Битва за прилавки
В северной столице продолжается торговый бум. За прошлый год по разным оценкам в Петербурге количество торговых площадей выросло на 1,1-1,2 млн кв.м. В этом году планы девелоперов несколько скромнее, тем не менее спрос на качественные площади для ритейла стабильно растет.
Объем предложения качественных торговых площадей в торговых центрах (ТЦ) города на конец 2006 г. составил 2 028 670 кв.м. По сравнению с 2005 г. количество качественных площадей удвоилось, и обеспеченность ими составила 441 кв.м на тысячу человек.
"Основной итог 2006 года - абсолютный рекорд ввода новых торговых площадей в расчете на тысячу жителей в российских мегаполисах. Общая площадь ТЦ, включая гипермаркеты, - около 1,35 млн кв.м, подлежащая сдаче в аренду - около 1 млн кв.м. Наибольший удельный вес в этом рекорде имеют два ТЦ "МЕГА", "Карусели", "О'Кей" и ТК "Адаманта". Приход в течение 2006 года в составе новых проектов таких брендов, как "Ашан", Castorama, OBI, Media-Markt, говорит, во-первых, о периоде зрелости рынка торговой недвижимости, который наступил в Санкт-Петербурге, во-вторых, об обострении конкуренции как среди операторов ритейла в своих торговых категориях, так и среди ТЦ за своего покупателя", - уверен управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов.
Эксперты отмечают, что рост реальных денежных доходов населения Санкт-Петербурга способствует росту товарооборота и развитию розничной торговли в городе. Но перспективы новых проектов остаются туманными.
"Перспективы еще не реализованных проектов становятся все менее безоблачными с точки зрения соответствия концепции проекта и концепта пула арендаторов, среди которых по-прежнему очень мало новых имен. Следует ожидать более трудных открытий, когда новые квадратные метры ТЦ еще долго продолжают пустовать с момента начала их работы, как, например, в ТК "Июнь". Однако противоядие уже найдено и состоит в глобализации (увеличении экономического размера); специализации (тематические, power, fashion, дисконтные и другие типы ТЦ); дифференциации (многофункциональности) и продвижении ТЦ к покупателю", - считает Юрий Борисов.
В 2007-2008 годах на рынке коммерческих торговых площадей Санкт-Петербурга ожидается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных проектов ТЦ. В этом году в соответствии с заявленными сроками строительства объем ввода прогнозируется на уровне 750-800 тыс. кв.м торговых площадей. Однако действительный объем ввода может составить примерно 580-680 тыс. кв.м.
В то же время ряд экспертов считает, что в ближайшее время особых сложностей с поиском арендаторов у девелоперов не будет. "Точки насыщения пока не видно. Растет благосостояние российского народа, а следовательно, и покупательная способность. Так что точно указать, сколько кв.м на душу населения будут означать точку насыщения, нельзя. Скорее всего в ближайшее время начнется борьба концепций. Кто лучше придумает, приведет новых арендаторов. А неудачники будут искать новые формы, которые также могут быть удачными в своем сегменте", - уверен Игорь Горский, управляющий партнер "Агентства развития и исследований в недвижимости".
В качестве основного средства борьбы за покупателя выступает увеличение доли развлекательной функции в ТЦ. Развлекательная часть может быть представлена в виде кинотеатра или мультиплекса, фитнес-центра, боулинга, реже бильярдного зала, ночного клуба, залов игровых автоматов и видеоигр. Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг в ТЦ - многозальные кинотеатры (мультиплексы), которые располагаются преимущественно на последних этажах.
В последнее время заполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода объекта в эксплуатацию. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, занимая площади до 10 тыс. кв.м. Мелкие операторы, как правило, арендуют 50-300 кв.м. Второй этаж (и выше, в зависимости от этажности) обычно нарезается мелко - по 50-300 кв.м и сдается магазинам модной одежды, обуви, аксессуаров. На верхних этажах располагаются фуд-корт и развлекательная составляющая комплекса. Сегодня заполняемость большинства действующих торговых комплексов - 95-98%. Полной заполняемости не достигается только по причине сменяемости арендаторов.
"Я бы не сказал, что в городе есть недостаток арендаторов. Скорее имеется недостаток новых арендаторов. Но нужны ли они сейчас? - размышляет Игорь Горский. - Другой вопрос, что большинство крупных и соответственно консервативных западных сетей пока окончательно не приняли решения идти в Россию. Но это скорее не проблема, а дело времени. Нужно подождать еще год-два, и это случится. Есть еще один аспект: нынешние торговые комплексы не всегда устраивают западных партнеров и по своей концепции, и по наполнению. Но, думаю, это дело времени".
