Бизнес выдвинул условия участия в создании института арендных домов

Рабочая группа экспертного совета комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ пытается сделать выгодным для частных инвесторов участие в создании арендных домов. В частности, по информации «Известий», предлагается часть квартир в таких домах сдавать внаем на рыночных условиях. 

Пока же, согласно законопроекту, который Госдума уже приняла в первом чтении, весь жилой фонд в таких домах предполагается предоставить в аренду социальным категориям граждан по льготным ставкам. Но, отмечает экспертное сообщество, на нынешних условиях инвестиции в такие социальные проекты и не привлекательны. 

Законопроект разработан в соответствии с поручением президента (дано в феврале 2012 года), которое касается развития в России некоммерческого найма жилья. Речь идет о создании так называемых арендных домов, жилье в которых будет предоставляться внаем по более низким, чем рыночные, ценам.

Предполагается, что низкая стоимость будет обеспечена за счет поддержи таких проектов со стороны государства. В частности, власти обещают выделить государственные земли под строительство доходных домов, оказывать содействие в подключении их к объектам инженерной инфраструктуры и пр.

По словам первого зампреда комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елены Николаевой, стоимость найма квартиры в будущих арендных домах может быть примерно на 30% ниже рыночной и составить 15–16 тыс. рублей.

Особенность доходных домов еще и в том, что все жилые помещения в них принадлежат одному собственнику и предоставляются в аренду на длительный срок. Согласно законопроекту, договор некоммерческого найма предполагается заключать на срок от трех лет.

Правда, законопроектом ограничивается круг лиц, которые смогут арендовать на льготных условиях жилье в доходных домах. Такое право получат граждане, признанные нуждающимися в жилье. Вместо того чтобы десятилетиями стоять в очереди на улучшение жилищных условий, люди смогут снять квартиру в доходном доме.

На данный момент в России, по оценкам экспертов, в аренду сдается лишь 5–7% жилищного фонда, тогда как в развитых странах — около 30%. По мнению депутатов, доходные дома будут пользоваться в России большим спросом, поскольку доходы 70% граждан не позволяют приобрести жилье в собственность даже с использованием ипотечных кредитов. До 2030 года предполагается строительство арендных домов общей площадью около 76 млн кв. м, или 1,8 млн квартир при средней площади 42 кв. м. 

Депутат Елена Николаева в целом поддержала идею сдачи части жилого фонда в доходных домах на коммерческих условиях.

— Например, 51% жилого фонда будет составлять некоммерческий наем, а 49% — коммерческий. С одной стороны, такой подход позволит выполнить поставленную социальную задачу, с другой — повысить рентабельность проекта, — говорит Николаева.

Директор направления «Новый бизнес» Агентства стратегических инициатив Артем Аветисян считает, что даже при условии скромного ремонта в доходных домах аренда в них квартир на длительный срок станет решением жилищного вопроса для многих граждан. Прежде всего тех, кто имеет невысокий заработок. Например, речь может идти о бюджетниках — учителях, врачах и т.д.

Другой вопрос — будут ли такие социальные проекты, предусматривающие некоммерческие условия найма, привлекательны для бизнеса?

Так, гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая подчеркивает, что сегодня бизнес не готов инвестировать даже в создание арендных домов исключительно на рыночных условиях.

— И рынок это активно демонстрирует. Пока это единичные проекты, — говорит она.

— Причина в том, что срок окупаемости доходных домов составляет более 15 лет. Для бизнеса более привлекательны гостиничные проекты, в которых ставка примерно на 30% выше, чем в доходных домах, а срок окупаемости — от 8 лет, — поясняет Литинецкая.

Распространенность доходных домов в развитых странах, по ее словам, обусловлена тем, что там иные нормы доходности. К тому же в этих странах есть крупные инвесторы, которым как раз интересны вложения с долгосрочным периодом получения гарантированного уровня доходности. Например, это крупные пенсионные фонды. В России частный бизнес настроен на срок окупаемости 3–5 лет, максимум — 10 лет.

Литинецкая отмечает, что участие бизнеса в таком социальном проекте будет оправдано исключительно на представленных ими условиях — предлагать часть жилого фонда внаем на рыночных условиях. Если доля некоммерческого найма составит не менее 50%, то срок окупаемости проекта и так превысит 20 лет.

Партнер практики «Девелопмент» консалтинговой группы «НЭО Центр» Алексей Шумкин соглашается, что данный проект несет серьезную социальную нагрузку, то есть высоких доходов вряд ли стоит ожидать. Шумкин считает, что участие в такого рода проектах будет интересно инвесторам только с учетом получения различного рода преференций от государства в реализации других своих строительных проектов.