Первые доходные дома появятся в Кузьминках
Комитет Госдумы по земельным отношениям и строительству готовится внести на рассмотрение в Мосгордуму проекта закона «О Городской адресной программе строительства доходных домов и развития застроенной территории микрорайона 115 района Кузьминки города Москвы». Этот законопроект позволит построить первые доходные дома в столице, не дожидаясь принятия федерального закона об арендном жилье. Как рассказал «Известиям» Алексей Шепель, председатель совета директоров корпорации S.Holding (компания вместе с ОАО «Моспроект» подготовила пилотный проект), пилот предполагает строительство трех 24-этажек с полностью отделанными и меблированными квартирами. Арендные ставки на жилые помещения планируется сделать рыночными — 1 тыс. рублей за 1 кв. м, но они могут быть снижены на 30%. Столичные парламентарии не видят препятствий к принятию такого закона, однако исполнительная власть города считает, что проводить пилотный проект до принятия соответствующего федерального закона преждевременно.
115-й микрорайон Кузьминок должен был расселяться еще в 2004 году, однако предыдущая компания-застройщик не справилась с условиями инвестконтракта, и договор был расторгнут. Сейчас в микрорайоне успели снести три дома, три дома уже расселены и еще один — расселен наполовину. Кроме того, девелоперам придется построить еще не менее 300 кв. м недвижимости, чтобы переселить людей из остальных домов, которые также предстоит снести.
— Механизм планируется следующий: первыми строится дом под переселение (он останется в городской собственности), потом — коммерческое жилье (перейдет в собственность покупателей квартир), за счет чего частично или полностью закрываются кредиты, а далее возводится доходный дом, — рассказал Шепель. — После освоения микрорайона ежегодные отчисления в бюджет в виде налогов и сборов составят более 135 млн рублей.
Доходный дом будет принадлежать ОАО «Городские доходные дома» — структуре, создание которой было признано целесообразным экспертным советом по градостроительной деятельности при комитете Госдумы по земельным отношениям и строительству. Как предполагается, 51% в ОАО будет принадлежать правительству Москвы, а 49% — коммерческой компании, которая в том числе может быть выбрана в ходе конкурса. Формирование уставного капитала и обеспечение деятельности ОАО «Городские доходные дома» может быть осуществлено как на привлеченные средства инвесторов, так и на заемные средства, представленные коммерческим банком «Московское ипотечное агентство» (ОАО).
На строительство всех объектов предусмотрено 10 лет, всего планируется построить 600 тыс. кв. м. Землю в аренду возьмет акционерное общество, ставки будет устанавливать город. Город же, как предполагается, организует строительство инженерных сетей (для новых домов понадобиться увеличить мощность всех коммуникаций в 2,5 раза) и социальной инфраструктуры, а также частично возьмет на себя проектные работы. Строительством домов должен будет заниматься частный девелопер.
— Стоимость строительства доходных домов предполагается в пределах 20 тыс. рублей за 1 кв. м, — пояснил Шепель. — Ставки арендной платы могут быть ниже рыночных (типичных для такого района) на 30% без ущерба экономике проекта. Но в среднем стоимость аренды однокомнатной квартиры планируется в пределах 25 тыс. рублей, двухкомнатной — 40 тыс. рублей, а трехкомнатной — 60 тыс. рублей.
Планируется, что доходных домов будет три, по 24 этажа каждый; 60% квартир в доме будут однокомнатными, а оставшиеся 40% — «двушки» и «трешки». Первый и второй этажи станут нежилыми; на первых этажах помещения будут сдаваться в аренду торговым предприятиям, а на вторых расположатся офисы. Такой шаг позволит ускорить возврат вложенных средств и принести 30% от совокупного дохода жилого дома, рассчитывают авторы проекта.
Жилые помещения будут, по словам Шепеля, «чуть меньше по площади, чем привыкли продавцы», но с полной отделкой и меблировкой. Шепель добавил, что обстановка, скорее всего, будет заказываться у подмосковных производителей, например, у «Шатуры-мебель». Кроме того, в доме предусмотрен подземный гараж из расчета «одно машино-место на квартиру».
Для доходного дома потребуется образование своей управляющей компании, возможно, она даже будет выбрана в ходе конкурса, но после того как в эксплуатацию будет сдана группа домов. С жильцами будут заключаться договоры аренды, длительность их может быть и несколько месяцев, и несколько лет с пролонгацией, но наиболее часто используемым вариантом должен стать договор на срок больше года. В договоре будет в том числе прописано, сколько человек максимально могут проживать в одной квартире.
