосрочная (три года и более) стратегия основана на покупке с целью сдачи в аренду. Доходность от аренды - до 11% годовых при передаче в доверительное управление".
Кроме инвестиций в отечественную недвижимость большой интерес представляют вложения в зарубежные проекты. Например, в Лондоне до сих пор наблюдается рост цен на недвижимость, а доход от сдачи в аренду достигает 4,5%. В столице Великобритании 48% покупателей недвижимости стоимостью от 1 млн фунтов стерлингов в 2006 году составляли иностранцы. Таким образом, Лондон представляет собой выгодное место для инвестиций.
Эксперты советуют обратить внимание на проект "Montrose House" - жилой дом с 10 большими квартирами суммарной площадью 2100 кв. м. Покупка совершается со скидкой 5% от рыночной стоимости, и целью краткосрочных инвестиций является последующая переуступка права на покупку. Цена объекта - 36 млн фунтов стерлингов. Если же вас интересуют долгосрочные инвестиции, то стоит уделить внимание объекту "Lancaster Gate". Он расположен по адресу Lancaster Gate, Лондон W2 и представляет собой здание с 12 квартирами. Доходность от сдачи квартир составляет 4,93% годовых. Стоимость этого проекта - 9,75 млн фунтов стерлингов.
Более доступны для частного инвестора объекты в Болгарии. Сегодня в Болгарии самая низкая стоимость жизни в ЕС, при этом рост цен на недвижимость в 2005 году составил 24,6%. Эксперты советуют обратить внимание на проект "The Crown Bansko" (Банско) компании BDB. Квартиры в "The Crown Bansko" сегодня стоят от 50 000 до 175 000 евро, прогнозируемый рост стоимости - 20,6% в год до 2010 года. Минимальный доход от аренды - 7%, а ожидаемый прирост капитала за год - 25%. При вложении в объект 70 000 евро в этом году через 5 лет инвестор может получить доход в размере 77 300 евро.
В июне начинается строительство интересного объекта в Черногории, также доступного частному инвестору, не располагающему миллионным капиталом для инвестирования. Это "Сан-Ференце" - первый на рынке Черногории комплекс с инфраструктурой мирового класса, в том числе с центром отдыха и досуга. В комплексе 160 квартир стоимостью от 82 500 до 280 000 евро. Гарантированная доходность от аренды - 5% в течение первых двух лет, и это без учета роста стоимости квартир. А они должны вырасти в цене, поскольку рядом расположена курортная зона.
Кроме выбора самого проекта необходимо также выбрать правильную схему покупки и управления. "Например, в Великобритании лица, не являющиеся постоянными жителями, не облагаются налогом на прирост капитала, даже если речь идет об объектах, расположенных в Великобритании. Налог на чистую прибыль составляет 40% для физических лиц и до 30% - для компаний. Таким образом, при использовании офшорной компании налог составляет 22% на валовой доход, или 30% на чистый доход, - объясняет представитель компании Withers Эндрю Терри. - Если же средства заемные, то налог не взимается".
