Уйти, чтобы остаться: «Перекресток» переезжает к соседу
«Перекресток» может организовать релокацию супермаркетов, где арендные ставки перестали соответствовать покупательскому трафику, сообщил изданию директор по развитию торговой сети Роман Шохин. По его словам, речь идет о 30 магазинах, значительная часть которых расположена в торговых центрах: как в регионах, так и в центральной части России, в том числе в Москве. Эта мера станет частью переговорной кампании по согласованию арендных ставок на следующий год.
Причина такого решения — ситуация на рынке. Трафик торговых центров восстанавливается медленно, он так и не вернулся на допандемийный уровень. Коммерческая привлекательность объектов изменилась, но арендные ставки не были пересмотрены, отмечает Шохин. В основном это касается крупных торговых комплексов и объектов, где раньше покупательский поток формировался за счет дневных посетителей (сотрудников бизнес-центров, офисных работников и т.д.).
По данным консалтинговой компании Watcom, в Москве посещаемость ТРК в сентябре по сравнению с тем же месяцем допандемийного 2019 года снизилась на 6,5%, а в октябре, по данным Knight Frank, упала на 10%.
В супермаркетах «Перекресток», расположенных в столичных ТЦ (в торговых центрах на сегодняшний день размещено около половины магазинов сети), подтверждается такая динамика, сообщили в компании. А в некоторых регионах после повсеместного введения QR-кодов на входах в ТЦ количество покупателей в супермаркетах, расположенных в торговых центрах, сократилось до 30–40%.
Торг здесь уместен
Первым и минимальным шагом для оптимизации арендной платы в 2022 году «Перекресток» называет отказ от ежегодного повышения арендных ставок.
«С учетом оттока трафика из торговых центров доля арендной нагрузки в выручке арендаторов торговых центров растет. И в этом случае ритейлеры вполне могут рассчитывать на оптимизацию аренды — это обычная практика. Чем сильнее снижается трафик, тем более гибкие условия нужно обсуждать, — считает Роман Шохин. — В том случае, если собственник не идет навстречу и отказывается пересматривать аренду в соответствии с трафиком в конкретной локации, «Перекресток» будет искать возможность по смене локации магазина».
По его словам, обычно в договорах «Перекрестка» есть пункт об одностороннем расторжении. Это позволяет сети «перевозить» магазины в более выгодные помещения, если магазин становится нерентабельным и собственник помещения не готов идти на компромисс, при падении трафика и привлекательности объекта. «При этом нужно учитывать, что емкость рынка в данной локации может быть по-прежнему высокой и потребность в качественном супермаркете у жителей этого района есть, — продолжает собеседник. — Именно в таких случаях мы и рассматриваем вариант переезда на более привлекательных условиях в соседнюю локацию. У «Перекрестка» уже есть опыт закрытия точек с целью переезда в близлежащие помещения».
Позицию об экономической необоснованности повышения арендной платы поддерживают и аналитики рынка. По словам генерального директора «Infoline – Аналитики» Михаила Бурмистрова, из-за последних событий трафик в торговых центрах может снизиться почти на 40%.
«С учетом успешного прохождения согласования в региональных парламентах законопроекта об обязательных для посещения торговых центров QR-кодах обращение Х5 выглядит логичным: трафик в торговых центрах неизбежно снизится и существенно, как минимум на 30–40%, поэтому индексация не выглядит экономически обоснованной», — считает он.
В то же время представители непродовольственной розницы хоть и разделяют опасения насчет индексации арендных платежей на фоне падения трафика, но пока не прибегают к таким решительным действиям.
«Сейчас непростое время, и о какой индексации арендных платежей может идти речь, когда везде локдаун и QR-коды. Понятно, что всем тяжело выживать в такой ситуации, поэтому любой ритейлер будет за послабление условий по аренде. Это нормальная и естественная реакция. Арендодатели отвечают по-разному: кто-то идет на уступки, кто-то жестко отстаивает свою позицию. Я считаю, что обо всем нужно договариваться. При правильном подходе можно прийти к правильному результату, везде же люди работают», — прокомментировала «Известиям» вице-президент по развитию и недвижимости компании Hoff Марина Гаврилова.
От слов к делу
«Перекресток» уже начал прорабатывать варианты открытия новых магазинов вблизи действующих с целью переезда, один из таких проектов сейчас реализуется в Москве. «Даже несмотря на то что магазин имеет относительно высокую выручку, мы не можем продлить договор с арендодателем из-за намерений повысить арендные ставки, что нивелирует хорошие показатели самого супермаркета», — сообщил Роман Шохин.
В компании видят, что подходящие помещения периодически появляются рядом на рынке. Это как новые строения, так и локации, которые освободили операторы непрофильного для Х5 Group бизнеса, — например, площади на месте бывших ресторанов.
В целом, по информации «Перекрестка», переезд существенно дешевле, чем открытие нового объекта с нуля, так как это позволяет использовать всё оборудование и другие элементы в новом помещении. Если переезд осуществляется из относительно нового магазина, то сеть существенно экономит не только на оборудовании, но и на инженерных сетях, поскольку затраты сокращаются до монтажа и перевозки светильников, кондиционеров и т. д. В таком случае экономия может составить 35–40% в сравнении с открытием нового магазина, говорят в компании.
«Релокация может быть выходом из спора с арендодателем, к этому приему прибегают все сети, — говорил гендиректор DNA Realty Антон Белых «Известиям» ранее. — Для того чтобы это было целесообразно, арендная плата должна быть ниже на 20–50% при сопоставимой площади».
Как удалось узнать «Известиям», в общей сложности в 2021 году торговой сети удалось снизить арендную плату в 266 супермаркетах: примерно поровну — в Москве и в регионах. При этом «Перекресток» продолжает активное развитие и в следующем году планирует открыть около 80 новых супермаркетов, параллельно занимаясь оптимизацией имеющегося арендного портфеля, поиском новых путей и подходов к ней.