Эксперт перечислил риски покупки мини-студий
Срок экспозиции мини-студии превышает время экспозиции квартиры в среднем на семь-восемь месяцев, а продаются они с дисконтом до 12 %. Об этом рассказал «Известиям» 25 апреля президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Эксперт объяснил, какие могут быть риски приобретения такой недвижимости.
«Доступная цена — в среднем 5 млн рублей (если говорить о Москве) — подвигает граждан приобретать такие объекты недвижимости в качестве, если не основного жилья, то сбережения накоплений либо инвестиций с целью получения дохода от аренды. Однако, решаясь на такую покупку, необходимо взвесить и риски, сопряженные с ней», — отметил оценщик.
В частности, он подчеркнул, что большинство предлагаемых на рынке лотов имеют статус апартаментов, что предполагает повышенную ипотечную ставку, невозможность использования маткапитала, а также повышенные платежи за услуги ЖКХ (по тарифам для юрлиц) — в среднем на 20%.
«Кроме того, владельцы апартаментов лишены права регистрации в этом помещении, а застройщик (если речь идет о новом фонде) не обязан обеспечивать собственников помещений объектами социальной инфраструктуры», — рассказал Кирилл Кулаков.
Как объяснил эксперт, рынок представленных студий можно разделить на две группы: студии, созданные на базе фонда реконструируемого жилья, и студии в новостройках.
«Основным достоинством первых (наряду с низкой ценой) является развитая инфраструктура места расположения, что впоследствии, в случае продажи, добавит объекту конкурентоспособности. Однако, как правило, инвестор вкладывает в приобретенное помещение минимум затрат, ограничиваясь косметическим ремонтом бывшего гостиничного номера, который теперь именуется студией», — сказал он.
По словам оценщика, потенциальный покупатель недвижимости вряд ли поймет, заменялись ли магистральные коммуникации, какие межэтажные перекрытия, какая шумоизоляция.
«И только впоследствии станет понятно, что гостиницы, построенные более 60 лет назад, не отличаются качеством. Собственно, к ним и нельзя предъявлять требования, как к стандартному жилому помещению, по инсоляции, звукоизоляции и прочим характеристикам», — подчеркнул Кулаков.
Студии не намного дешевле полноценных однокомнатных квартир, но функционально очень ограничены, уточнил он. Так, в предлагаемом метраже невозможно разместить полноценные системы хранения даже для одного человека, а кухонная зона максимально сжата. Реальная полезная площадь для обустройства собственно жилого пространства в среднем составляет 9–10 кв. м.
При этом в дальнейшем, в случае продажи объекта, круг потенциальных покупателей будет очень узким и ограничится студентами, молодыми специалистами без семьи и т.д.
Кроме того, эксперт считает, что на фоне падения цен на рынке недвижимости в целом, прогнозируемая привлекательность студий в перспективе 5–7 лет снизится на 3–5%.
Также Кулаков подчеркнул, что нужно особенно настороженно относиться к студиям, оборудованным на базе бывших коммунальных квартир, с незаконно подведенными коммуникациями, включая мокрые зоны, и жилье, продающееся исключительно за наличный расчет по долям. Как он объяснил, риски приобретения такой недвижимости крайне высоки: это не только затруднения при ее дальнейшей реализации, но и возможная административная ответственность за незаконную перепланировку.
Ранее, 22 апреля, директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев спрогнозировал появление в крупных городах России микроквартир площадью менее 6–7 кв. м. По его словам, тренд на появление такого жилья актуален для мегаполисов во всем мире.
