В условиях беспрецедентных экономических санкций меры государственной поддержки строительной отрасли приобретают решающее значение. Если реализация инфраструктурных проектов, строительство которых ведется за счет бюджетных средств, в целом не вызывает опасений, то возведение жилых комплексов остается под вопросом.
Возможный срыв сроков строительства, заморозка объектов и отказ от новых проектов грозят появлением обманутых дольщиков, дефицитом на рынке жилья и ростом общей социальной напряженности. Поэтому сейчас предлагают множество разных мер для поддержки отрасли. Логично, что с учетом нынешнего размера ключевой ставки больше всего участников рынка недвижимости заботит судьба льготной ипотеки. За последние десять дней интерес к программам (особенно семейной ипотеке) со стороны заемщиков сильно вырос — от 30% до 60% заявок в регионах приходится на эти продукты. Текущие условия сейчас доступны, но в ближайшее время правительство может огласить новые условия субсидирования ставки. Есть предположение, что ставку могут увеличить с 7% до 10–12%, а лимит сделать более 3 млн рублей.
Помимо разработки программ льготной ипотеки, рассчитанных на широкие слои населения, государство занимается и адресными программами, например планирует запустить льготную ипотеку для IT-специалистов. Без внимания не должно остаться и строительство индивидуального жилья.
Однако одной только льготной ипотекой ограничиваться не стоит. Логично было бы пересмотреть размер пособий и субсидий, за счет которых сегодня семьи зачастую решают квартирный вопрос. Например, с учетом инфляции назревает необходимость индексировать размер средств материнского капитала.
Поддержка потенциальных покупателей жилья остро необходима, но не должна исключать помощь действующим ипотечным заемщикам. Граждане уже получили возможность оформить кредитные каникулы на срок до шести месяцев при условии снижения дохода семьи на 30%. Однако требование, согласно которому размер кредита по ипотеке не может превышать 4,5 млн рублей, несколько ограничивает круг заемщиков, которые могут воспользоваться отсрочкой платежей.
Выросшая ключевая ставка ЦБ также привела к росту себестоимости строительства у застройщиков, работающих по проектному финансированию. Базовая ставка привлечения кредитных средств увеличилась на 10–15%. В итоге сегодня банки готовы выдавать кредиты под немыслимые 23%, что приближает рентабельность проектов к нулевым показателям. Понимание того, что субсидирование следует распространить и на застройщиков жилья, есть, условия таких программ станут известны в скором времени. Разумно было бы сохранить ставки на прежнем уровне или максимально приблизить их к действующим.
Пожалуй, самой эффективной мерой могло бы стать поэтапное раскрытие эксроу-счетов. Эта схема уже опробована и успешно действует в других странах. В России же сегодня на эксроу-счетах находится 3 трлн рублей, эти деньги заморожены в банках, доступ застройщиков к ним ограничен. В условиях очевидной ограниченности средств бюджета их можно было бы эффективно использовать на благо развития строительной отрасли.
Среди важных мероприятий по поддержке рынка нельзя не упомянуть ограничение роста цен строительных материалов. За последние два года безудержное подорожание металлопродукции привело к увеличению себестоимости и цен на рынке новостроек. Чтобы не допустить повторения ситуации, Минпромторг уже потребовал от металлургов пересмотра цен на их продукцию. Рентабельность таких предприятий не должна превышать 20–25%, в противном случае государство будет самостоятельно устанавливать цены.
Большой блок нововведений, видимо, будет направлен на снижение административных барьеров, исключение дублирующих процедур, сокращение сроков согласований. Правительство планирует перевести из разряда обязательных в рекомендательные еще 2 тыс. норм в строительной отрасли (общее число норм сейчас — 3,8 тыс.), что упростит реализацию проектов и ускорит темпы строительства. Также предполагается упростить процесс внесения изменений в строительную документацию, что особенно актуально с учетом проводимых мероприятий по импортозамещению. Сегодня в жилищном строительстве доля импорта не превышает 10% (речь о рынке массового жилья). Практически все материалы и комплектующие зарубежного производства можно заменить российскими или китайскими аналогами.
Также действенной мерой, способствующей запуску новых проектов, могла бы стать отмена или снижение платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков в границах промышленных территорий.
Как и во время прошлого кризиса, который пришелся на период первой волны пандемии, правительство готовится предоставить определенные послабления застройщикам — временно отменить неустойки при задержке ввода в эксплуатацию и иные штрафы за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, пересмотреть условия включения ЖК в реестр проблемных объектов.
Важно подчеркнуть, что поддержка застройщиков нужна не только для обеспечения стабильного развития отрасли и доступности жилья для населения. Такие меры способны снова сделать девелопмент локомотивом развития всей экономики в стране.
Автор — независимый эксперт рынка недвижимости
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора
