Мое не жилье: количество апартаментов в Москве выросло вдвое
Количество апартаментов в московских новостройках массового сегмента за год выросло почти вдвое — на 43%, рассказали «Известиям» в крупных риелторских компаниях. Этот вид недвижимости не имеет статуса жилья, прописаться в апартаментах нельзя, поэтому они продаются дешевле квартир. Рост предложения вызван снижением покупательской способности граждан и одновременным увеличением цен на квадратные метры. По сравнению с квартирами особенно выгодны апартаменты в центральных районах. Однако, приобретая недвижимость дешевле, в будущем граждане обрекают себя на высокие платежи за ЖКУ — в среднем в таких домах они на 15–20% больше, чем в обычных.
Больше и дешевле
С начала 2020 года предложение апартаментов в новостройках массового сегмента держится на максимально высоком за последние четыре года уровне. По итогам первого полугодия их общее число достигло 3,6 тыс., что на 43% больше, чем в 2019-м, рассказала «Известиям» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. При этом количество квартир в сегменте почти не поменялось — 16,6 тыс. год назад против 16,5 тыс. сегодня, добавила она.
— Застройщики реагируют на изменения как на рынке недвижимости, так и в целом в экономике. За последние два года цены на жилье в Москве заметно возросли, что снизило доступность квартир. Поэтому часть клиентов переключилась на апартаменты, — объяснил генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
В продаже появились и апартаменты эконом-класса, которых раньше практически не существовало на рынке, добавил эксперт.
Популярность такой недвижимости, которая имеет статус коммерческой, а не жилой, объясняется ее низкой по сравнению с квартирами стоимостью — на 10–15% меньше, отметил акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко.
— Покупатели, которым не принципиальна прописка, охотно рассматривают этот вид недвижимости для собственного проживания. Интересны апартаменты и для инвесторов: стоимость ниже, а сдать апартаменты в аренду можно по цене квартиры, — добавил он.
Особенно выгодны такие объекты в сравнении с квартирами в центральных районах. Поэтому их нередко выбирают москвичи с пропиской, которые хотят переехать, отметила Мария Литинецкая.
Подтвердили тенденцию и другие участники рынка недвижимости. По мнению генерального директора We know Александра Галицына, рост количества апартаментов связан с тем, что год назад девелоперы готовились к переходу на проектное финансирование и старались вывести на рынок как можно больше проектов по старым правилам.
Также весной 2020-го ожидалась «амнистия апартаментов» (перевод их в статус жилья по соответствующему законопроекту) — застройщикам нужно было успеть построить их в прежнем качестве, отметил он.
Перспективы будущего
Возможные готовящиеся изменения закона, по которому апартаменты признают жильем, увеличивают их популярность. Люди покупают их дешевле, а в дальнейшем будут платить за коммуналку и налоги так же, как в квартирах, указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Сегодня плата за ЖКУ в апартаментах в среднем на 15–20% выше, чем в квартирах, сообщил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Начисления в них производятся как для нежилых помещений, а не для категории потребителей «население». Налоговая ставка на апартаменты также выше — около 2% от стоимости (на жилые — от 0,1%), сказал он.
Однако законопроект об «амнистии апартаментов» до сих пор не принят и даже не внесен в Госдуму, добавил эксперт. Документ получил замечания различных комитетов парламента, осенью, по-видимому, обсуждение продолжится, уточнила Мария Литинецкая.
— Чем дольше длятся дискуссии вокруг этого законопроекта, тем больше становится масштаб проблемы. Единственный способ покончить с «плохими» апартаментами (например, на окраинах, рядом с ж/д и т.д.) — легализовать их. Цены на них вырастут, и недобросовестным застройщикам станет невыгодно их строить, — высказал мнение Павел Склянчук.
Чтобы решить юридическую дилемму, нужно отказаться от существующего функционального разделения помещений на жилые и нежилые. Можно воспользоваться опытом Германии, где есть только понятие «помещение» и его целевое назначение описывается нормативно-правовыми актами, полагает эксперт.
От решения о переводе апартаментов в жилой статус выиграют прежде всего те, кто уже купил такие объекты, считает Олег Колченко. Он добавил: после принятия закона стоимость апартаментов вырастет.
— Девелоперы при возведении будут обязаны менять вид разрешенного использования участка земли, строить социальную инфраструктуру и выполнять все требования, которые предъявляются к жилью. Естественно, это снизит и инвестиционный потенциал такой недвижимости, — объяснил Олег Колченко.
Впрочем, всё будет зависеть от конечной юридической конфигурации апартаментов — какие именно права получат их собственники, как будет решен вопрос с размером налоговой ставки, будет ли распространено право собственности на места общего пользования в комплексах (сейчас это право ограничено границами апартамента). Чем ближе по своему статусу они будут к жилью, тем меньше будет ценовая разница, полагает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
