Народный рейтинг московских районов

Массовый покупатель уже полгода игнорирует остродефицитный некогда "товар", выставленный на московском рынке недвижимости. Цены на квартиры медленно сползают вниз. Большинство экспертов по-прежнему убеждено в том, что причин для ощутимого спада не существует, но народ твердо помнит недавние разговоры о перегретости рынка и "надутых" ценах.

Специалисты агентств "РБК. Рейтинг" и "ФинЭкспертиза" попытались высчитать, в каких районах Москвы цены на жилье действительно "надуты", а в каких несправедливо занижены.

В вопросах географии единомышленников найти сложно. Один мечтает перебраться в Куркино, другой считает, что краше Сущевского Вала ничего нет.

Единый знаменатель можно вывести, опросив сообщества людей, которые ничего не продают и не покупают, а просто живут в этих районах. Так поступили и авторы нового рейтинга.

Исследование не претендует на репрезентативность - его источником стал интернет-опрос. Авторы попросили респондентов оценить свои районы по трем параметрам - комфортность, удаленность от центра и экология. Исходя из полученных результатов, они проранжировали районы и получившийся рейтинг сопоставили с ценовым. Обнаружилось, что около 20 районов в ценовом рейтинге занимает радикально более высокие позиции, чем в "качественном". И примерно столько же попадает в недооцененные. В остальных случаях, по версии авторов, качество вполне соответствует цене.

Последнее место по уровню комфортности проживания досталось Царицыну - его жителям в родных местах ничего не нравится. Разумеется, район попал в рейтинг переоцененных, правда, ближе к "хвосту". На первое место по качеству жизни взобралась зона метро "Кропоткинская". То есть то, что в народе применительно к рынку недвижимости называется "Остоженка". В ценовом рейтинге этот район также впереди, поэтому его цена может считаться адекватной.

Самыми неадекватными оказались Савеловский район, зоны метро "Белорусская", "Проспект Вернадского", "Рижская": цена высокая, жизнь (по мнению участников опроса) плохая. Хорошая жизнь, надо полагать, проистекает в Бибиреве - это самый недооцененный район столицы. По сумме трех качественных параметров он на 7-м месте из восьмидесяти возможных! Но по цене на 67-м. Действительно, несправедлив рынок недвижимости к Бибиреву. Место хорошее: леса, магазины... Правда, название подкачало - неблагозвучное. Взять, к примеру, Отрадное. Это то же самое, что и Бибирево. Те же леса, магазины. И расположено по соседству. Но звучит приятно, аристократически. И вот результат: место в рейтинге стоимости жилья в Отрадном строго соответствует месту в рейтинге комфорта и экологии. Может, если сделать ребрендинг Бибиреву, покупатель это оценит? Не прав рынок и по отношению к таким достойным уголкам столицы, как Бутово, Выхино, Новокосино. Новокосино по цене стоит на последнем месте. А по качеству - в середине, на 44-м. А теперь сенсация. Следующим (45-е место) по качеству народ поставил район метро "Сухаревская" - это улица Сретенка.

Безусловно, место в ценовом рейтинге в немалой степени зависит от имиджа района. Например, принято считать, что у метро "Октябрьское Поле" жить престижно. Некогда советская власть раздавала здесь квартиры генералам и даже маршалам (что закрепилось в топонимике и памятных досках на стенах). Но со временем Октябрьское Поле стало одним из самых стрессовых районов. Его жители, вынужденные ездить в центр на работу на метро, по утрам обычно садятся в поезда, следующие в противоположном направлении. И едут аж до "Сходненской". Потому что на "Щукинской" вагон забивают строгинцы, а на "Тушинской" - митинцы. Муки автомобилистов, пытающихся выехать на Волоколамское или Ленинградское шоссе, достойны отдельного рассказа. Приличное место района в ценовом рейтинге держат, пожалуй, претенциозные новостройки "Дон-Строя". Похожая ситуация разворачивается в районе Ленинского проспекта. Автомобили стоят в пробке, пассажиры хитроумничают в метро. А тоже, казалось бы, "генеральский" район, зелени много...

Впрочем, подобные рейтинги живут недолго. Сегодня район метро "Полежаевская" попал в переоцененные. Но когда закончится строительство на Ходынке, народный статус "Полежаевской" сильно повысится. По аналогичным причинам оправдают высокую цену Академический и Проспект Вернадского. А когда в Митино и Строгино пустят метро, они покинут рейтинг недооцененных.

