Поле для деятельности: отъем неиспользуемых земель вернет 4,8 млн га
До 2024 года Минсельхоз планирует ввести в оборот 4,8 млн га земель сельхозназначения. Это произойдет в том числе за счет отъема участков, которые находятся в собственности предпринимателей, но простаивают более трех лет, сообщили «Известиям» в ведомстве. Ранее министерство подготовило проект изменений в ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», который позволяет Россельхознадзору не откладывать обращение в суд по поводу изъятия неиспользуемого участка. Эксперты отмечают, что в стране много простаивающих земель, которые можно снова ввести в оборот, но необходимо проработать четкий механизм арбитража, иначе может появиться мощная коррупционная схема.
Как собака на сене
Основная проблема сегодня заключается в том, что ряд коммерсантов, которые в перестроечное время выкупили участки по бросовым ценам, используют их как пассивный актив и не ведут хозяйственной деятельности. Чаще всего они просто ждут, пока земля подорожает, чтобы затем перепродать ее, пояснил «Известиям» академик-секретарь отделения сельскохозяйственных наук РАН Юрий Лачуга.
— Стратегия развития зернового комплекса России подразумевает выход на производство 140–160 млн т зерна в год. Этого можно добиться как повышением урожайности, так и вводом в оборот брошенных земель. Но для этого надо упростить вопросы изъятия участков, которые десятки лет не используются, — подчеркнул он. — После 1990-х годов, когда был спад в промышленности и сельском хозяйстве, мы потеряли порядка 40 млн га пашни. Сегодня использовать их уже невозможно — сказались 25 лет запустения. Однако есть участки, которые еще можно вернуть в оборот, — отметил эксперт.
Процедура отъема неиспользуемых сельхозземель у собственника давно нуждалась в упрощении, заключил собеседник «Известий». Кроме того, введение новых посевных площадей поможет увеличить объемы сельхозпродукции как для внутреннего рынка, так и внешнего. Что будет особенно актуально в свете поручения, данного президентом аграриям: к 2024 году нарастить экспорт отечественной продукции до $45 млрд.
Три года не ждут
В Минсельхозе рассчитывают, что в ближайшие пять лет в оборот удастся вернуть 4,8 млн га земель сельхозназначения. В том числе и за счет изменения процедуры изъятия неиспользуемой земли у собственника и дальнейшей ее реализации.
«Законопроект позволит сократить сроки изъятия земельных участков, неиспользуемых по целевому назначению, за счет исключения необходимости органами Россельхознадзора подтверждать факт неиспользования таких земельных участков в течение трех лет с момента выявления такого факта», — говорится в поправках в федеральный закон.
Исключение составят лишь те случаи, когда собственник земли изменился до того, как проверка установила факт неиспользования участка. Тогда у нового владельца остается год на его освоение. В Минсельхозе подчеркнули, что, согласно действующей редакции закона, Россельхознадзор при выявлении неиспользуемых участков обязан последующие три года подтверждать, что земля всё еще не используется — и лишь потом материалы можно передать в суд и потребовать изъятия земли.
— Предлагаемый механизм позволит сократить на три года срок вовлечения в сельскохозяйственный оборот заброшенных земельных участков, которые в течение длительного периода неиспользования заросли древесно-кустарниковой растительностью, — заявили «Известиям» в пресс-службе министерства.
Критерии, по которым можно будет определить, использовалась земля или нет, должно утвердить правительство. Бывшему собственнику участка выплатят сумму, полученную от продажи изъятой земли на торгах. Также в Минсельхозе подчеркнули, что эта норма не относится к садовым, огородным участкам, землям, предназначенным для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства, а также к участкам, на которых расположены объекты недвижимости. То есть закон не затронет простых дачников.
Однако стоимость участка может оказаться значительно ниже рыночной. Если он пришел в негодность и для его использования нужно срубить деревья, убрать кочки, осушить болото и так далее, то снизить его цену за счет этих работ можно будет до 85% от изначальной. Также если земля не была продана на повторных открытых торгах, то фермер, владеющий соседним участком, может купить ее со скидкой в 10% от суммы, заявленной на вторые торги.
Сегодня площадь сельскохозяйственных земель в России составляет 385 млн га, из них порядка 12% не используется, сообщили «Известиям» в пресс-службе Россельхознадзора. Только за последние три года выявлено более 2,3 млн га брошенных участков. При этом за тот же срок удалось вернуть в оборот лишь 748,6 тыс. га, то есть только треть от выявленных объемов и чуть более 1,5% от общей площади неиспользуемых земель.
«Страховочный пояс»
Сами аграрии также признают необходимость отъема участков у тех, кто рассчитывал просто перепродать их, дождавшись лучшей цены. Однако к идее ускоренного изъятия земли относятся настороженно. Хотя сама идея полезная, в этом вопросе необходим некий «страховочный пояс» для фермеров, считает вице-президент Российского зернового союза Александр Корбут.
— Есть опасность, что процедура станет очень субъективной. А в сельском хозяйстве использование земли не всегда очевидно: если там не колосится рожь, вовсе не обязательно, что участок заброшен. Земля может отдыхать, например, или участок готовится под масштабный инвестпроект. Например, если я заложил землю, а на полученные под нее деньги готовлюсь создавать там сельскохозяйственное производство или обустраивать инфраструктуру — дороги, электричество. Пока идет вся подготовка, земля может выглядеть заброшенной, — пояснил эксперт.
Помимо простого недопонимания или неверной оценки ситуации здесь возможны и откровенно коррупционные схемы, уверен Александр Корбут. Например, если недобросовестный предприниматель решит «подсидеть» своего ближайшего конкурента и соседа по полю.
Вопрос цены
Еще одна проблема возвращения сельхозземель в оборот — зарастание участков сорняками, кустарниками и деревьями или образования на их месте болот. Чтобы снова можно было сеять полезные культуры на такой земле, необходимы серьезные подготовительные работы по мелиорации и расчистке участка. А это дело затратное. Поэтому возможность снижения цены участка на величину до 85% от изначальной — хорошее подспорье, однако эта «скидка» не должна быть фиксированной для всей страны, считает Юрий Лачуга.
— Стоимость гектара земли везде разная. В Краснодарском крае гораздо проще расчистить участок, чем под Омском. А часто земля бывает в таком состоянии, что стоимость мелиоративных и других необходимых работ почти равна кадастровой стоимости участка. Поэтому в любом случае инициатива Минсельхоза должна представлять собой рамки, внутри которых регионы могли бы устанавливать собственный размер «скидки» в зависимости от местных условий, — подчеркнул академик.
Что же касается возможности фермера приобрести соседний участок, невостребованный после второго тура торгов, на 10% дешевле заявленной стоимости, такое предложение вряд ли будет интересно землевладельцам, отмечает Александр Корбут.
— Если участок не оказался востребованным на двух турах торгов — значит он просто никому не нужен по запрашиваемой стоимости, и 10% роли тут не сыграют, не такая это большая сумма, — сказал вице-президент Российского зернового союза.
По его словам, более актуальным решением было бы предложить аграрию, чей участок находится по соседству с предлагаемой землей, взять ее в аренду на 10 лет с правом выкупа. И заключить договор таким образом, чтобы в течение этого срока участок нельзя было забрать. В этом случае у землевладельца появится стимул расширяться, осваивать землю и развивать инфраструктуру.
