Перейти к основному содержанию
Прямой эфир

Смена курса

Пережив непростой год, когда цены росли по 4-5% в неделю и в итоге выросли на 105-120%, рынок жилья Петербурга начиная с ноября прошлого года пребывает в легкой стагнации. Девелоперы и инвесторы вынуждены сменить курс и искать новые возможности заработать на рынке недвижимости.
0
С начала года цены на жилье в северной столице демонстрируют слабый, но неуклонный рост (фото: Photoexpress)
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Пережив непростой год, когда цены росли по 4-5% в неделю и в итоге выросли на 105-120%, рынок жилья Петербурга начиная с ноября прошлого года пребывает в легкой стагнации. Девелоперы и инвесторы вынуждены сменить курс и искать новые возможности заработать на рынке недвижимости.

С начала года цены на жилье в северной столице демонстрируют слабый, но неуклонный рост. Аналитики рынка утверждают, что за январь-февраль стоимость квадратного метра поднялась примерно на 3%. Практики говорят, что заявленные в начале сделки цены не совпадают с итоговыми, и уверяют: с октября прошлого года недвижимость в среднем не растет. Но все сходятся в прогнозах - несмотря на значительное превышение предложения над спросом, вместо обещанной стагнации цен уже к середине года грядет небольшой рост.

"Я не разделяю мнение экспертов, которые предрекают новый скачок цен с марта 2007 года. В последний цикл цены выросли на 105%, население просто не обладает таким высоким уровня платежеспособности. Нынешний уровень цен не изменится по крайней мере еще 3-4 квартала. Более вероятно, что активизация динамики цен начнется с осени. Если говорить о благоприятном времени для покупки квартиры, то этот период сейчас - нет нервозности ни у продавцов, ни у покупателей. Обычно в такие периоды можно договориться о более льготных условиях покупки квартир, рассрочках и т.д.", - уверен директор по профессиональной деятельности компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Николай Пашков.

Сейчас цены стабилизировались на среднем уровне $2100-2150 за кв.м для эконом-класса, $2800-2850 за кв.м для комфорт-класса и около $5500 за кв.м для элитного сегмента. "Начиная с осени, когда бешеный рост цен остановился, практически ничего не изменилось, - уверен Алексей Бегунов, гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости. - Цены если и росли, то не боле чем на 0,5-1% в месяц. Причем это касается как вторичного рынка, так и новостроек. Кроме того, все эти месяцы постепенно падает спрос. Сейчас рынок ждет, что будет дальше. Я не вижу причин ни для существенного роста, ни для падения цен на жилье. Кроме того, новый платежеспособный спрос у населения пока не сформировался. Такая ситуация может сохраниться до осени 2007 года".

Участники рынка отмечают еще одну тенденцию - цены в каждом из сегментов ведут себя по-разному. Некачественное жилье по сравнению с летом сейчас упало в цене, элитное пока топчется на месте, а хорошие квартиры для среднего класса подросли. Элита всегда дистанцируется от "массовки" на почтительное расстояние, и было бы логично ожидать столь же активного роста и в этом сегменте. Так бы наверняка отреагировал сложившийся рынок с устойчивым и разнообразным предложением. Однако этого не произошло, и можно сделать вывод, что настоящей элиты в Петербурге практически нет, а есть лишь небольшой сегмент дорогого жилья. Вот оно и дорожает своими сложившимися за последние годы темпами. На фоне относительной стабильности количество сделок купли-продажи по сравнению с прошлым годом резко сократилось - их примерно в 2,5 раза меньше, чем было в это же время в прошлом году. Для первичного рынка характерно то, что застройщики цену напрямую не снижают, а применяют маркетинговые ходы: акции типа "метры в подарок", локальное "под праздник" снижение курса у.е., снижение первого взноса и т.д. Так что в большинстве новостроек реальные цены на 10-15% ниже заявленных за счет разного рода скидок, рассрочек платежей, бонусов и акций.

Существующий недостаток предложе-ния квартир радует девелоперов, поскольку создает предпосылки для успешного функционирования этого бизнеса еще в течение многих лет. Вполне возможно, что начнут меняться предпочтения потребителей и на смену квартирам начнут приходить индивидуальные дома. Также вполне вероятно, что со снижением доходности в других сегментах рынка на дикий сегодня рынок аренды придут системные игроки и в нашем городе появятся доходные дома, о которых все слышали, но никто не видел. Как бы то ни было, у людей останется потребность иметь качественное жилье достаточной площади, и эта потребность позволит девелоперскому и строительному бизнесу получать приемлемую норму доходности и оставаться одной из важнейших отраслей городской экономики.

Инвесторы тоже будут менять курс. Если инвестор стремится быстро заработать, то он будет покупать наиболее ликвидные варианты и квартиры, которые сейчас находятся ниже среднерыночных цен. На этом потенциально можно заработать от 20 до 30%. Для покупателей, которые нацелены на сохранение своих средств, выгоднее вкладывать свои деньги в объекты комфорт-класса в престижных районах города. При новых ценах спрос неизбежно обратится к комфортному сегменту - в первую очередь к домам новых проектов и в удачных местах. Так что если речь зайдет о вложении капитала - наверное, следует его вкладывать именно туда.

А еще вернее - вообще отказаться от инвестиций в квартиры. Потому что за исключением аномальных периодов вроде того, что случился в прошлом году (прогнозировать которые практически невозможно), покупка жилья - это не способ преумножения капитала. На спокойном рынке это метод его сохранения, а для извлечения дохода существуют иные способы. Недвижимость должна стать основным делом, бизнесом, чтобы приносить доход.

Если же альтернативы вложениям в недвижимость нет, можно обратить внимание на несколько сегментов. По сей день сохраняются недооцененные земельные участки в садоводствах или под ИЖС - например, в Ломоносовском районе. При внимательном мониторинге рынка коммерческой недвижимости перспективным может стать расселение жилья для перевода в нежилой фонд. Правда, тут нужно точно "попасть", чтобы не оказаться с неликвидом на руках.

Комментарии
Прямой эфир