"Хорошего у нас и вправду мало"

Журналистка Юлия Кузина о лидере переоцененных районов - Савеловском:

"Хорошего в нашем районе и вправду мало. Нищенские поликлиники, убогий стадион "Автомобилист". Магазины все больше автомобильные, хотя в последний год открылось несколько хороших продуктовых супермаркетов. И еще наш рынок - Бутырский - лучший в Москве. Правда, овощи-фрукты там действительно "переоцененные". Я не знаю ни одного приличного книжного магазина в нашем районе. Зато в транспортном отношении мы обладаем большими преимуществами. Район расположен между тремя крупными магистралями - между Ленинградским проспектом, Бутырской улицей (Дмитровское шоссе) и Третьим кольцом (улица Нижняя Масловка). Опытные водители знают, как без особых пробок выбраться из района. А до центра от нас рукой подать".

Психолог Виктория Кадышева об окрестностях метро "Рижская", где цены на недвижимость сочтены завышенными:
"Я живу в 10 минутах ходьбы от "Рижской", возле больницы МОНИКИ. Мы, честно говоря, задыхаемся. Вроде бы и скверы какие-то есть, но дышим все равно одними выхлопами. Купить еду - целая проблема. Вариантов два: заведения с претензией на продуктовые бутики или сельпо с сомнительным товаром. Формально мы - Центральный округ. Но никаких достоинств в нашем районе нет. Некрасиво, неуютно, шумно, дорого и грязно".

"С инфраструктурой все в порядке"

Скрипачка Алла Кононенко о недооцененном Митине:
"Если свыкнуться с неизбежным 10-20-минутным путешествием на автобусе или маршрутке от метро "Тушинская" или "Сходненская", то жить в Митине очень удобно. К району примыкает роскошный ландшафтный парк с прудом: зимой можно кататься на лыжах и санках, летом на велосипедах и роликах. Детских садов и школ хватает - не на всех, конечно, но дефицит далеко не такой безнадежный, как, скажем, в Перове. Большой плюс - рукой подать до крупных торговых центров, расположенных на МКАД. Да и в самом районе с инфраструктурой все в порядке - есть не только магазины, но и современные кинотеатры и фитнес-центр".

Преподаватель Андрей Бусыгин о Строгине, которое, по мнению авторов исследования, должно стоить еще дороже:
"Год назад купил здесь квартиру. И не думаю, что Строгино можно отнести к недооцененным районам. Действительно, для пенсионеров и мам с колясками здесь рай: отличная экология, река с трех сторон, пляжи, яхты, лесопарки. Магазинов - ну просто деваться от них некуда. И "Ашан" в пределах пешей досягаемости. Но есть одно "но". Выехать из Строгина и въехать сюда нормально, без нервов в часы пик невозможно. "Безлошадные" до ближайшего метро "Щукинская" добираются за полтора часа! Стоят в автобусах и трамваях, в давке. Мы, на автомобилях, в тех же пробках, но хотя бы с комфортом. Где вы еще видели "трамвайные" пробки по 10-12 вагонов? Только на выезде из Строгина".

"Кто заказывает музыку, тот и получает результат"

Борис Устюгов

Ценовая ситуация на московском рынке недвижимости, а также поведение тех, кто покупает квартиры "про запас" или для сдачи в аренду приезжим, могут сильно измениться - если изменится федеральное налоговое законодательство. Сейчас владельцы квартир платят налог, зависящий от оценки БТИ, а не от рыночной стоимости квартиры. Это несколько сотен, в крайнем случае тысяч, рублей в год. Если налог будет рассчитываться исходя из рыночной цены квартиры, очень многим семьям "лишняя" квартира или даже комната станет не по карману. В результате спрос, а вслед за ним и цены упадут еще ниже. Перспективу введения новой системы налогообложения специально для "Известий" прокомментировал первый заммэра Москвы Юрий Росляк:

- Концептуально подход абсолютно верный: нам нужно переходить на единый налог на недвижимость. Но когда идет речь о налоге, формируемом на основании данных независимой оценки, я против этого категорически возражаю. Кто заказывает музыку, тот и получает результат! И мы получим такой разброс в оценках, что никогда не сможем договориться. Поэтому мы - сторонники создания системы массовой оценки жилья в соответствии с единой классификацией тех или иных типов жилья. Кроме того, мы должны защитить тех, кто в этом нуждается. И пенсионеры, и ветераны в условиях приватизации получили в Москве в собственность достаточно большие квартиры. Но согласитесь - они их заработали. Мы не должны их губить высоким налогом на недвижимость. У нас есть время, мы должны договориться о принципах и разработать соответствующий законопроект, который может быть введен в действие к 2009-2010 гг.