Обнаружить вклад: жилье в каких районах Москвы подорожало больше всего
Не более 5% владельцев квартир наблюдают за тем, как меняются цены на их жилье. Между тем годы пандемии и вспышка спроса на недвижимость весной 2022 года вызвали значительный рост цен на квадратный метр. Разные районы Москвы отреагировали на события разной динамикой. Однако уже летом высокие цены на квартиры двинутся вниз и недвижимый капитал собственников сократится, прогнозируют эксперты. Подробнее — в материале «Известий».
Насколько обогатились собственники
Далеко не все привыкли воспринимать недвижимость как основной капитал. «Обналичивание» жилья зачастую происходит только в тот момент, когда владельцы решают продать его ради переезда. Таким образом, рост состояния часто остается незамеченным. Искусственный интеллект от Realiste подсчитал, где и насколько увеличились капиталы собственников жилья в Москве за последние два года. При анализе учитывались оба сектора недвижимости: первичный и вторичный.
— Средний рост капитала собственников квартир в Москве составил за это время 26,17% (значение без учета инфляции), — рассказал «Известиям» основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. — Процент довольно небольшой, потому что каждый из 125 районов Москвы вел себя по-разному: не все росли каждый месяц, некоторые периодически давали просадку, и есть перечень районов, метр в которых подорожал за прошедшие два года всего на 10%.
Согласно подсчетам, больше других подскочили цены на квартиры в Тверском районе Москвы (средний рост за метр за два года составил 52,34%), Ярославском (45,95%), Басманном (45,66%), в районе Якиманки и Замоскворечья (43,96%), а также в районе Аэропорта (43,24%).
Меньше всего на вложении в жилье смогли заработать жители районов Марьина (рост стоимости на 8,61% за два года), Даниловского (+9,24%), Хорошево-Мневников (10,07%), Нагорного (13,61%), Лианозова (14,06%).
Цены рынка жилой недвижимости, по прогнозам Realiste, этим летом двинутся вниз.
— Дело в том, что уровень реальных доходов населения снижается, а льготная ипотека на фоне высоких цен на квартиры даже при новой ставке в 9% не сможет удержать спрос: ежемесячный платеж будет неподъемным для большинства потенциальных покупателей, — поясняет Алексей Гальцев. — В связи с этим уже осенью графики изменятся, и капиталы, которые выросли, снова пойдут вниз. А те, кто наблюдает за движением цен на свой недвижимый актив, смогли продать квартиру на «пике» и смогут купить подобную на просадке рынке.
Восстановление рынка
Стоимость недвижимости в Москве остается еще достаточно высокой. Если раньше средняя цена однокомнатной квартиры площадью 33–38 кв.м со средним ремонтом формата «заехать и жить» составляла около 8,5 млн рублей, то теперь цен ниже 10, 11,5 и 12 млн рублей не найти, отмечает руководитель отдела продаж офиса «ТСН Недвижимость» Ольга Кучма.
После 27 марта аналитики почувствовали резкий спад покупательской активности по всем категориям объектов, выставленных в продажу.
— Сейчас рынок постепенно оживает, покупатели приходят в себя, но по сравнению с прошлым годом спрос упал примерно на 70%. Клиентов с ипотекой на рынке осталось всего около 10%. Остальные покупатели приходят с запросом на оплату наличными денежными средствами. Такого раньше никогда не было.
Между тем в конце весны предложение практически полностью восстановилось до февральских значений — 27,4 тыс. в мае против 27,8 тыс. в середине февраля. На первичном рынке предложение увеличивается на фоне снижения объема сделок — на 44% в апреле относительно марта, сообщили «Известиям» в «Циан.Аналитике».
По данным сервиса, основной объем предложения на вторичном рынке — двухкомнатные квартиры (39%), однокомнатные (29%) и трехкомнатные (27%), остальные 5% — многокомнатные. На первичном рынке однокомнатные квартиры и студии занимают порядка 41% рынка, двухкомнатные — 36%, трехкомнатные — 19%, многокомнатные — 4%. Таким образом, структура предложения в сегменте новостроек больше смещена в пользу более компактных площадей.
Сокращение объектов, выставленных на продажу в настоящий момент незначительное, соглашается директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский.
— Те продавцы, которые решили повременить со сделкой, в большинстве своем не стали снимать объявления, а просто установили более высокие цены и тем самым отсеяли значительную долю потенциальных покупателей. В первую очередь так поступили те, кто продавал жилье, чтобы приобрести квартиру большей площади. Многие из таких сделок предполагают покупку более дорогого объекта в ипотеку, и люди пока ждут снижения ипотечных ставок, — пояснил эксперт.
По наблюдению Ольги Кучмы, большую часть активных предложений формирует категория собственников, нацеленных на срочную продажу. Они готовы идти на уступки и уже сейчас резко снижают цены.
— Отмечу и еще одну категорию активных продавцов — собственники квартир с сомнительными документами. Поэтому на текущем рынке существенно повысились риски купить квартиру с юридическими проблемами, — поделилась собеседница издания.
