Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир
Мир
В Кремле указали на важность продолжения действия ДСНВ
Политика
В Госдуме предрекли Украине туманное будущее
Общество
Правительство РФ выделит 2,5 млрд рублей на социальную газификацию
Экономика
Средняя цена нефти Urals в январе упала в 1,7 раза
Мир
В Киеве предложили взять 400 тыс. дронов-камикадзе вместо танков Abrams
Армия
Российские силы заняли более выгодные рубежи на донецком направлении
Общество
В Минтруде заявили о влиянии индексации пособий на 16 млн россиян
Мир
Эрдоган пока не намерен одобрять заявку Швеции на членство в НАТО
Мир
Американская ЧВК «Моцарт» объявила о прекращении работы на Украине
Армия
В МО сообщили об уничтожении производства боеприпасов для ВСУ в Сумской области
Спорт
Федор Емельяненко подтвердил завершение спортивной карьеры после боя с Бейдером
Мир
Антонов заявил о противоречии в позиции США по лабораториям на Украине

Цен подарок

Риелтор Владимир Моребис — о том, где предел скидок на жилье
0
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

Сейчас на рынке недвижимости один из главных инфоповодов — скидки, которые доходят местами до непривычно огромных значений. Но насколько это оправданно и полезно и что дает застройщику, покупателю и рынку в целом?

По итогам октября в старых границах Москвы скидки предлагали в половине проектов на рынке. Дисконт могли предоставлять как на все объекты проекта, так и на отдельные корпуса или же на отдельный пул квартир.

В комфорт-классе доля проектов, в которых предлагаются скидки, составляет 74%, в бизнес-классе — 55%, в премиум-классе — 24%, в элитном сегменте — 2%. Эти данные есть в открытых источниках, в том числе на сайтах застройщиков. В элитном и премиальном сегментах скидки оформляют в индивидуальном порядке и обсуждают их непосредственно с покупателем при визите в офис продаж.

Дисконт достигает беспрецедентных значений. Один из крупных застройщиков объявил о 30-процентной скидке в своих проектах, вслед за ним многие застройщики стали предлагать снизить цену на 20–25%. В начале ноября большинство девелоперов не только сохранили размер октябрьских дисконтов, но и увеличили его.

В среднем в октябре при полной оплате или не субсидированной ипотеке скидка составила 10–15%. Для сравнения: в сентябре этот показатель был на уровне 7–10%, а в конце прошлого года — только 2–5%.

Но минимальный запас прочности проекта, то есть возможность снижения цены, — это порядка 20%. Такой показатель закладывался в финансовую модель проектов до февраля 2022 года. То есть в проектах, которые запущены до указанного времени, скидка в 20% — безрисковая.

У новых проектов ситуация несколько иная — запас прочности у них должен быть существенно выше. Получается, застройщику нужна возможность сильно корректировать цену без ущерба для дальнейшего строительства, чтобы сохранить надежность и при больших скидках.

Сегодняшний дисконт на квартиры отражает два основных параметра: надежность финансовой модели и конкретную ситуацию девелопера. Если ему нужно заполнять эскроу-счета, а запас средств на них невелик, то скидка на лоты проекта может достигать почти демпинговых значений (30%), в чем-то шокируя рынок и вызывая значительный приток покупателей. При этом прибыльность застройщика в короткой перспективе снизится, но зато такая мера может позволить сделать проект устойчивым перед банком и сэкономить на ставке проектного финансирования по проекту (чем больше средств дольщиков на эскроу-счетах, тем ниже кредитная ставка для застройщика).

Но здесь есть важный момент: нужно тщательно просчитать, от какой цены дается такая привлекательная скидка. Не исключено, что дисконту предшествовал рост стоимости объекта.

Предложение приобрести квартиру с существенной скидкой заставляет покупателей искать подвох. Хватит ли у застройщика средств на воплощение в реальности красивых рендеров? Или же скидку предоставляют за счет снижения качества конечного продукта?

Для покупателя дисконт до 20% в проектах, запущенных до февраля этого года, теоретически безопасен — при нем застройщик не выйдет за рамки финансовой модели. Но при оценке надежности компании-продавца нужно учитывать и другие факторы, в том числе репутацию застройщика, соответствие темпов строительства заявленным в документации проекта.

А если девелопер не дает большую скидку? Вполне вероятно, что конкретный застройщик использовал этот инструмент еще раньше, просто растягивал во времени, или давал дисконты при индивидуальной работе с покупателем, не делая открытого предложения на сайте. Если проект изначально находился в правильном ценовом коридоре и девелопер готов снижать стоимость, но не обесценивать свой проект, то это с большой вероятностью говорит о нацеленности компании смотреть в будущее дальше, чем на один шаг.

Кроме того, скидки на новостройки вряд ли будут действовать постоянно. Крупные компании активно используют сценарный подход при реализации проектов, и тот инструмент, который используется сегодня, завтра может уже прекратить действие. В любом случае годы существования новейшего российского рынка недвижимости говорят о том, что если жилищный вопрос есть, его нужно решать. Сейчас вариантов для этого много как никогда.

Автор — коммерческий директор и партнер Est-a-Tet

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора

Читайте также
Реклама
Прямой эфир