Количество городских школ в России за 20 лет сократилось на четверть. Восполнять дефицит этих и других социальных объектов приходится застройщикам, однако теперь прежняя модель финансирования перестала работать. Но эту проблему можно решить силами девелоперов с помощью государства.
Согласно результатам опроса Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), при выборе жилья самый важный фактор для россиян — социальная инфраструктура в пешей доступности от дома. Так отвечают 56% респондентов. В практике строительства инновационных жилых кластеров наличие школ, детских садов, дополнительных образовательных и творческих учреждений, а также спортивных центров остается решающим аргументом в пользу покупки квартиры.
Спрос на социалку огромный, и он будет расти по многим причинам. Россияне стремятся создать для своих детей лучшие условия развития. И речь не только о государственном общеобразовательном минимуме. Порядка 60% граждан, по данным «Росгосстрах Жизнь», оплачивают посещение различных кружков, секций и других площадок для детей.
При этом государственная поддержка спроса на жилье стимулирует молодые семьи приобретать квартиры именно в новостройках. Это создает повышенную потребность в социальных объектах в новых районах и жилых комплексах, где их зачастую не хватает. Решать эту задачу приходится именно застройщикам.
В крупных городах с высокодоходным строительством девелоперы включают социальную инфраструктуру в свои жилищные проекты. Они получают проектное финансирование на строительство, а все дополнительные расходы учтены в ценообразовании. Но сейчас ситуация на рынке жилья не такая благоприятная для этой модели.
Цены на новостройки находятся на рекордно высоком уровне как в целом по России, так и в крупнейших городах. А события 2022 года серьезно ударили по потенциальным покупателям и их бюджетам. Соответственно, спрос на новое жилье будет ниже и окупить социальные объекты в рамках коммерческих девелоперских проектов будет трудно. Впрочем, в регионах это и прежде было очень сложно из-за низкой рентабельности строительства жилья. Другим негативным последствием такой практики становится повышение плотности жилой застройки (рост этажности, уменьшение квартиры). В нынешних условиях эти тенденции могут усугубиться.
В этой ситуации в России неизбежно придется выработать механизмы финансирования возведения соцобъектов с участием государства и его институтов развития вместе с застройщиками. В стране уже есть инициативы по строительству учебных заведений. В частности, госкорпорация «ВЭБ.РФ» реализует программу «ПроШкола», которая предполагает строительство этих соцобъектов по всей стране путем заключения концессионных соглашений с местными властями. «Сбер» также участвует в программе, выделяя финансирование. Полагаю, в эту модель вполне можно вписать девелоперские проекты, чтобы школы появлялись там, где они нужнее всего, — в новых жилых массивах. Более того, наша модель инновационных кластеров, которые объединяют как государственные образовательные учреждения, так и коммерческие центры дополнительного образования и спорта, поможет сделать такие инвестиции окупаемыми.
Концессионная модель финансирования строительства инфраструктуры показала свою относительную эффективность, когда власти и инвесторы объединяли усилия для обновления коммунальных сетей. В 2019 году (до пандемии) 53% всех проектов ГЧП в России были концессионными. Кратко суть модели такова: инвестор берется за строительство или реконструкцию государственных инфраструктурных объектов. После завершения проекта он имеет право на прибыль или пользование этой недвижимостью, которая остается государственной. В основном такая модель использовалась для обновления транспортных и коммунальных систем.
Социальные объекты, на первый взгляд, хуже вписываются в эту схему, поскольку не приносят прибыли. Но на самом деле они могут быть вполне коммерчески успешными. Россияне готовы платить за дополнительное образование и развитие детей, творческие и спортивные кружки. В рамках крупного проекта застройки девелопер может создать образовательный кластер, который будет включать как государственные, так и коммерческие образовательные (культурные, спортивные) центры. Такой сектор уже вполне может стать объектом концессии, в которой концессионером (то есть инвестором) выступает государство.
Говоря проще, оно инвестирует в социальные и коммерческие объекты на территории жилого комплекса. Застройщик затрачивает свои технические, организационные и прочие усилия, чтобы возвести их, находит франчайзеров и франчайзи (скажем, сетевые частные школы, фитнес-центры, спортклубы и тому подобное). После этого власти не только получают в собственность бюджетные учреждения, но и смежные коммерческие активы, которые приносят деньги в бюджет и окупают инвестиции. Застройщик может получить право на использование таких объектов, скажем, для проведения мероприятий с участием жителей комплекса.
В такой модели своеобразной обратной концессии застройщик фактически получает доступ к тем самым длинным и недорогим деньгам, чтобы построить социалку. Снимается дополнительная нагрузка на цену квадратного метра. Жители новостроек получают более широкий выбор благ и услуг в шаговой доступности от дома. Бюджет постепенно возвращает затраты, одновременно решая социальные задачи не только через бесплатные, но и платные услуги гражданам (образование, спорт, культура).
Автор — сооснователь группы «Родина»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