Количество строящейся недвижимости Москвы стабильно находится в пределах 15–16 млн кв. м. Такими сведениями с «Известиями» поделился исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Падают ли цены на жилье
В вопросе стоимости недвижимости взгляды экспертов разошлись. Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин отмечает, что на протяжении последнего месяца значительных корректировок цен не было, изменение было в рамках нескольких процентов либо на ограниченный пул лотов. По информации эксперта, средняя цена на рынке новостроек (без учета элитного сегмента) находится на уровне 395 тыс. руб./кв. м, с марта цена выросла чуть более чем на 4%
«Циан.Аналитика» фиксирует, что на вторичном рынке цены в мае снизились (–0,7%), а на первичном рынке, напротив, выросли (+2,1%). Однако с начала года «вторичка» подорожала на 2,9%, а новостройки — на 5,5%.
— Первичный рынок в отличие от сегмента готового жилья поддерживается за счет льготной ипотеки, которой нет на «вторичке». Кроме того, в сегменте новостроек вымываются наиболее бюджетные варианты, что также ведет к общему росту стоимости 1 кв. м, — пояснила эксперт сервиса Виктория Кирюхина.
В «ТСН Недвижимость» наблюдают динамику снижения стоимости объектов.
— В первую очередь стали падать в цене самые популярные и ликвидные объекты — однокомнатные квартиры, которые еще недавно были новостройками. Цены на трехкомнатные и четырехкомнатные объекты пока стабильны, — комментирует Ольга Кучма. — Не могу сказать про скачок или резкий спад спроса на эту категорию недвижимости, так как даже в прошлые времена, до кризиса, объекты большей площадью продавались сложнее. Чаще всего это альтернативные сделки с многозвеньевой цепочкой участников.
Владислав Преображенский из Клуба инвесторов Москвы добавляет, что снижение цен на вторичном рынке уже составило 6–10% по сравнению с февралем.
Небольшой откат цен произошел на рынке «вторички» Санкт-Петербурга, но речь идет о десятых долях процента, отмечает Александр Чернокульский из «Жилфонда». А вот московская «вторичка», по его словам, наоборот, демонстрирует умеренный рост — за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра выросла на 50 тыс. рублей.
Цены на элитное жилье
Другой, более очевидный тренд в недвижимости — снижение стоимости элитного жилья в центре Москвы. Данный рынок перенасыщен предложением, а покупателей на подобные объекты становится всё меньше, замечает Ольга Кучма.
Александр Чернокульский соглашается: на рынке действительно появилось больше предложений — в основном от собственников, планирующих эмигрировать в другие страны, это, безусловно, может способствовать снижению цен. Также определенную роль играет фактор спешки.
— Продажа элитного жилья — это долгий процесс, потенциальных покупателей единицы, поэтому продавцы могут делать скидку 5–10%, чтобы сделка прошла в более краткие сроки, — отметил собеседник.
Как сообщили в «Циан.Аналитике», на первичном рынке стоимость премиального и элитного жилья составляет в среднем 890 тыс. рублей при объеме предложения в Москве в 3,3 тыс. квартир и апартаментов. В начале года средняя стоимость 1 кв. м составляла 937 тыс. рублей при объеме предложения в 4,75 тыс. лотов. То есть с начала года стоимость 1 кв.м снизилась в среднем на 5%, а предложение снизилось на 30%. Девелоперы элитных объектов активно используют импортные материалы, то есть в большей степени испытывают сложности с логистикой, что временно ставит на паузу активный старт новых проектов.
— Если на вторичном рынке также взять недвижимость с ценой 1 кв. м от 900 тыс. рублей, то сейчас на рынке доступны порядка 1,37 тыс. таких вариантов (в полтора раза больше относительно начала года). По стоимости прирост составил 2% (до 1,26 млн рублей за 1 кв. м в мае). Таким образом, вымывание предложения на первичном рынке компенсируется приростом цен в сегменте вторичного жилья, — рассказала Виктория Кирюхина.
Пути отступления
Если раньше рынок был перегружен как продавцами, так и покупателями, то сейчас его определяет покупатель и именно спрос рождает предложение. В перспективе аналитики ожидают постепенное снижение ипотечных ставок и цен. Но если у клиента стоит задача решить квартирный вопрос именно сейчас, выход тоже существует.
— Рассматривая вторичное жилье в ипотеку, вы просто оформляете рефинансирование при первом снижении ставок. С объектами в новостройках дела обстоят чуть более радужно — там действует льготная ипотечная программа с господдержкой, — пояснила Ольга Кучма из «ТСН Недвижимость».
Наиболее привлекательными объектами для инвестиций сейчас станут квартиры экономкласса с хорошей транспортной доступностью в крупных городах, считает Александр Чернокульский. По его мнению, в условиях кризиса усилится миграция в города-миллионники и повысится спрос на самое дешевое жилье на окраинах городов, от которого легко можно будет добраться до работы.