Шепель говорит, что в Москве за пределами ЦАО есть порядка 200 объектов, которые находятся в похожем с Кузьминками положении: продавать земельные участки городу по каким-то причинам невыгодно, реконструировать строения не получается, а для застройщиков ТЦ, офисов и жилья эти районы непривлекательны. При этом город ежегодно тратит по 5 млн рублей на содержание одного такого «зависшего» объекта.
— Если пилотный проект в Кузьминках состоится, то другие доходные дома могут появиться и на этих участках, — пояснил Шепель. — В частности, это районы Левобережный, Дмитровский, Южное Медведково, Свиблово, Восточное Измайлово, Некрасовка, Кузьминки, проспект Вернадского, Кунцево, Солнцево и Внуково. Кроме того, доходные дома имеют хорошие перспективы в Московской области — например, в Раменском и Чеховском районах.
Отметим, что в Москве уже есть прецедент принятия закона о строительной судьбе отдельного микрорайона — городской парламент принимал соответствующий нормативный акт, когда пришлось расселять микрорайон «Камушки» в связи со строительством «Москва-Сити». Кроме того, в государственной программе города Москвы на 2012–2018 годы «Жилище» прописаны пункты по «развитию и легализации рынка найма и аренды жилья», а также по «подготовке и построению инвестиционной и нормативно-правовой модели строительства доходных домов» и «технико-экономических обоснований строительства доходных домов».
В то же время федеральный закон об арендном жилье, где в том числе прописано хотя бы определение доходного дома, еще не принят. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев подчеркнул, что «пока не будет принята на федеральном уровне норма, запрещающая застройщику доходных домов дробить жилплощадь и продавать квартиры», ведомство будет «категорически против» проведения подобных пилотных проектов.
— Доходный дом — это арендный бизнес, окупаемость — 20 лет, если продать квартиры, то окупаемость — 1,5 года. Запретить продавать квартиры мы может только через закон, где дом считался бы единым объектом, а не совокупностью отдельных имущественных объектов, — пояснил чиновник.
Тимофеев добавил, что «отраслевой схемы доходных домов нет, и создание ее не планируется». Однако, по его словам, город готов будет «предоставлять земельные участки для доходных домов» и «помогать оперативным решением вопросов», когда статус доходных домов будет определен и четко прописан на федеральном уровне. Тем не менее заместитель мэра по экономическим, имущественным и земельным вопросам Наталья Сергунина ранее говорила, что первые доходные дома могут быть созданы за счет городского бюджета в отселенных и впоследствии отремонтированных зданиях на Садовнической улице и в Ведерниковом переулке.
Председатель комиссии Мосгордумы по законодательству Александр Семенников пояснил, что Москва имеет право самостоятельно принимать городской закон до того, как это произойдет на федеральном уровне.
— Как только к нам на рассмотрение поступит законопроект от Госдумы, мы начнем работу по его обсуждению, дополнению и дальнейшей реализации, — отметил Семенников. — В Москве уже существуют бездотационные дома, находящиеся в городской собственности, в которых сдаются квартиры. Они называются бездотационными, потому что затраты города на коммунальные услуги полностью компенсируются платой жителей за аренду. Квартиры там положены москвичам, которые уже на протяжении долгого времени числятся в очереди на получения жилья.
Заместитель руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков отметил, что если сотрудничество города будет направлено не на получение сверхприбыли, а на удовлетворение потребностей населения, то проект будет существовать успешно.
— Строительство коммерческого жилья для последующей сдачи в аренду выглядит экономически нерентабельным для девелопера без участия города. Получается так, что на компанию помимо строительства будет возложен еще ряд обязанностей, в частности поиск арендаторов, ремонт помещений, контроль за состоянием квартир. Однако город может сделать проект более интересным для застройщика, предоставив ему дешевую землю, помощь в получении техусловий и не обременяя его строительством объектов социальной инфраструктуры на территории микрорайона, — сказал Жарков. — При учете того, что проект нацелен на представителей среднего класса, молодежь и приезжих специалистов, сразу же возникает вопрос коррупционной составляющей. И право получить квартиру по сниженной арендной ставке может получить тот, кто даст большую взятку.
Жарков добавил, что контролировать этот процесс будет возможно при определенных ограничениях — в том числе если договор будет заключаться на определенный период, например на 5 лет, после чего наниматель будет вынужден искать квартиру уже по рыночной стоимости.
