Как бюджетнику купить квартиру

Не в каждом регионе работает нацпроект "Доступное жилье". Причины, по которым он не идет, могут быть разными. Но опыт тех областей и городов, где люди с помощью нацпроекта получают-таки квартиры, может быть полезен для других. Например, в Курске на решение жилищной проблемы навалились скопом - местная администрация, банки и специально созданное ипотечное агентство. В итоге семья 25-летнего Александра Юркина получила квартиру. При том что ее ежемесячный доход не превышает 10 тыс. рублей. Как ему это удалось?

Как сделать ипотеку доступной для семей с небольшим доходом, ломают голову уже много лет. Но тут подоспел нацпроект "Доступное жилье", который предоставил региональным властям реальные возможности для развития массовой ипотеки. В Курской области уже начали действовать, и у них кое-что уже получилось.

Здесь подвели под нацпроект свою правовую базу - это региональный закон "О развитии системы ипотечного жилищного кредитования в Курской области" и целевая программа развития ипотеки до 2011 года. А также создали специализированную организацию для реализации целевой программы - ОАО "Курское областное ипотечное агентство" (КОИА), 99,8% акций которого выкупила областная администрация. Вырученные за акции 70 млн рублей и стали стартовым капиталом развития массовой ипотеки.

И вот результаты: за 2006 год, например, в сравнении с предыдущим количество выданных ипотечным агентством займов увеличилось больше чем втрое, а их общая сумма выросла с 57 млн рублей до 271 млн рублей. Еще удивительнее социальный и имущественный состав заемщиков. Треть из них - бюджетники, другая треть - работники разных производств. При этом почти 40% от общего числа заемщиков имеют ежемесячный доход до 10 тыс. рублей, еще почти столько же - от 10 до 20 тыс. То есть в Курске ипотекой пользуется в основном народ с невысокими доходами.

Александр Юркин и есть типичный заемщик курской ипотеки. Он работает юристом в частной консалтинговой компании, жена его Екатерина - менеджер частной фирмы. Совокупный доход молодой семьи, по словам Александра, "в пределах десяти тысяч рублей в месяц". После свадьбы поселились у тещи, но когда родился сын, в сорокаметровой "двушке" стало совсем тесно.

- С помощью родителей мы собрали некоторую сумму, однако на покупку квартиры ее не хватало, - рассказал "Известиям" Александр. - Я поинтересовался условиями ипотечного кредитования в нескольких банках и в областном ипотечном агентстве. Выбрал агентство - при одинаковом с банками проценте годовых здесь проще условия кредитования. Пакет документов собрал буквально за неделю, получил 470 тыс. рублей под 12,5% годовых сроком на 15 лет, и через пару недель мы справили новоселье в собственной квартире.

Александру Юркину было выдано свидетельство о праве собственности на купленную им за 780 тыс. рублей двухкомнатную квартиру общей площадью 43 кв. метра. Правда, с особой пометкой: обременена ипотекой. Обременение заключается в том, что если, например, Юркин захочет продать свою квартиру, то ему придется согласовать этот коммерческий замысел с областным ипотечным агентством.

- В месяц за кредит я плачу 5800 рублей, - говорит он. - Для нас это нормальный вариант, заработка хватает и на другие семейные нужды. К тому же получу налоговую льготу в размере 13% от потраченной на покупку жилья суммы.

Квадратный метр квартиры, купленной в январе этого года в добротном, построенном двадцать лет назад кирпичном доме, обошелся Юркину в 18 тыс. рублей. Но и в Курске стоимость жилья растет гораздо быстрее, чем доходы потенциальных покупателей. Сегодня за такую же квартиру уже просят много больше. И вот, чтобы гиперцены не задушили на корню массовую ипотеку, областное ипотечное агентство выступило заказчиком строительства квартир эконом-класса.

- Сегодня на рынке самыми востребованными являются одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади, - пояснил "Известиям" гендиректор КОИА Григорий Ковалев. - Мы строим специально для продажи населению с выдачей ипотечных займов первый дом эконом-класса: десять этажей, кирпич, себестоимость квадратного метра - всего 14 тысяч рублей.

Но откуда у регионального агентства деньги для строительства доступного жилья? Дело в том, что на каждую обремененную ипотекой квартиру выпускается закладная, и эти ценные бумаги, обеспеченные конкретной недвижимостью, Курское областное агентство продает Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В результате продажи закладных с федерального финансового рынка уже привлечено на развитие курской ипотеки 332,2 млн рублей.

Помимо рефинансирования выданных займов серьезным источником удешевления жилья стало открытие одним из коммерческих банков кредитной линии под бюджетные гарантии Курской области. Взятые в банке под 12% годовых 26,9 млн рублей ипотечное агентство вложило - в качестве крупного дольщика - в строительство 76-квартирного кирпичного дома. И благодаря тому, что строители, не испытывая проблем с финансированием, возвели дом быстро, себестоимость квадратного метра получилась меньше, чем в других новостройках Курска. Эти квартиры тоже продаются с использованием ипотечной схемы.

- На каждый рубль, вложенный в наше агентство из областного бюджета, мы уже привлекли пять с половиной рублей внебюджетных средств, - говорит гендиректор КОИА Григорий Ковалев. - В общей сложности за прошлый год в строительство нового жилья с нашим участием инвестировано 284 млн рублей. Мы внедрили новый ипотечный продукт: выдаем ипотечные займы на стадии строительства, то есть, попросту говоря, мы кредитуем дольщика.

Таких, как Юркины, в Курске в 2006 году было 470 семей. Планируется, что по итогам 2007 года эта цифра может вырасти до 600. Вообще Курск - город благополучный по всем статьям. Однако льготная программа по обеспечению жильем молодых семей в Курске почему-то не идет. По данным Минрегионразвития, по итогам 2006 года в этом городе ни одна молодая семья не получила жилья по этому проекту.

А тем временем Александр Юркин готовится к косметическому ремонту своей квартиры.

- Я пока не рискнул перевозить сюда от тещи жену и сына, - говорит он. - Вот окончательно потеплеет, и наведу здесь порядок, чтобы Кате и Вовке было хорошо в нашем доме.