Основная тенденция 2017 года — снижение ставок. В октябре по выданным кредитам они составили 9,81% на новостройки, 10,02% — на вторичное жилье. Ипотечные кредиты сейчас более чем у 4,5 млн человек, а объем соответствующего портфеля банков — около 5 трлн рублей. Из них около 4 трлн рублей — портфель, сформированный по ставкам 12–14% годовых.
В случае снижения ставки ежемесячный платеж по кредиту сокращается на 15–20%, а экономия на платежах за весь срок кредита достигает 40% от его суммы. Это формирует спрос на популярные сейчас продукты рефинансирования, говоря проще — перекредитования. При продолжении снижения ставок до 7–8% и ниже к концу 2020 года спрос на рефинансирование будет расти. Уже в 2018 году его доля может составить 20% и более всей выдачи ипотеки.
В мировой практике, например, в США есть разные математические поведенческие модели, которые позволяют оценить зависимость темпов досрочного погашения (включая рефинансирование) от того, насколько текущие ставки по ипотеке ниже, чем ставка, по которой заемщик взял ипотечный кредит. Согласно расчетам, наибольший прирост досрочного погашения портфеля (с обычного для США уровня 6–7% до 31% в год) происходит, когда эта разница увеличивается с нуля до двух процентных пунктов. Далее следует более плавный рост до 35% при разнице в три процентных пункта, что означает практически полную амортизацию портфеля за три года.
Разница в три процентных пункта в России уже достигнута, однако развитию механизмов рефинансирования необходимо время — банки должны разработать соответствующие продукты, а заемщики — узнать о своих возможностях и способах рефинансирования.
Для того чтобы рефинансировать ипотечный кредит, заемщику необходимо обратиться либо в свой банк, где был получен кредит, либо в другой, который выдаст новый кредит на погашение действующего. В первом случае ставка снижается в рамках действующего договора, во втором — в рамках выдачи нового ипотечного кредита.
В то же время банки не всегда заинтересованы в снижении ставки по действующему кредиту. Поэтому ставки, по которым заемщикам предлагается рефинансировать ипотеку в «своем» банке, выше, чем при рефинансировании в новом банке.
Из двух вариантов заемщик, скорее всего, предпочтет рефинансирование у нового кредитора. Такая ситуация ограничивает возможный объем рефинансирования на ближайшее время — ипотечный портфель распределен среди участников рынка весьма неравномерно. Из текущего объема в 5 трлн рублей на топ-5 ипотечных банков приходится около 4,2 трлн, включая Сбербанк (2,6 трлн рублей).
Таким образом, учитывая уровень ставок по продуктам рефинансирования своих и чужих клиентов, динамика ипотечного перекредитования, по сути, определяется возможностью того или иного банка привлекать действующих ипотечных заемщиков других банков. Как и в случае выдачи новых кредитов, при этом варианте рефинансирования банки сталкиваются с определенными ограничениями — как инфраструктурного характера, так и ограничениями на капитал.
Основные вопросы здесь связаны прежде всего с рефинансированием портфеля Сбербанка — хватит ли у остальных банков капитала, чтобы конкурировать за его клиентов, и запустит ли сам банк программы рефинансирования для своих клиентов по рыночным ставкам. Если предположить, что ответы на оба вопроса положительные, то, согласно нашим расчетам, к концу 2020 года объем досрочного погашения по существующему сейчас портфелю составит 1,2 трлн рублей, а рефинансирования — 2,3 трлн рублей.
Первое время рост досрочного погашения из-за рефинансирования будет менее значительным в относительном выражении. В 2018 году будет рефинансировано около 20% ипотечного портфеля, сформированного под ставки 12–14%. Это около 800–900 млрд рублей. Однако не всё рефинансирование попадет в статистику ЦБ как новая выдача, так как рефинансирование в своем банке технически оформляется как изменение условий кредита, а не выдача нового.
В 2019–2020 годах продукты рефинансирования будут хорошо изучены и доступны широкому кругу ипотечных заемщиков, что увеличит долю рефинансирования до 32–34% портфеля. Таким образом, почти весь нынешний ипотечный портфель, сформированный под среднюю ставку в 12,5% в объеме около 3,5–4 трлн рублей (из общего объема почти 5 трлн рублей), в ближайшие три года рефинансируется под более низкую ставку или будет погашен досрочно средствами заемщика.
Автор — руководитель Аналитического центра АИЖК
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
