«Интеко» и АФК «Система» поспорят за застройку земель ОАК

Объединенная авиастроительная корпорация (ОАК) рассчитывает до 26 августа определиться с выбором девелопера для реализации проекта по застройке почти 30 га на севере Москвы и строительству жилья для сотрудников корпорации на территории Национального центра авиастроения (НЦА) в Жуковском. На заказ авиастроителей претендуют компания «Интеко» и «Москапстрой», подконтрольный АФК «Система».

Конкурс включает два «совместных и взаимосвязанных» подпроекта. Один предполагает строительство жилых домов для сотрудников ОАК, которые будут работать в создаваемом Национальном центре авиастроения в Жуковском. Участки под застройку, согласно документам заказа, ОАК отберет совместно с фирмой-победительницей, причем это могут быть как земли, принадлежащие входящим в ОАК предприятиям, так и чужие территории. Общая площадь жилого фонда и апартаментов для авиаторов должна составить около 40 тыс. кв. м.

Вторая часть заказа — управление застройкой земель ОАК на Ленинградском проспекте и Боткинском проезде. Общая площадь земель, сформированных двумя участками, составляет 29,8 га. По предварительным планам ОАК, на Ленинградском проспекте может быть возведено 400 тыс. кв. м жилья (с включением общественно-деловых зданий), а на Боткинском проезде — 100 тыс. кв. м офисов.

Как пояснили в ОАК, сейчас основная часть территории в Москве, которая будет застроена по этому конкурсу, занята мощностями «Авиационного комплекса им. С.В. Ильюшина» («Ил») — предприятия, входящего в группу компаний ОАК. В соответствии со стратегией развития корпорации часть промышленных площадок входящих в ОАК предприятий планируется в среднесрочной перспективе перебазировать в Жуковский. В отношении освобождаемой промплощадки сейчас формируется программа комплексного развития, отметили в ОАК.

Круг потенциальных участников конкурса по выбору девелопера с самого начала был достаточно сильно ограничен. Согласно документам конкурса, у претендентов должен быть опыт успешной реализации проектов комплексной застройки в Москве площадью не менее 300 тыс. кв. м каждый. Заявки на участие в конкурсе подали «Интеко», компании «Стройподряд», «Москапстрой» и «Управление гражданского строительства». До финала конкурса дошли «Интеко» и «Москапстрой».

В «Интеко» «Известиям» подтвердили участие в проводимом ОАК запросе предложений. 

— Мы прошли предварительный квалификационный отбор, подали все требуемые документы для участия. В настоящий момент ОАК объявлено о проведении ценовых переговоров с участниками и о продлении сроков подведения итогов закупки до 26 августа 2013 года, — сообщили в компании. Там пояснили, что совместная реализация проектов обусловлена целями и задачами ОАК.

— Одной из задач ОАК является создание штаб-квартиры в Жуковском и обеспечение жильем будущих сотрудников. В то же время реализация проекта застройки в Москве частично является «финансовым донором» создания НЦА, — отмечают в «Интеко» (95% компании принадлежит владельцу группы БИН Микаилу Шишханову, 5% — ООО «Сбербанк Инвестиции»). 

«Москапстрой» — один из крупнейший столичных технических заказчиков, принимает участие в строительстве многих объектов госзаказа. С мая 2013 года контрольный пакет компании принадлежит АФК «Система» Владимира Евтушенкова. В «Москапстрое» «Известиям» подтвердили участие в тендере ОАК. 

В московских проектах ОАК выступает исключительно как инвестор и ставит целью получить максимальный инвестиционный доход «при разумном уровне риска». К концу 2025 года объекты должны быть не только построены, но и распроданы, то есть ОАК должна получить от них прибыль.

Оценить прибыльность проектов эксперты пока не берутся.

— Но можно точно сказать, что реорганизация территории позволит более эффективно использовать имеющиеся земельные участки, — уверен директор департамента аналитики и оценки Penny Lane Realty Максим Шатунов. — Потому что пока 30 га земли в центральной части города фактически просто не были вовлечены в коммерческий оборот.

При этом, как отмечает Владимир Ахапкин, директор проекта «Новая Москва» девелоперской компании RDI, соединение в одном конкурсе на застройку двух проектов на разных территориях встречается редко. Несмотря на то что два проекта взаимосвязаны идеологически и организационно, застройщика могут ждать некоторые сложности. Будут различаться вопросы подготовки и согласования исходно-разрешительной документации и взаимодействие с госорганизациями, «все-таки это разные субъекты федерации», отмечает Ахапкин.

Главный редактор портала Avia.ru Роман Гусаров напоминает, что конкурс, который объявляет ОАК, — чисто девелоперский проект, цель которого — максимально монетизировать землю, принадлежащую ОАК. По словам Гусарова, существует опасность, что заcтройщик может не выполнить своих обязательств перед ОАК, как бывало в случаях с крупными государственными проектами, или заявит об увеличении сметы.

— Если брать саму идею создания центра, то у нее есть плюсы и минусы. Из плюсов, наверное, — управлять единым центром будет проще. Из минусов — то, что специалисты не захотят переезжать в Жуковский из Москвы, — отмечает Гусаров.

В 2010 году концепцию коммерциализации имущественных комплексов «Ильюшина», Российской самолетостроительной корпорации (РСК) «МиГ» и ОКБ Сухого разрабатывала компания «Интеко», позже эта концепция была утверждена на заседании правления ОАК. Тогда доход от продажи принадлежащих ОАК производственных участков площадью более 95 га оценивалась «Интеко» в 52 млрд рублей. При этом площадку АК «Ильюшин», например, рекомендовалось выставлять на торги единым лотом, а на территории РСК «МиГ» провести межевание и продавать участок по частям. Судя по документам заказа, ОАК следует концепции «Интеко».

В начале декабря 2012 года Группа АРК представила финальный эскиз проекта планировки первой очереди развития новых территорий НЦА — района Правобережье-север общей площадью 380 га. Эскиз подготовлен на основании градостроительной концепции развития новых территорий, разработанной архитектурным бюро John Thompson & Partners и возрождающей идею о создании здесь своеобразного города-сада — «многофункционального жилого пространства с низкоплотной малоэтажной застройкой, обилием парковых зон и водных объектов, обеспечивающих широкие возможности для рекреационной деятельности».