Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир

Вверх дом

Девелопер Илья Чепрасов — о том, как кризис подталкивает застройщиков к развитию
0
Озвучить текст
Выделить главное
вкл
выкл

На примере многих кризисов, которые пережила российская экономика, можно видеть, что строительная отрасль развивается благодаря таким периодам. Оказавшись в новом периоде спада, полезно вспомнить, как это было.

От плановой экономики к рыночной Россия перешла 2 января 1992 года. Это и есть официальная дата рождения российского бизнеса, включая строительный. Первое десятилетие стало продолжением традиций поздней советской застройки: планировки стали лучше, квартиры — больше, чем в хрущевках и брежневках. Но по современным меркам ни о каких привлекательных архитектурных решениях, продуманной квартирографии, интересном обустройстве придомовых территорий и речи не шло.

В 1998 году произошел первый финансовый кризис в истории современной России — обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%). Вследствие дефолта с августа по декабрь 1998 года курс рубля просел в 3,5 раза. Застройщики постарались оперативно переориентироваться на использование отечественных материалов, чтобы стоимость проекта не зависела столь катастрофически от курса иностранной валюты. Тогда же девелоперы, которые за эти годы выросли в крупные строительные холдинги, сделали первые шаги к развитию собственных производственных мощностей.

Развитие получили и новые инструменты покупки. В сентябре 1997 года было создано Агентство по жилищному кредитованию, а в июле 1998-го подписали закон об ипотеке. В 2007-м приняли закон о долевом строительстве, что было долгожданным шагом к регулированию отношений между застройщиком и покупателем.

На фоне роста доходов граждан ипотека стала мощным драйвером, перезапустившим рынок новостроек. Компании выводили в продажу индивидуальные проекты, в которых воплощалась мечта советского человека: большая кухня, просторная ванная комната и гостевой санузел, широкие лоджии и балконы, высокие потолки. В некоторых домах построили подземные паркинги, что позволило освободить дворы от машин. Впервые стало можно говорить о концепции проектов, а не просто о хаотичной застройке.

В 2008 году в США произошел ипотечный кризис, который по принципу домино «смахнул» экономики многих стран. Россию это не обошло стороной, что привело к снижению платежеспособности покупателей. Но спрос на недвижимость оставался высоким, поскольку многие граждане еще не обладали качественным жильем. Хотя потенциальные покупатели располагали в среднем небольшим бюджетом покупки.

К концу первого десятилетия застройщики начали выводить на рынок новый, более доступный формат — квартиры-студии. Площадь квартиры становится не главным критерием, на первое место выходит эргономичность пространства.

Сопутствующая тенденция — спрос сдвигается с объектов точечных застроек к новым проектам комплексного освоения территорий, обеспеченным современной социальной инфраструктурой.

Растет запрос на комфорт: красивый двор, обеспеченный придомовой системой безопасности, удобный подъезд с интересным дизайном, несколько лифтов, чтобы сократить время ожидания в час пик. При этом сама площадь квартир уменьшается за счет опять же продуманных планировок. В 2000–2009 годах средняя площадь квартиры составляла 75,2 кв. м, а в 2010–2019-м сократилась на 22%, до 58,9 кв. м.

Западные санкции 2014 года встряхнули российскую экономику. Государство предприняло меры по поддержанию строительной отрасли за счет субсидирования ипотеки на покупку новостроек.

На рынке строящейся недвижимости начинают активно развиваться новые форматы — апартаменты для постоянного проживания или инвестиционные проекты для последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. Апартаменты стали альтернативным инструментом для вложения средств — управляющие компании декларировали доходность до 15% годовых, которую не могли обеспечить банковские депозиты.

Изоляция во время пандемии дала стимул оперативной цифровизации бизнес-проектов: в онлайн ушло всё — от проведения совещаний до подачи документов в государственные органы. 3D-моделирование и виртуальные туры перестали быть прерогативой дорогих объектов: смотреть, выбирать и покупать теперь могли и клиенты эконом- и комфорт-классов.

Вектор спроса в этот период сместился в сторону более функциональных квартир с возможностью комфортного совмещения жизни и работы. К примеру, где можно оборудовать кабинет, есть родительские и детские зоны, просторные кухни-гостиные, несколько санузлов стали нормой даже для жилья комфорт-класса.

К новым вызовам 2022 года строительная отрасль подошла на подъеме развития: мы не так зависим от курса иностранной валюты, как в конце 1990-х. Бизнес практически 20 лет работает в рублевой реальности, произошло импортозамещение строительных материалов, у нас развита ипотека, полноценно работают механизмы, защищающие права и строителей, и покупателей, девелоперы вложили много ресурсов в диджитализацию бизнеса и обкатали ее в период карантина.

Последовавший за февралем 2022 года ажиотаж подстегнул покупателей, рассматривавших приобретение жилья, максимально быстро принять решение о покупке, а инвесторов — сохранить свои накопления через вложения в квадратные метры. Но в апреле спрос снизился почти вдвое по сравнению с мартом. В мае снижение активности продолжилось.

Ситуация подстегнула застройщиков искать способы привлечения спроса на рынке. Во-первых, ряд компаний использовал запуск спецпрограмм совместно с банками по субсидированию ипотечных ставок. Это привело к появлению ипотечных программ с процентными ставками, значительно более низкими, чем ключевая ставка ЦБ. Однако столь значительный уровень субсидирования создал дополнительные затраты для застройщиков, которые в нынешних условиях и так были вынуждены повышать расходы по некоторым статьям. Запуск программы господдержки призван не только повысить доступность ипотеки для покупателей, но и облегчить положение застройщиков.

Во-вторых, мы ожидаем, что ряд проектов, ранее анонсированных девелоперскими компаниями, могут быть поставлены на паузу, но пока об этом рано говорить, ясная картина будет к концу года.

В будущем мы ожидаем ужесточения «конкуренции продуктов». Застройщики уходят в более глубокую проработку, чтобы максимально приспособить проект к нынешним реалиям: оптимизировать затратную часть без ухудшения продукта для клиента, пересчитать модели, улучшить коммерческую эффективность продукта, пересмотреть квартирографию и планировки с учетом тренда на снижение средней площади лота. Это необходимо, чтобы переосмыслить как проекты, находящиеся на низком старте, так и перспективные. Логично, что это приведет к снижению предложений на старте и создаст предпосылки для формирования дефицита на первичном рынке в среднесрочной перспективе.

Резюмируя, можно сказать, что рынок недвижимости переживает далеко не первый кризис, и временное снижение деловой активности в среднесрочной и долгосрочной перспективе все-таки оборачивается для него новым толчком развития — улучшением предложения для покупателей, более прозрачными условиями покупки, новыми способами стимулирования спроса и финансовыми возможностями для покупки. Мы ожидаем, что новый вызов станет таким же толчком для развития.

Автор — генеральный директор девелоперской компании Forma

Позиция редакции может не совпадать с мнением автора

Читайте также
Реклама
Прямой эфир