Многие стремятся купить собственную квартиру или дом, а при наличии сбережений инвестируют в недвижимость, которая часто становится самым крупным и дорогим приобретением в жизни. Однако большие деньги привлекают не только добросовестных покупателей и продавцов, но и мошенников.
Такие операции продолжают набирать обороты, и, скорее всего, это устойчивая тенденция. По данным МВД, количество заявлений о преступлениях с недвижимостью за 2022 год выросло на 10% по сравнению с показателями 2021-го, хотя до этого снижалось на протяжении нескольких лет.
Растет и количество гражданских судебных дел, связанных с жильем. Если в 2020-м их было 360 тыс. (по сравнению с 3,2 млн зарегистрированных переходов права собственности), то в 2021-м — уже 700 тыс. (при 4,2 млн переходов прав собственности). Наибольшее число споров связано с земельными участками, при этом по сумме требований они выросли кратно: в 2020 году заявлялись требования на 23 млрд рублей, в 2021 — на 31 млрд, а количество споров увеличилось на 5%.
Причина очевидна: в условиях нестабильной экономической ситуации мошенники активизируются, а покупатели и продавцы недвижимости становятся менее внимательными к деталям — во время сделок они часто не проверяют документы и импульсивно принимают решения.
Ситуация осложняется тем, что мошенничество с недвижимостью проявляется в разных плоскостях: в уголовных делах, где речь идет о злоумышленниках, завладевших чужой собственностью, и в гражданских процессах, когда собственники намеренно скрывают важную информацию об объекте продажи.
В сделках с недвижимостью именно покупатель — самая уязвимая сторона, ведь на него ложится бремя проверки документов, продавца и самого объекта. Но это необходимо, чтобы не попасться на удочку мошенников. А если сделку оспорят, то суд учтет действия по предварительной проверке как аргумент в пользу покупателя.
Недавно в нашей практике был интересный случай, когда по заявке агентства недвижимости клиент купил таунхаус через сервис «Защита сделки». Забегая вперед, скажу, что именно десятилетняя гарантия по защите сделки спасла его от потери недвижимости стоимостью 10 млн рублей и дополнительных расходов на ведение судебного процесса.
Суть дела в том, что продавец-застройщик, у которого наш клиент купил таунхаус, был признан банкротом. Конкурсный управляющий попытался оспорить все сделки по объекту, первые из которых совершались 8 лет назад, — за это время таунхаусы успели сменить нескольких собственников. В рамках процедуры банкротства на все 50 домов, включая жилье нашего клиента, было наложено ограничение на регистрационные действия.
Мы вступили в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, чтобы защитить законные права покупателя. Юристы учли, что срок давности оспаривания сделок истек, было несколько переходов права собственности, а добросовестность и финансовая устойчивость нынешнего владельца недвижимости не вызывает сомнений. Суд принял эти доводы и подтвердил право собственности клиента. Мы выиграли в суде и сняли обременение с таунхауса — это первый и единственный на тот момент положительный результат среди 50 арестованных объектов застройщика.
Каковы же самые частые причины, по которым покупатель может лишиться недвижимости и денег после сделки?
Первое — это сокрытие других собственников. Владелец может утаить, что на самом деле половина квартиры принадлежит его настоящему или бывшему супругу, другим наследникам, детям — в случае с материнским капиталом — или даже предыдущим собственникам.
В этом случае необходимо изучить документ, на основании которого собственник приобрел недвижимость, сравнить его с выпиской ЕГРН (заказывает собственник) и уточнить брачный статус продавца на дату приобретения объекта.
Лучше всего поручить анализ юристу с многолетним опытом работы на рынке недвижимости или риелтору. Выводы эксперта о проверке должны быть изложены в письменном или электронном формате. Такой отчет можно предъявить в суде после оспаривания — он будет служить доказательством, что все риски действительно проверены, и, даже если суд выявит новые, позволит настаивать на добросовестности покупателя. Без письменного отчета сохранить недвижимость за клиентом в подобной ситуации практически невозможно.
Второй вариант — банкротство предыдущего собственника. С 2015 года статистика банкротств каждый год удваивается и во многих случаях конкурсные управляющие предъявляют иски об оспаривании сделок. Половина этих исков удовлетворяется.
Если должник объявлен банкротом, то все его сделки за предыдущие три года, а в ряде случаев и больше, могут быть оспорены. Если покупатель не сможет доказать, что он не способствовал продаже имущества должника, то сделку оспорят, недвижимость заново продадут с торгов, а покупатель в большинстве случаев не получит ничего, ведь у банкрота по определению уже не осталось денег.
Необходимо проводить сделку так, чтобы в случае банкротства продавца в будущем у суда не возникло никаких сомнений в добросовестности покупателя. Для этого лучше проводить расчеты по сделке в безналичной форме, проверять все документы собственника, привлекать свидетелей (юрист, риелтор) или проводить сделку в банке с электронной регистрацией и не пренебрегать проверками.
Третий вариант — неправильное оформление сделки. Нередко случается, что зарегистрированное в Росреестре право затем оспаривается из-за неверного оформления. Например, стороны могли указать в договоре, что он подлежит нотариальному удостоверению, а к нотариусу сходить «забыли», при этом в Росреестре переход права на недвижимость зарегистрировали — такую сделку можно оспорить в суде. Зачастую неправильно оформляют сделки между супругами. Передача недвижимости между супругами возможна только в нотариальном порядке или при наличии действующего брачного договора. На практике об этом часто забывают, что не мешает регистрировать такие сделки.
В этом случае не нужно ориентироваться исключительно на выписки из ЕГРН, необходимо всегда запрашивать правоустанавливающий документ, на основании которого собственник приобрел недвижимость, и проверять правильность его оформления на дату проведения сделки. Чаще всего в таких вопросах необходима помощь эксперта.
Четвертый вариант — строительство на не предназначенной для этого земле. Здесь категория споров максимально широкая. На землях для дач могут построить многоквартирный дом — особенно часто грешат этим на юге страны, на землях для ИЖС — апартаменты и так далее. Нужно тщательно проверять назначение земли и градостроительные нормы перед покупкой загородной недвижимости.
В частности, необходимо изучить назначение земель в выписке ЕГРН и соответствие фактических построек разрешенному, сверять фактическое состояние земель и их окружение: не проходит ли над участком линия электропередач, нет ли проложенного газопровода, водоема или скважины. Эти факторы, даже не указанные в выписке из ЕГРН, могут повлиять на возможность строительства или судьбу уже зарегистрированных строений. В случае сомнений нужно обращаться к профессионалам.
Автор — руководитель управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «Метр квадратный»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
