Если сравнить 2014 год, который, как и 2022-й, выдался непростым для рынка недвижимости, можно выделить несколько особенностей. Что же изменилось за восемь лет?
В первую очередь, если изучить средние бюджеты, то в 2014-м стала значимой доля покупок жилья за 6–8 млн рублей за счет высокого инвестиционного спроса. Многие вкладывали в недвижимость, поэтому проекты на начальной стадии и с меньшим бюджетом пользовались спросом среди инвесторов и покупателей.
В 2022 году наблюдалась похожая картина весной, но с акцентом на квартиры в жилых комплексах высокой стадии готовности, с отделкой. Люди «парковали» средства и при обращении к продавцу прямо говорили, что хотят сохранить их с гарантией достройки.
Средний бюджет покупки в старой Москве в 2014-м составил порядка 15 млн рублей, на втором месте — сделки на сумму 10 млн рублей, на третьем — 8 млн рублей.
В этом году самые популярные бюджеты покупки в этих границах столицы в комфорт-классе составлял 10–15 млн рублей (34% от всех сделок) и 5–10 млн рублей (33%). При этом уменьшилась площадь квартир, ценник же квадратного метра комфорт-класса вырос — он составлял 146,3 тыс. рублей в 2014 году против 287,7 тыс. в 2022-м.
Изменился и объем предложения в Москве: сейчас он составляет 2,8 млн кв. м, а в 2014 году — только 2 млн «квадратов». Также поменялись некоторые факторы ценообразования.
По-прежнему важны локация, качество и класс проекта. Новые станции метро, МЦК уже в меньшей степени влияют на ценник — они делают существенно удобнее жизнь горожан и экономят время, но почти вся старая Москва уже так или иначе снабжена скоростным рельсовым транспортом. Сейчас это актуально в большей степени для Новой Москвы и Подмосковья. Метро вышло за границы «старой Москвы», а также появились МЦД.
Сейчас минимальная стоимость квартиры в ближайшем Подмосковье рядом со станцией рельсового транспорта составляет 4,1 млн рублей. Это, например, объект в Балашихе площадью 22 кв. м.
Главное изменение, которое случилось в 2018 году и затронуло всех участников рынка, — это принятие закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Это гарантия достройки, сохранения средств и окончательный перевод недвижимости в разряд низкорисковых активов. При покупке квартиры средства как минимум сохранятся, а как максимум — вложения принесут прибыль.
Восемь лет назад перспективы новых проектов были туманными. И в 2015 году, следующим за штормящим 2014-м, покупательский спрос в комфорт-классе за год вырос на 80%, а предложение подскочило до 42%.
Сейчас ситуация с предложением иная, оно достигло показателя в 2,8 млн кв. м. В следующие два-три года планируется масштабная застройка крупных промзон по программам комплексного развития территорий. Это участки Южного и Северного речных портов, бывшие предприятия Центра им. Хруничева и МиГа, промзона на Автомоторной. Строительство продлится несколько лет. Предложение на рынке будет, причем качественное и разнообразное, от топовых застройщиков.
Уровень объектов сегодня в целом существенно подтянулся. Ряд признаков жилья высоких классов теперь характерны и для массового сегмента. Восемь-десять лет назад лобби проектировали в основном в премиальных комплексах и в бизнес-классе, а теперь это есть и в комфорте. Раньше ваш дом заканчивался за стенами квартиры, сейчас — за пределами целого жилого комплекса.
Что касается ипотеки, которая сейчас является основным инструментом рынка, то на ближайшие полтора года остаются льготные программы с господдержкой под 8%, а также субсидированные от застройщиков. В 2014 году доля ипотеки на рынке новостроек была 45%, сейчас — около 80%, во многом из-за увеличения ее доступности и развития программ с интересными условиями. Например, доля действующей сейчас семейной ипотеки по итогам III квартала составила 22% в общей структуре выданных кредитов, а льготной ипотеки на новостройки — 57%.
Таким образом, и в 2014-м, и сейчас, строительная отрасль продолжает развиваться, вопреки многим мрачным прогнозам.
Автор — коммерческий директор и партнер Est-a-Tet
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
