Полный штиль
Что будет с рынком жилья после стагнации? Этот вопрос волнует в равной степени и продавцов и покупателей столичных квартир. Эксперты уверяют, что в этом году на рынке наступит равновесие: цены на дешевые панельные дома снизятся на 10-15% и примерно на столько же подорожают элитные новостройки.
По мнению экспертов, сейчас рынок начинает выбираться из той ямы нехватки предложения жилья, в которую он упал год назад. Как отмечает руководитель Аналитического центра IRN Олег Репченко, на рынке происходит "утряска", никакого падения или резкого повышения цен не предвидится. Мнение аналитика подтверждается на практике. "На сегодняшний день цены на рынке стабилизировались, - утверждает Тимур Баткин, заместитель генерального директора группы компаний "ДОН-Строй". - Такой нездоровой гонки, какая происходила в прошлом году, быть не должно".
Аналитики расходятся в оценках удешевления или удорожания квартир в разных сегментах рынка, но едины в одном - ни бума покупки квартир, ни резкого роста их продажи не предвидится. "В 2007-2008 годах повторения бума покупки квартир не ожидается. Изменения и поправки в Градостроительный и Земельный кодексы должны позволить застройщику осваивать большие земельные ресурсы, а соответственно больше строить жилья, - объясняет Вадим Жук, генеральный директор группы компаний "Жилищный капитал". - Кроме того, в ближайшие 5-6 лет не ожидается демографического взрыва, как следствие - товарное предложение будет выше реального спроса. А как известно, при наличии избыточного товара цены не растут и ажиотажного спроса не наблюдается".
А вот по мнению Тимура Баткина, цены на новостройки будут расти. "Цены будут стабильно расти во всех сегментах рынка, особенно в сегменте элитной недвижимости, - уверяет он. - С точки зрения рыночных механизмов это объясняется в первую очередь дефицитом площадок под строительство, а значит, дефицитом предложения на первичном рынке. Если посмотреть на стоимостную составляющую, то и здесь существуют все предпосылки для роста цен: продолжает дорожать земля под застройку и привлечение финансовых средств под строительство не становится дешевле. Соответственно у застройщиков нет и в ближайшей перспективе не будет возможностей для сильного снижения цен".
В отдельных сегментах рынка цены будут снижаться. Как объясняет Юрий Синяев, директор по маркетингу группы компаний "Конти", снижение цен произойдет на переоцененные в 2006 году объекты. "Но это будет скорее не снижение, а корректировка стоимости в сегменте дешевого панельного жилья и на неликвидные квартиры, - уточняет он. - Вместе с тем дорожать будет все то, что не было по достоинству оценено в прошлом году. Это объекты бизнес- и элит-класса. Кроме того, уверенно дорожать будет подмосковная недвижимость".
Объясняет тенденцию роста цен в этом сегменте жилья Ольга Денисова, заместитель директора управления по маркетингу, руководитель аналитического центра агентства недвижимости "Домострой": "Наибольший рост цен возможен на жилье нового формата. В 2006-2007 годах начал активное формирование новый сегмент рынка жилой недвижимости - малоэтажные жилые комплексы в ближнем Подмосковье. Сейчас, поскольку предложение для рынка новое, а характеристики такого жилья высоки, ценовое предложение пока занижено".
От переоцененных квартир инвесторы будут избавляться - к такому выводу пришел Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт": "Наибольшего снижения цен можно ожидать на предложения квартир в сегменте жилья эконом-класса. В прошлом году многие покупатели сделали приобретения неликвидных квартир по очень высокой стоимости с инвестиционными целями. Цена на них в период активного роста рынка была сильно завышена. Чтобы сократить возможные убытки неудачных инвестиций, люди стремятся уже сегодня выставить инвестиционные квартиры эконом-класса на продажу, не дожидаясь дальнейшего падения цен на этом рынке".
Это мнение разделяет и Виталий Осьминин, начальник отдела рекламы и маркетинга компании "ЮИТ Московия": "Пожалуй, единственным сегментом рынка, по которому коррекция не только ожидаема, но и естественна, является вторичное жилье с возрастом домов 25-35 лет. Текущий уровень цен на этот товар завышен на 12-17%, что явилось следствием ажиотажного спроса".
Снижение цен в этом сегменте спровоцирует выброс на рынок инвестиционных квартир. "Индекс доходности жилья снижается, это означает, что среднегодовая доходность, связанная с инвестициями в столичные квартиры, уже уступает даже доходности по банковским депозитам, - говорит Олег Репченко. - Если коррекция цен на квартиры сохранится, то доходность жилья может стать отрицательной, то есть потеря его стоимости не будет компенсироваться даже доходом от аренды".
Однако слишком сильно цены на квартиры падать не будут: согласно опросу Аналитического центра IRN, около 30% столичных жителей планируют улучшить свои жилищные условия с помощью кредита. А поскольку ставки по ипотечным кредитам стабильно снижаются, а сроки кредитования растут, спрос на жилье будет расти, а ипотека сделает этот спрос платежеспособным.
"Впрочем, говорить о каких-либо долгосрочных тенденциях пока рано, - резюмирует директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков. - Как в дальнейшем будет развиваться столичный рынок новостроек, станет понятно в ближайшие 2-3 месяца, но на рынке вторичного жилья сохраняется вероятность возобновления роста цен ближе к осени 2007 года".
