Депутаты защитят пожилых владельцев квартир наследственным договором

По информации «Известий», единоросс Олег Савченко внес в Госдуму законопроект, который вводит новый правовой институт — наследственный договор. Согласно новелле, по наследственному договору приобретатель квартиры или иного имущества, определенного в документе, получает его в собственность только после смерти отчуждателя имущества. До этого момента приобретатель уплачивает за квартиру ренту (устанавливается в соответствии с величиной прожиточного минимума в регионе), а также обеспечивает потребности отчуждателя в жилище, питании, одежде, уход за ним и (если это установлено договором) после смерти берет на себя расходы по оплате ритуальных услуг.

Отчуждателями в наследственном договоре могут быть только граждане, а приобретателями — как физические, так и юрлица, а также Российская Федерация, субъекты страны, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации. Изменение и расторжение наследственного договора будет возможно по соглашению сторон либо по решению суда.

Как пояснил Савченко, сейчас люди пожилого возраста, стремясь обеспечить себе достойную старость, нередко заключают договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае отчуждатель получает ренту, но квартира переходит в собственность приобретателя с момента госрегистрации договора. Это же правило действует в случае заключения договора постоянной ренты (когда рента выплачивается бессрочно, такая схема наряду с пожизненной рентой закреплена в ГК). На практике нередко встречаются ситуации, когда гражданин, заключивший договор пожизненного содержания с иждивением или постоянной ренты, оказывается вообще лишенным возможности пользоваться жилым помещением, которое является для него единственным. Согласно ГК, квартира в данном случае находится в залоге у отчуждателя, однако обратить взыскание на предмет залога гражданин может только в случае нарушения плательщиком ренты условий договора.

По мнению Савченко, проблема может быть решена в случае введения механизма, позволяющего получателю ренты оставаться собственником квартиры на протяжении всей его жизни. Однако легализовать такой механизм невозможно без внесения существенных изменений в ГК, сказал он «Известиям».

Сейчас предлагаемая правовая конструкция существует, например, в гражданском законодательстве Украины, КНР и ряда других государств.

По мнению Николая Андриана, старшего юриста компании Vegas Lex,
включение подобных юридических механизмов в российское законодательство в любом случае предоставит гражданам более широкий выбор форм распоряжения собственным имуществом.

— Ключевое преимущество наследственного договора — низкие риски ввиду обеспечения права собственности на объект недвижимости на весь период дожития, — отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — Для пенсионеров, особенно для одиноких пожилых людей, которых не поддерживают дети или другие родственники, это действительно достаточно эффективный инструмент финансовой поддержки, гарантирующий соблюдение их прав.

Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением зачастую сопровождается недобросовестными действиями плательщика ренты, считают юристы, полагая, что введение института наследственного договора устранит такие проблемы.

 — Когда квартира переходит к приобретателю не сразу после заключения договора ренты, а после смерти получателя ренты, то есть риск, что получатель ренты не устоит перед искушением и продаст (или заложит) недвижимость после заключения договора, — говорит Виталий Можаровский, партнер юридической компании Goltsblat BLP. По его мнению, в законопроекте нужно предусмотреть эти нюансы, введя обязательное обременение квартиры в Единый государственный реестр прав аналогично ипотеке до момента смерти получателя ренты, чтобы собственник недвижимости не мог ее продать или заложить по кредиту.

Впрочем, и приобретатели по договору ренты несут риски, отмечает юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Станислав Валуев: «Наследники могут обратиться в суд с иском о признании недействительным договора ренты после смерти отчуждателя».

Альтернативный вариант, который смог бы заменить наследственный договор, — обратная ипотека, широко распространенная в западных странах.

— Суть этого механизма в том, что пожилые люди, пенсионеры кредитуются в банке под залог жилой недвижимости, находящейся в их собственности (либо являющейся обеспечением по кредиту), — говорит Клягин. — Заемщик не обслуживает кредит (проценты капитализируются) и продолжает пользоваться жилой недвижимостью (сохраняет право собственности). После его смерти банк обращает требования на залог, реализует недвижимость на рынке и возвращает инвестированные средства с учетом профита от накопленных процентов.